平湖九龙山旅游置业首次建议书2010-9-26城市价值决定地产价值，平湖与上海的关系，就如同深圳与香港；按照深圳迅速崛起的速度，平湖蕴藏巨大的成长潜力九龙山庄园地处长三角交通枢纽，“一桥，一港”决定项目未来的发展潜力地理位置优越交通便利辐射的城市面广经济发展快速平湖地处杭州湾的滨海城市，具有长期战略投资价值，蕴涵着成倍增值上海香港·特殊地理优势赋予滨海城市担当贸易与金融之城天赋；·平湖有望成为浙江乃至长三洛杉矶温哥华角的核心城市旅游地产需求旺盛，在长三角未来十年将会兴起旅游地产热潮，将会是旅游地产发展的黄金十年从国外经验看，人均GDP超过3500美元的地区，将会兴起旅游地产热潮。目前，国内人均GDP值超过3500美元的地区已有两亿人口。长三角地区由于本身气候怡然，经济发达，是旅游的黄金区域，同时也掌握了大片的高端人群。在未来10年的时间内，我国的旅游产业将以10.4%的速度快速增长.根据世界旅游组织预测，到2015年中国将成为全球最大的入境旅游国和第四大出境旅游国。如今出现的全民炒房、全民炒股的投资浪潮，说明当前人们的投资渠道单一。旅游地产的兴起和快速发展，将为投资者提供一个全新的空间和领域。通过旅游地产与普通住宅市场房价增涨率对比，发现旅游地产具有更大的利润空间。苏州的城区房价与太湖边房价的对比注：以上数据来自苏州房产网旅游地产是极具投资价值的，明道通过房展会的200份问卷调研发现，目前的投资客还没有发现到旅游地产的投资价值太湖边的地价增长趋势：投资着问卷调查：单位：万/亩来自杭州及温台地区太湖边地价增涨4倍投资客并没有发现旅游地产的价值通过数据分析发现，决定旅游地产的价值标准，主要是依靠土地的增值，只有通过拉升区块的旅游价值，才能实现地产价值15％25％60％土地增值资产增值旅游地产增值九龙山总体价值整个九龙山的区域的价值，决定着本案的价值针对目前市场情况分析，在全国市场九龙山的知名度处于发展阶段，当前主要影响到上海、浙江区域按消费市场的远近分?名胜度假区?区域性度假区名胜度假区区域性度假区市场距离远近（2－3h车程）交通方式飞机汽车光顾频率一年几次或者若一年15－30次或干年一次更多次逗留时间较长（1－22－5天周）九龙山拥有稀缺的汇聚各大休闲场所的海湾度假区，可以打造成满足核心的诉求根据环境和娱乐活动内容来分?海湾度假区?湖（河）滨度假区?山地（滑雪）度假区?高尔夫度假区?网球俱乐部?马术度假社区?健身和温泉度假区?自然风景度假区——国家公园、瀑布、奇石、森林?运动探险度假区——钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展、游艇?主题公园度假区——历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化九龙山旅游置业利润最大化思考的行径——策划地产品牌模型项目资源项目有哪些资源可资发挥？策略如何切入这些资源？策略三种属性的必然联系竞争环境关于消费者的洞察我们面临的市场环境格局是怎么样潜在目标人群怎么评价我们的产品？的？他们有什么样的生活向往与审美倾向我们与竞争对手有什么差异？可资我们来发掘？?关于竞争环境太湖度假板块，集聚吴中地产、中信集团、中茵集团、华丽家族等数十家国内知名开发商已经投资这块“宝地”，目前在建项目达到十余个旅游收入连续多年以30%至40%的速度增长中信太湖城开发商：苏州中信投资有限公司物业类别住宅、别墅建筑类别空中院墅、湖景公寓容积率1.00占地面积:66万平方米建筑面积:70万平方米物业公司：苏州中信物业配套：五星级酒店,太湖行政中心,10万平方米论坛公园、太湖文化论坛（国际文化会议中心）、国际五星级酒店（太湖文化论坛主题宾馆）、1.2公里商业水街、1600米文化水街、两大市政公园、太湖度假区行政中心、太湖新天地餐饮、太湖湿地公园、太湖高尔夫球场、美国水星游艇俱乐部、华丽太上湖、太湖黄金水岸。华丽家族太上湖物业类别住宅、别墅建筑类别独栋、低层联排住宅、高层容积率：0.45?占地面积:66万平方米建筑面积:70万平方米开发商：苏州华立家族太上湖物业公司：苏房物业配套：依山傍湖四方通衢：苏州太湖国家旅游度假区渐成长三角休闲度假核心；穹窿山麓太湖水畔：坐享苏州太湖国家旅游度假区自然珍稀资源，前观湖后望山；正对浩淼生态湿地：与2.3平方公里生态湿地毗邻而居，低碳生活自然呈现；奢华配套惬意生活：百年历史美国水星游艇俱乐部、太湖国际高尔夫……世界级休闲配套遍布周边；WILL'S扛鼎打理：6000m2健身会所，餐饮、SPA、恒温泳池，完美的生活享受；太湖区域楼盘典型性项目分析：中信太湖城华丽家族太上湖共有资源容积率1.0一期以独栋为位于度假区核容积率0.45目前在售独栋主心范围内。商价格900万-1500万价格300万-800万业街、国际文化会议中心、国际五星级酒店、百年历史美国水星游艇俱乐部、太湖国际高夫……休闲配套遍布周边；太湖被誉为上海的后花园，从板块拥有的高尔夫、5星级酒店、游艇俱乐部等娱乐配套都和九龙山有着相似之处。