申港置业/安徽合肥N1007地块策划定位报告新联康（中国）有限公司/2010.12报告思路?立地条件分析?本项目必须要以跳出区域市场的眼界去思考……竞争形势分析?区域客户分析本项目必须结合开发企业的实际需要去思考……?项目整体定位?项目产品建议项目目标限制条件?项目拿地成本较高，决定了项目未来的定价势必趋高?本案占地面积较小，且由于日照间距系数问题，故提高了规划设计的要求。目标设定?企业层面目标：提升品牌形象，打造高端物业，加速资金回笼?项目层面目标：成为北一环的标杆项目，实现现金流的平衡立地条件分析宗地区位庐阳区★瑶海区蜀山区包河区★宗地?宗地处在庐阳区核心地段，紧邻财富广场、庐阳区政府，未来升值潜力较大。?宗地距离淮河路步行街约2.6公里。?宗地周边小区众多，配套设施较为完善，居住氛围浓厚。宗地位于合肥的核心地段，且居住舒适度较高。板块规划北一环未来将打造成未来的商办新街区合肥市将沿北一环濉溪路重点打造北门商业购物中心、北门商务办公中心、北门娱乐休闲中心等三大商务中心。?合肥市将在双岗地区依托北一环濉溪路新天地国际广场、英国乐购、北京华联、百大合家福等37家购物超市，打造10万平方米的北门商业购物首选地；依托新天地国际广场、置地汇丰广场、万豪广场、众城国际广场、国金大厦等商务楼宇，发展总部经济，打造北一环40万平方米的总部基地；依托东方魅力、锦绣国际、天皇玉宫等26家娱乐场所和银瑞林国际大酒店等35家酒店宾馆，打造北门娱乐休闲福地。板块现状板块目前生活配套较为齐全，但商业配套类型相对单一，缺乏高档次的百货商厦。南国花园小学社区医疗中心寿春中学合家福祥源本案广场南国幼儿园乐购新天地置地汇丰广场庐阳区区政府财富广场合肥北一环，这里商业写字楼云集，亳州路、蒙城路及阜阳路纵穿而过，不仅有财富广场、乐购这样的写字楼、商业网点，还有庐阳区政府等行政机构，可谓“商务一条街”。在配套方面，幼儿园、小学、中学一应俱全，而像合家福、乐购这样的大型超市也已在北一环落地。周边环境周边众多高档写字楼，但项目周边有旧仓库和加油站，对项目的档次有一定的影响?地块周边有很多高档写字楼如财富广场、置地汇丰广场，未来在地块的西侧祥源广场也会有大型写字楼推出，而像第16研究所、庐阳区区政府也有大量的高素质人才。但在本地块的东南面有一个加油站，另外西南面有旧仓库，将对本项目的档次产生一定的影响。周边交通道路通达性好、公交配套完善东南侧侧界北首一路环北西侧侧颖临上泉路路?地块南侧近临北一环（城市主干道，双向8车道），北侧为临泉路（城市东西向次主干道，双向6车道），道路通达性好。?北一环路段交通便利，14、131、232、22、21、705、126等多路公交经过，可直达城区的各个地方。而北一环是最早实现无红灯畅通工程的一环路段，故宗地的交通优势非常明显。周边交通宗地周边道路状况良好，可达性强宗地市中心?宗地紧邻北一环，北一环将会被打造成未来的商办综合街区，而宗地周边的如蒙城路、阜阳路能直接通往合肥市中心，而北面的临泉路开往火车站仅4公里，车行时间不到15分钟，大大节约了商务人士的出行时间。宗地现状北东望望南西望望?土地已经全部拆迁完毕，但北面离南国小区多层仅20米，而地块土地平整，可快速开发。地块经济指标地块规模较小，但周边有巨大的潜在客源宗地项目计量单位数量总占地面积亩41.68总建筑面积万平米6.7绿化率—≥40%容积率—≤2.3建筑密度—≤22%图例宗地11南国小区5荣事达集团26876财富广场乐购新天地广场2南国幼儿园3453庐阳区区政府7寿春中学4第16研究所8祥源广场?本地块规模较小，开发条件比较局限，但周边有高档写字楼、研究所以及庐阳区区政府，利于客户的挖掘。宗地分析本案有利点区域发展——项目处在合肥庐阳区北一环。北一环将被打造成未来商办新街区。便利交通——宗地临近主干道，距离市中心仅2.3公里，车行仅需10分钟。生活配套——周边生活配套较为齐全，乐购、合家福等大型超市坐落于宗地周边。——由于区域将打造成商办新街区，像企业密布IBM、SIEMENS等12家世界500强企业都已入驻。客源储备——由于区域内有高端企业的入驻，故有足够的高素质客源储备。宗地分析本案不利点规划限制——宗地占地面积较小，周边限制性建筑较多，未来规划难度较大。配套设施——板块目前生活配套较为齐全，但商业配套类型相对单一，缺乏高档次的百货商厦。形象提升——目前宗地周边有老厂房以及加油站坐落，故对于项目的高端形象的树立与展示将产生一定的负面作用。结论宗地核心价值：区位资源+未来规划土地属性区域规划庐阳区为合肥市中心中的市中心，而北一环则被打造成合肥市未来的商办街区，宗地处于北一环板块的核心地段，配套较为齐全、交通便捷。本案具备打造区域高端项目的立地条件竞争形势分析普通住宅市场分析市场环境研究16041403.512031002.5802601.5401200.50009.