思想决定出路新长海中心整合推广策略汇报案—长沙木马传奇机构—2011.10从本案的宗地属性出发。本案地块的特殊性在于其“工业用地”的土地性质；从供地政策、产权形式、土地用途、市场条件、投资准入均受限于一系列的“游戏规则”。毋庸置疑，本案面对的客户群体将有别于常规市场上的商业写字楼项目，注定了本案的推广策略、上客渠道与商业写字楼存在较大差异。从项目利润最大化的角度出发，我们曾做出过这样一个假设：假如，我们的写字楼去除了“工业用地”这些条条框框的枷锁，凭借我们的地段、政策环境和自身硬件素质的内外部优势，以及新长海广场整个；项目的区域影响力和品牌聚合力，作为星沙未来中心第一座具有国际视野的高端写字楼。我们的写字楼完全不愁卖，并完全有理由去实现8000元甚至更高的销售溢价；事实上，面对突破工业地块价格差这一核心瓶颈，我们的选择和策略：在形象推广上，脱离一切与工业地产的负面关联；从推广调性上商业写字楼的形象面市，不仅有利于项目高价的实现，更是基于项目庞大商业招商销售体量、以及维护于保持其他业态高形象调性的的通盘考虑。由于写字楼和商业业态、住宅产品存在整体形象上相互影响的作用。我们赋予写字楼项目一定高度的形象调性，不仅能够有利于对写字楼客户制造期望，在一定程度上，也更有利于助推其他业态实现销售促进。正是从这个大策略、大方向、大目标出发，我们认为，无论是写字楼还是新长海广场项目都必须面对整个长沙市场，向城市对顶级的写字楼看齐。Part1市场情报概括1.1-长沙市写字楼分布格局：长沙写字楼主要分布在：五一路商务区、芙蓉路商务区、韶山路商务区、火车站点片，呈“三线一点”分布。随城市高速发展，城市中心多极化发展趋势日益明显。城市大型高端综合体，变革长沙写字楼分布格局：●以北辰三角洲、开福万达广场、保利国际广场、华远·华中心为代表中心滨江黄金线日臻成形，●以运达、万家城为代表的武广区域性商务中心区；●以标志HOPSCA、德思勤城市广场为代表的南城区域性商务中心区;●新长海广场等综合体组成的星沙区商务中心；1.2-长沙市写字楼市场供需：●2010年前，长沙市写字楼年均供应量9万平米/年。●2008-2010年长沙市优质写字楼平均空置率为10-25%之间，与其他二线城市持平；●受国际金融危机影响，2008年长沙写字楼整体空置率出现24.3%高峰，其中中天广场采取整层销售策略，拖缓了销售进度，导致空置率飙高；●2009年优质写字楼楼宇和产权统一物业入驻率稳定，持续在90%以上，表现回升；1.3-2011年长沙市主要高端写字楼概况总体/写字楼规市场动态广告诉求优势特征模万达广场110万平米/不详国际8G写字楼，均价15000一个万达广场，一个城市中心元/㎡，总价2600万以上世界级企业总部聚集地；/，8.20一日售罄）影响世界的77席保利国际广81万平米/不详现推住宅部分一个城市的精神领袖；豪门专属门厅—顶级精裝会所场式双大堂；长沙首个星空停机坪；长沙首创业主专属地下车库；JW万豪酒店；华远·华中81万平米/不详预计明年上半年开盘，主推任志强潘石屹登临长沙暨心200-300平米三至四房/全球揭幕仪式；全球首批、中国首个LEED-ND绿色认证城区268米滨江第一高楼”北辰三角洲537万平米/6万当前主推住宅产品，观天下300亿世界级CLD央区；正在申请LEED认证平米2期300亿，动了长沙的心都市游憩商业区（RBD）长沙最高235m写字楼，中南六省商务地标……泊富广场60万平米/不详从来商业旺地，从此领袖商圈；228米5A甲级写字/湖南曼哈顿?长沙华尔街楼，168米商务公寓和10万㎡国际零售中心。6重环保科技4米层高、20台原装进口电梯、6米/秒的速度德思勤城市104万平米/不详公寓部分推出湖南“长安大街”长沙千万级大都市56万㎡的商业总体广场梦想；量，900米长的商业步行“LV式”都市综合体；街；长沙最大购物中心；在市场需求上，当住宅对投资者大门因为调控而被关闭的时候，另一扇窗正在开启——2011年上半年，长沙商业地产正初展风荣，写字楼租金持续攀升，多个城市新中心规划待建写字楼。8月20日，万达中心销售火爆;，77层的体量整层起售以16000的均价，最低2600万的总价在开盘当天售罄；8月底，泊富国际广场咨询整层购买客户增加近3成。……2011年，调控下引投资热潮，长沙写字楼现井喷。再一次印证了“好房子（写字楼）是不愁卖的”。大品牌、高品质、高形象的写字楼需求火爆。Part2区域价值解读2.1-星沙区域价值蜕变工业驱动的城市2000年春天，永泰地产在星沙启动山水芙蓉，引发了一番抢购风暴，星沙地产板块从此进入长沙市民的视野，与此同时，长沙早期别墅楼盘也纷纷崛起于星沙，此类项目除吸引市区客户外，很大一部分被星沙内的大型工业企业、政府机关、医院、学校等人群消化。