美林小镇2012年全年营销思路汇报盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY回顾篇——2011年营销情况回顾——2011年项目销售情况类别认购备注认购8套（3#1套，依托项目南北纵向景观带的优势条件，销售联排别墅主要为联排4#2套，5#2套，6#14、5、9#楼，西侧联排3、6、10#楼各销售一套。别墅套，9#1套，10#1目前联排销量占联排总数的31%，剩余37套。套）截止到目前为止叠拼房源已销售完毕，2012年销售重点仍为联排别墅。盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY成交房源分析1号楼2号楼8户全部认购7户全部认购3号楼4号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-1016号楼5号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-1018号楼7号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-10110号楼9号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-10111号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-101A5户型：端户321㎡6户已成交房源以A5户型为主，可见客户对A6户型：中间户275㎡2户别墅户型的需求“舒适度”成为最重要因素。盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY项目剩余房源统计主推社区景观轴东侧联排户型，以A6户型为主。1号楼2号楼8户全部认购7户全部认购3号楼4号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-1016号楼5号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-1018号楼7号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-10110号楼9号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1013-1023-1012-1022-1011-1021-10111号楼3-1023-1012-1022-1011-1021-1011）剩余联排共计37套，东侧剩余24套，西侧剩余13套，后期主推东侧联排。2）剩余户型将以255㎡的中间户型为主，后期主推A6户型。盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY媒体效果分析建议：多种媒体配合，实现多方面打击300250200150来电来访1005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月：广播3月：广播、短信、报纸（价格）4月：广播、网络、派单5月：网络、报纸、派单（推介会）6月：短信7月:夹报、直邮、报纸8月：夹报9月：短信、声屏报10月：短信、报纸、夹报11月：短信、广告片12月：广告片3—5月为项目主要推广期，通过短信、广播、派单、报纸的多媒体配合，使得项目形象在短期内得以树立。从6月份的来电来访情况可以看出，以单纯的短信推广方式市场效果较差。7—11月正式进入项目的持续销售期，项目来电来访趋于稳定。12月进入项目销售淡季，虽通过电视广告片持续宣传但来电来访不理想。盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY2011年各月推广分析时间媒介主题1月广播同样的价格当然买别墅2月无无广播：项目简介3月广播、短信、报纸报纸：同样的价格就该住别墅广播：项目简介4月广播、网络、派单网络：新区核心城市别墅派单：至城市风景业主的一封信广播：项目简介报纸：项目介绍、产品推介会（软文）5月广播、报纸、短信、派单派单：项目及产品推介会短信：美林小镇产品推介会6月短信城区住宅价格住淄博新区别墅！夹报：为精英人士打造的阶层社区7月夹报、直邮、报纸直邮：新区核心，城市别墅报纸：项目核心卖点及户型展示8月夹报夹报：为精英人士打造的阶层社区短信：50万住别墅！9月短信、淄博声屏报声屏报：首付50万住别墅短信：首付50万住别墅10月短信、报纸、夹报报纸：别墅试住夹报：首付50万住别墅短信：产品信息11月短信、广告片广告片：项目形象盛世行顧問12月广告片项目形象本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY2011年项目大事记4月3日美林小镇风筝节活动4月23日美林小镇城市风景老业主互动活动5月21日美林小镇“美林小镇项目推介会”活动于齐林大酒店举行7月在大润发为期一个月的美林小镇别墅展示活动8月30日美林小镇媒体见面会暨VIP内部认购卡发放活动10月15日美林小镇样板房开放活动盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY2011年平面广告展示盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY项目症结描述——成交客户反映问题1、现场优惠幅度较小。2、项目体量小，价格高。3、户型欠佳，周边环境有待时间考察。4、项目现场实景处理未到位，直接影响到访客户对项目的良好印象。项目相对于普通住宅来说，游离于主流客群之外，对片区规划发展、户型、社区环境舒适性要求极高，周边规划发展及社区内部实景园林改造为重中之重。盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY展望篇——2012年市场展望——2011年淄博市宏观市场分析2011年淄博1-11月份商品房销售概况60005000400030002000成交量低迷，市场惨淡100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月销售套数（套）销售面积(百平米）受国家调控政策影响，淄博市商品房销售套数及面积自4月份以来连续下滑，8月份及10月份受经济适用房入市影响成交量逆市上升，总体来看:盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY2010、2011年淄博10月份销售状况对比6000478650004000民间观望情绪日趋浓厚3160成交量（套）3000销售面积(百平米)线性(成交量（套）)2000线性(成交量（套）)1000597.483491.26802010年2011年2011年10月是房地产市场的拐点，上图为2010年与2011年10月份同比数据，图上显示2010年10月份成交套数为4786套，销售面积为597483㎡而相别去年11年10月份成交套数为3160套（含近千套经适房），销售面积为491268㎡；较去年成交套数下降33.9%，成交面积下降34.5%，自此房产销售持续低迷,拐点已至.。盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY在售项目2011年主要竞争项目分潜在项目析2011年淄博别墅市场新开发项目荷塘月色鸿嘉星城较少，在售项目多为项目的二三期延续程，潜在项目供应量极大，市场竞争激烈。除华侨城、远景玉城、紫园别墅远景玉城华侨城外，其他项目均位于张店周边及其他本项目区县。金鼎项目紫园除普利艾伦庄园（马鞍山）、孝妇河畔（以香堤美墅为代表）外，香堤美墅其他项目周边环境均一般或交差，无齐鲁会馆可利用的天然资源。普利艾伦庄园从潜在项目主要分布情况来看，项目所属孝妇河片区未来潜在项目将在四个以上，该片区将成为淄博高儒风印象端市场重点发展区域，市场认可度逐奥都庄园年提升，市场供应量随之增加，品质盛世行顧問向更高层次方向发展。本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY竞争案例分析——中润华侨城中央大宅项目基本信息项目华侨城中央项目世纪路与中润名称大宅位置大道交汇处占地面建筑1800亩120万㎡积面积建筑形销售独栋别墅40套左右态状况装修栋数95栋毛坯、精装情况毛坯15000元张店为主，私销售/㎡主力企老总、政府均价客群精装20000元官员/㎡盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY竞争案例分析——紫园淄博首席城市别墅项目基本信息项目项目张周路区政务中紫园名称位置心对过占地面建筑20万平米24万平米积面积建筑形联排别墅销售——态高层观景洋房状况户型联排：230—500套数288面积叠拼：170—200销售主力——张店为主均价客群盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY竞争案例分析——荷塘月色中式徽派人文大宅项目基本信息项目项目西七路与英雄路荷塘月色名称位置交汇处西2公里占地面建筑15万平米9万平米积面积建筑形销售中式宅院50%态状况54栋户型套数336—387348户面积销售主力6000—6500——均价客群盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY竞争案例分析——鸿嘉星城陶然雅舍组团项目基本信息项目鸿嘉星城项目柳泉北路与果里大名称——陶然雅舍位置道交汇处西北角占地建筑146万平米120万平米面积面积独栋、联排别联排销售15建筑销售墅、多层、高套左右（多数形态状况层观景洋房为内部认购）户型套数33联排：315—390面积销售起价5980元/主力张店、桓台为主价格㎡客群盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY竞争案例分析——韩相香堤美墅项目基本信息张周路与柳园项目香堤美墅项目位置路交汇处东北名称角占地414万平米建筑面积15万平米面积期独栋、双拼、建筑联排别墅、洋销售状况——3形态房期共540户，其联排：340—套数户型面积中一期120户4101期2销售均价7000元/主力客群张店为主期价格㎡左右盛世行顧問本方案严格保密TI