物业类型也是以别墅+多层住宅为主。销售特色中信太湖城因为游艇码头的使用率并不高—买别墅送游艇据业内人士透露，派了一支队伍去山西招商，华丽家族太上湖找煤老板，收获很大。请明星参加活动开盘优惠3个建筑风格都以带江南韵文的点现代建筑为主。客群主要以上海人及本地人为主前期多以卖高端别墅为主，旅游中信、华丽家族后购买的客群占主导地位两家企业都为品牌开发公司，无特别的去外地做拓展客户的活动，有很大一部分客源都是来自老客户的开发利用，圈层效应非常明显。---对我们的启发：对原有九龙山各俱乐部的1000多名会员的挖掘，将是本案的很大一部分的客户来源。占地面积:182613平方米建筑面积:141443平方米总户数:1736容积率：0.7建筑类型：花园洋房开发商:海南郡原置业有限公司物业管理公司:浙江绿城物业管理有限公司建筑设计单位:美国BARArchitects户型面积：一居54-73平方米，二居81-150平方米，三居124-190平方米物业现状:地上层在建占地面积:365000平方米建筑面积:480000平方米开发商:三亚凤凰岛发展有限公司物业管理公司:世邦魏理仕三亚凤凰岛号称“中国的迪拜”，“东方的迪拜”，位于三亚市三亚湾度假区“阳光海岸”的核心，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛。凤凰岛长1250米,宽约350米，占地面积547.5亩（36.5万平米），规划总建筑面积48万平米，总容积率1.1。该岛三面依托山景，四面临海，拥有得天独厚的山海天旅游风光，具备海上娱乐、水上运动和全季候度假旅游的条件绿城·千岛湖度假花园占地面积：138000平方米建筑面积：290000平方米开发商:绿城房地产集团有限公司物业管理公司：浙江绿城物业管理有限公司建筑设计单位：绿城东方设计院景观设计：澳大利亚普利斯设计集团公司酒店管理顾问：喜来登酒店管理品牌酒店公寓设计：美国BLD设计公司对于我们来说意味着什么？以休闲、旅游居住为基本功能定位利用项目的综合优势最大化的突出我们的项目价值市场机会还是存在长滩雨林距离更近，更好的交通通达性三亚凤凰岛具备更强的性价比。九龙山VS华丽太上湖具备更强的居住可实现性；地块中信太湖城更具有运动、体验、刺激的感受绿城千岛湖度假村更具人气和娱乐的休闲配套设施；【九龙山地块】的竞争对比性价值是长三角交通枢纽、最具人气的休闲娱乐居所项目设计项目核心资源特色—五大俱乐部以及丰富的娱乐配套?海上游艇俱乐部?高尔夫球活动?游泳池、矿泉疗养和健身设施?赛车、马会俱乐部?航空俱乐部九龙山庄园内部住宅供应现状均价28000-32000之间独栋别墅1300-1800m2凯撒岛总价4000万左右联体别墅400-700m2皇后岛均价25000-30000之间总价1000万-2000万？精装修酒店式公寓50-190m2圣马可广场夏宫均价16000-21000总价80万-200万九龙山庄园内部住宅供应现状均价28000-32000之间独栋别墅，1300-1800m2凯撒岛总价4000万左右联体别墅400-700m2皇后岛均价25000-30000之间总价1000万-2000万有个区间存在着？供应的空白！精装修酒店式公寓圣马可广场夏宫均价16000-21000总价80万-200万?关于消费者针对九龙山项目，充分调研平湖、上海、杭州市场，深入了解当地购房客群对买房的想法与预期调研时间：8月23日-9月14日调研对象：25岁-45岁调研人数：287人调研方式：街上随机拦截、民政局调研问卷、房展会问卷调研、售楼处电话调研客群分析本地人普遍不会考虑在度假区内置业发现平湖20份问卷调查?项目发展已经脱离本地市场?市场拥有大量的投资客?市场客群并没有意识到板块的投资价值?如何争取到本地市场的高端投资客群，将是本案公寓去化量的重点。建议平湖投资客访谈录：沈先生平湖人38岁至今已经投资8年，炒房经验10次以上改变消费者价值评估体系，建立目前和身边的好多朋友一起做投资，平湖目前搞投资投资者对旅游地产超值心里预期的人还是非常多的，他了解到的至少有1万人以上。但是没有人会去九龙山投资。而对于九龙山，小时候经常去玩，水质太差，地段太偏。投资回报率太低，而且成本投入会比较高，是一个玩的地方，不是一个投资的地方。客群分析九龙山不是上海人首选的购房度假区上海20份豪宅问卷调查发现?九龙山在上海已经具有一定的知名度?上海将是我们未来拓展的重点区域?上海人对产品和环境非常挑剔?上海客群具备相当的购买能力，重点在于我们怎么去传递我们价值建议上海橡树湾业主谈录：吴先生上海人42岁大型企产品说明会圈层营销业副总在上海拥有2套住房每年小长假都会出去旅游，会去海南、云南那边。太大客户拓展体验式营销湖也去过好多次，因为非常的近，