大型工业企业在星沙房地产发展中起到关键性作用。根据数据，星沙工业主宰着长沙工业经济的命脉，湖南10大明星企业有4家在星沙，世界500强长沙21家有13家在星沙。工业企业的到来，不仅解决了当地就业问题，也带动星沙区域房地产的发展，交通改变星沙2007年，万家丽路浏阳河大桥的贯通，大大缩短星沙、广电进入长沙市区的距离。可以预见，未来广电附近万家丽路两厢将迎来开发热潮。另外一条道路拉通，亦对星沙房地产发展具有重要作用，即新世纪大道。新世纪大道将与开元路接通，向西直达开福区政府，从通程商业广场到芙蓉路时间距离仅为10分钟，这一关键性道路拉通，在带动开福区东北部的房地产发展的同时，将辐射星沙区域经济的发展。价格洼地，客观加速星沙城市化进程随着房价高涨，星沙呈现出巨大的价格及性价比优势，并迅速形成洼地，如同水往低处流一样，资金也会向交易成本低的地方集中，随着“洼地效应”不断加强，星沙区域已吸引且将吸引更多开福区伍家岭、芙蓉区马王堆乃至其他区域市民前来购房工业园/卫星城发展模式，工业企业集群地星沙属于“工业园/卫星城”模式。此外，长沙还有隆平高科技园、麓谷高新技术开发区、长沙含浦科技产业园等工业园，但星沙房地产发展最早也最为成熟，原因在于其自觉或不自觉地走向一种内需+外需的房地产推动发展模式。后劲十足随着沿海地区制造业的转移，湖南逐渐成为众多沿海厂商首选之地。大量的企业落户，意味着大量管理、技术人员的到来，亦存在巨大的住房需求、厂房需求和写字楼需求。2011年8月，星沙商品房均价5500，与长沙房价，进一步靠拢；300平方公里新城规划中国城市规划设计院300平方公里的星沙新城概念性规划。作为省会副中心的星沙，星沙周围分别打造东面的黄花空港新城，南面的黄兴现代市场群，北面的安沙现代物流园，西面打通27个对接长沙的交通道路口；以松雅湖、长永高速CBD、恒广欢乐世界、通程商业广场、湘商世纪城为载体，增强商务、金融、研发、流通、休闲、旅游文化等现代城市服务功能，建立起与经开区先进制造业融合互动、与星沙城市生活紧密配套的服务业经济体系；抢抓武广高铁、长沙地铁2号线、长株潭城际轻轨建设机遇，大力发展高铁经济和地铁经济，打造与空港新城相呼应的高铁东部新城。2.2-东长沙CBD规划与新长海1、经开区CBD区域为长沙县连接长沙主城的桥头堡；2、区域内大多为工业企业，且在其核心区域内大多处于停产及半停产状态；3、政府战略规划将星沙核心区域演变为城市CBD及CRD；4、政府规划长永加盖后贯通南北，城市景观轴即为城市中心轴；5、长永城市广场和板仓商业中轴交汇引发区域价值巨变，铸就城市再造，相关参与经开区CBD建设的企事业单位应该站在更高的角度协助经开区再次腾飞。商业发展轴商业发展轴游憩商业街游憩商业街向阳向阳路餐路餐饮娱饮娱乐商乐商城市文化综合城市文化综合尚都花园城业街业街体体大型商业综合大型商业综合人防地块体体错落式双层景观错落式双层景观商业金十字商业金十字商业内街商业内街①借板仓路的商业氛围，使商业气氛向南延伸，形成CBD商业发展主轴线，打造板仓路商业街区；②板仓南路以西、向阳路以南为核心商业中心，重点打造新型商业综合体，打造一站式消费购物中心，形成消费聚集地，同时与向阳路以北文化中心相呼应；③打造区域金十字，形成大东城CBD的商业、商务核心，从而在规模、聚心力上加快CBD区域的发展速度；④向阳路与板仓南路交叉口形成商业金十字，各地块退让足够空间形成商业广场；商超+百星沙中心城尚都国际货+情景立体人行天桥街区尚都人行立体街区NEO集结号商务公寓星沙中心长城广场永星沙NEO高速商务中心城尚都城市市广广场场CBD发展模式与趋向------政府+工业企业+开发企业=区域升级大项目带动城市大发展依托政府推动、规划先行、先进产业高度集聚及产业链完善和升级带动开发区发展。主力产业聚集及产业链完善和升级带动开发区发展；政府主导，工业区向产业新城的转变，商业与办公市场逐渐兴起。总结：经开区国际国内知名企业的聚集，为星沙CBD企业总部经济的发展奠定了基础而现代制造业的繁荣，必将带动和促进CBD生产性服务业的发展城市综合体，商务+商业+住宅多功能物业并存，聚合联动、资源共享，容易发挥广告推广的聚合效应星沙CBD规划区核心前景无限，但周边地块尚未启动，且星沙CBD规划缺少宣传星沙缺乏写字楼，未能形成写字楼市场，是我们的机会Part3定位策略(一)新长海广场是，2011年新长海集团，在CBD核心的百万平米大型城市综合体一座城市综合就是城市中心，全长沙的综合体，只有新长海在CBD核心上这是项目写字楼的绝对高度！！3.1-案名与定位案名建议：“新长海中心”“新长海中心”简单的，就是最好的！市场好的时候，玩概念；市场一般的时候，重实效！“新长海中心”万达每进入一个城市，会把每一个项目都命名