www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库养老社区专题研究及商业计划书2012.01.19www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式商业计划书www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库老年人群的特点安静的声环境行为特征生理需求阳光充足，温暖的气候?喜欢清静阅读、喜欢饲养花无障碍的居住环境鸟、喜欢储存食物、喜欢坐方便快捷的医疗养生设施在阳光充足的地方、喜欢随手放置东西、喜欢隔三差五的与朋友相聚、喜欢参与集安全感体活动被关注、不喜欢过于复杂的东西、不喜欢丢掉不归属感（社会参与与融入）用的东西、不喜欢幅度太大心理需求邻里感与家庭感的动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦的清扫……便利感与舒适感受尊重与被关怀的需求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库老年人群的居住模式与子女合居毗邻而居居家养老同一组团老年同一社区人养老院机构养老群托老所的护理院居独立型住老年公寓模服务型式医护型老年社区具有相当规模，服务更完善www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库老有所依，老有所居，老有所享受，满足老年人经老年住宅的定义济供养、生活照料和精神慰藉的居住场所。?《老年人建筑设计规范》中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所；?包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分；?老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库老年住宅的分类及特点养老院、敬老院、老年福利适老化通用住宅专门老年住区老年公寓中心等福利性机构一般由政府或者慈善机构资归个人所有，部分归个人所有，部一般归投资者或专门经营管理产权归属助建设，产权归政府或慈善以自用为主分归经营者所有机构所有，以对外出租为主机构既可以单独划址建造，也可以一般分布在普通居住小区分布范围一般分布在郊区一般分布于成熟社区分散或与普通住户混建，还可中以分布于专门老年住区中开发商开发时，按照老人住宅开发商建造时潜伏设计，政府进行资助，有些养老院经营管标准进行设计建造，根据需要购房者个人进行适老化改、敬老院进行了转制，收住自主经营、自负盈亏理方式可以采取不同的经营模式（包造，没有后续经营问题自费老人，转为老年公寓括持有、销售及持有+销售）主要以老年人为主要目标对象使用对包括老年人在内各个年龄以有支付能力的老年，但社区内也可以适量居居住专门供养五保户等困难老人象段的人人为服务对象其他年龄段人群满足老年人实现独立、自尊的人数容量大，具有良好的养老愿望，可在自理、护理、服务主要优具有普遍适性，营造没有居住环境和完善的助老服务，解决孤寡无依靠困难老人型之间选择。为老年人提供消点障碍和歧视的居住环境老人可在社区内根据身体状况的基本生存问题除孤独的氛围，满足他们休闲需求调换住处、娱乐、保健等多方面需要一次性投入较大、增加受服务对象所限，目前不能涵政府财力有限，受到赡养的目前问题较多，尚没有走上良局限性了短期内的建筑成本盖到普通收入的老人老人非常有限性循环发展阶段可在普通居住小区中划在大中小城市均可以发展，现出一定比例适老化通用住开始适宜在经济发达的大城市阶段在经济发达的大城市，发宜实施在大中小城市和农村中，以宅模式建造，慢慢过渡到试建，等成熟以后在中小城市展中、高档老年公寓为主，在范围街道和居委会为依托进行全社会建设适老化全寿命推广中小城市以发展中、抵挡老年住宅”公寓为主www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库老年住宅与传统住宅的区别传统的房地产是以开发商品房为目的，注重经济效益；养老地产目的不同则以创造为老年服务的生活环境、追求长远的可持续发展微利经济效益，使经济效益和社会效益并举。销售的对象传统的房地产销售对象面广，不设定主要的对象，而养老住宅主不同要针对的是老年人，部分老年住宅如适老化住宅也会针对年轻人。传统的房地产大多追求建设住房和自然景观方面的提高，而养老建设特点地产则注重在环境美化、绿化的基础上，更多的注重功能齐全，不同无障碍设施和智能化服务等方面，让老人生活方便。传统的房地产阶段性强，建完售完商品房就表示基本完成；老年地产注重持续地为老年服务和社区文化建设。无论是销售型老年住宅、持有型老年运营服务住宅、还是“销售+持有型”老年住宅，对医院、购物中心、文体娱乐设施不同等固定资产进行自有运作，形成多样化经营模式，实现企业的长期盈利。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库老年住宅与传统住宅的区别?传统住宅地产养老地产土地来源招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购置换地招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地开发资金来源自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款自筹资金、银行贷款、保险资金出租模式，产品销售和物业服务两方面并重盈利点回报慢，持续经营出售或持有经营投资回报长期性，带有一定福利性质。按揭方式按揭?一次性付款反按揭老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发物业服务一般提供居家安全卫生常态化，日常化的物业管理与服务商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心?。、人才交流中心、老年大学等服务机构《老年人建筑设计规范》，同时配建老人康体中心，医疗保产品规划按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业健中心，老人大学等特殊配套等。?物业用途居住、投资、度假?养老?度假环境配套生活、市政配套完善以及便利。配套完善，特别要求30分钟车程内需要医院等配套。?交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是≦交通条件交通便利，离市区或上班地点时间半径是≦60分钟均可30分钟为最理想政策优惠无目前无受国家调控主要对象政策不完善，土地成本过高，未形成规模化。目前传统的养目前问题规模化老机构基本属于亏损或者微利状态北京太阳城国际老年公寓等成功案例万科万科、保利、泰康置地、路劲开发商等开始试水www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式商业计划书www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库发达国家老年住宅建立在“先富后老”基础上的养老模式：1、发达的生的研究背景产力水平。2、良好的社会保障体系。3、从关注老年人的心理感受出发比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境开发社区服务网点，收养在宅养老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求老有困难者www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库发达国家老年住宅国际上养老社区大致分为以下几类的研究背景生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式连续照料退休社身体健康，可以独立生活，发展的概念，必要时提供辅助和护理服租赁或出售区但需要应急照料的客户；务；居家生活型年龄有限制，喜欢参加身体环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交联排或别墅，出售活跃老年社区和社会活动的客户；流场所，社区活动丰富；为主喜欢安静，结交新朋友的老老年公寓不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售年客户；独立生活型和外界保持良好的联系，参除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房老年聚集区租赁为主加一些社会活动的客户；间、交通、社会活动等服务。根据客户自身条件，提供服务包括：就生活不能全部自理，需要专辅助生活社区餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常出租门的辅助和帮助生活活动帮助等。辅助生活型各种年龄段包括老人、孩家庭照料社区子、刚出院的人、长期病号提供短工服务，专业的护士照料；出租等；提供24小时护理照料设施，提供常规的需要24小时照料，患有长期护理院医药监督和康复治疗，需要注册护士和出租或慢性病，需要治疗和恢复辅助医疗型有执照的护工；老年痴呆初期，需要护理恢完全无障碍设计，需要完好的设施和专老年痴呆病院出租复；业人员照料www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库发达国家老年住宅的范例——德国?与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4?截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%?入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主?20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库发达国家老年住宅的范例——美国?60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。?经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。?据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。美国老