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.11供应量（万平方米）成交量（万平方米）供求比1601406800120640010060008056006052004048002044000400089012123456789019.9.11100000000011009.9.9.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.1.00011111111111成交面积（万平方米）成交均价（元）?合肥商品住宅市场受政策影响有限，临近年底淡季，成交量有所回落，同时一些高端楼盘的成交拉高了近期整体市场的成交均价。周边在售项目分布图中国铁建国际城北环阳光北一环北二环花园大富绿洲望城公馆多特公寓大富绿洲瑞龙公馆北环阳光花园代表项目多特公寓金域蓝湾望城公馆金域蓝湾融侨观邸中国铁建国际城翡丽城融侨观邸价格（元/平7300-100006000-7000瑞龙公馆米）周边配套配套较为齐全目前配套缺乏本案在售项目产品概况总建(万平区域项目容积率建筑类别在售主力面积（平米)米)多特公寓2.13.2高层二房87瑞龙公馆8.33.5高层二房84、三房110北一环金域蓝湾17.72.7小高层、高层二房75融侨观邸8.94.2高层二房80、三房98大富绿洲23.34.4高层二房90、三房113北环阳光花园191.8多层、小高层二房81、三房123北二环望城公馆4.53.3高层二房87、三房117中国铁建国际城2003.12高层、联排别墅二房85、三房98?北一环在售项目除金域蓝湾之外，都为10万平米的以下的小型社区。?由于容积率基本都在3.0以上；整体社区以混合型为主，产品形态高层产品占市场绝对主导。?区域周边项目以二房80-87平米、三房110-123平米为主力户型。在售项目产品力表现瑞龙公馆中国铁建国际城大富绿洲项目开发商建筑风格外立面用材景观特色社区自有配套浙江祥源投资集团有多特公寓Art-deco涂料无景观底商限公司安徽瑞吉置业有限公瑞龙公馆现代简约真石漆中央景观底商、酒店司香港金瑞集团-合肥金域蓝湾新古典主义涂料中央景观幼儿园、会所永瑞置业有限公司安徽融侨金辉置业有干挂石材、真融侨观邸ArtDeco有水景、中央景观会所限公司石漆安徽大富房地产开发大富绿洲现代简约涂料中央景观会所、社区中心、商业街有限公司北环阳光花合肥市金马房地产开现代古典真石漆中央景观幼儿园、小学、社区中心园发公司永华房地产开发有限望城公馆新古典主义涂料中央景观底商公司中国铁建国中国铁建房地产集团新古典主义真石漆有水景，中央景观集星级酒店、商业街院、学校际城合肥置业有限公司在售项目大多为本土开发商开发、建筑风格各异但用材一般、外立面用材基本以涂料为主、基本都有中央景观但整体表现效果较差。在售项目户型分析融侨观邸二房80平米融侨观邸三房98平米瑞龙公馆二房84平米中国铁建国际城二房85平米中国铁建国际城三房98平米多特公寓二房86平米在售项目户型没有太大亮点，大多项目户型基本都赠送面积，但除去融侨观邸赠送面积较大之外，其它项目附加值并不高。在售项目现场表现宗地周边在售项目如融侨观邸和中国铁建国际城的售楼处现场表现力较强，其它项目现场表现力大多都一般，售楼处空间不大，大多没有打造景观示范区和样板房。。在售项目价格分析区域项目总建均价在售主力面积主力总价(万/平米)(元/平米)（平米)(万元)多特公寓2.18000二房87二房70瑞龙公馆8.37500二房84、三房110二房63、三房82.5北一环金域蓝湾17.77500二房75二房56.2融侨观邸8.910000二房80、三房98二房80、三房98大富绿洲23.3预计7000二房90、三房113二房63、三房79.1北环阳光花园19预计7000二房81、三房123二房56.7、三房86北二环望城公馆4.56800二房87、三房117二房59.1、三房79.6中国铁建国际2006000二房85、三房98二房51、三房58.8城?北一环板块楼盘都为毛坯房源，成交均价在7500-8000元/平米左右。?北二环板块由于生活配套较为缺乏，地段也较为偏远，故在均价上比北一环板块在售项目要低。主力面积段研究一房二房三房四房区域案名70以下70-8080-9090-100100-110110-120120以上多特公寓瑞龙公馆北一环金域蓝湾融侨观邸大富绿洲北环阳光花园123北二环望城公馆中国铁建国际城?各项目户型产品面积二房的主力面积段设置集中于80-100平米，而三房面积的房型则较为分散，但平米的三房为市场的空白点。130总价段研究毛坯装修区域案名50以下50-6060-7