嘉兴2011年半年度市场报告2011-07一、政策层面（一）、“国八条”政策2010年对房地产而言，是个不折不扣的调控年。由于09年为刺激经济增发的天量货币和为鼓励房产消费出台的众多行业优惠政策，国内房产市场自09年下半年伊始走出了一波爆发性的大反弹行情。进入10年后，滥发货币带来的通胀压力开始显现，众多社会闲散资金借助宽松的信贷杠杠和低廉的资金成本，以规避通胀风险、实现资金保值增值为目的大量涌入楼市，使得国内房产市场（尤其是一线城市）在10年开春再演了一波量价齐涨的牛市行情。伴随着房价的快速上涨，其带来的资产泡沫和金融风险隐患不断积聚，且房价又再度成为民怨沸腾的焦点话题。为此，3月两会期间，温总理专门就房价问题表态：表示在任期内有稳定房价的信心。但此时的房产市场已是“脱缰的野马”，并没有将总理的话放在眼里。两会过后，央企率先在土地市场发力飚出新地王，在其带动下，年初国内的土地市场地王频出，而土地价格的节节攀升又进一步刺激了炒作性资金的投资（投机）热度，房地产市场呈现出空前的火爆局面，房价也一路飙涨至历史最高位水平。在此背景下，2010年4月17日，“新国十条”横空出世，给群情亢奋的房地产市场予以了当头棒喝，自此拉开了2010年第一轮调控大幕。新国十条出台后,对市场降温效果明显。以嘉兴市场为例，新政后成交量迅速跌入冰点，市场进入观望博弈阶段。然而，一次调控效力持续时间不长。进入8月后，在一批促销楼盘带动下（促销幅度在85-90折之间），投资性需求积极入市，市场再现排队抢房和日光盘现象，引发观望需求再度恐慌性入市。进入9月份后，随着新开楼盘的扎堆上市，购房需求进一步释放，带动成交量迅速回暖。自此，新政引发的观望和看跌氛围濒临瓦解，新一轮量价齐涨的势头已箭在弦上。与此同时，政府面临着欧洲债务危机、美国对人民币升值不断施压、国内通胀预期愈发强烈等调控干扰因素。在此背景下，面对8月以来全国各地房产市场的反弹行情，中央政府于国庆前夕果断出台，共含五大措施，因此被业界称为“国五条”。然而，2010年尽管出尽了包括限贷、限购在内的一系列最严厉的调控政策，全国房价仍出现了近10%的同比涨幅，让中央的调控遭遇空前的质疑；进入2011年1月，部分城市一、二手房再次出现量价齐升之势；节节攀升的数据围逼下，国务院终于容忍不了房价没按住的愤怒，将房产调控上升到了压倒一切的政治高度。2011年1月26日，“新国八条”出台，标志着三次调控正式启动；“新国八条”核心要点：1、落实地方政府责任与约谈问责机制：（1）、地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；（2）、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，对相关负责人进行问责。2、强化差别化信贷政策，引导住房需求：（1）、贷款买二套房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；（2）、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；三套房、不满足条件的异地购房被禁。3、加强税收征管，进行房产税试点工作：（1）、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税；（2）、沪渝两地进行房产税试点工作。4、严格住房用地供应管理，加大保障房建设力度：（1）、今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量；（2）、有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。政策分析：本次调控主要从“限购”和“限贷”两方面入手，着力打击投资性以及多套房等不合理需求；并通过加大保障性住房供应，引导合理的住房需求。政策出台直接打击了本地以及异地的投资性需求，二套房首付比例以及贷款利率的提高使二套房购房成本大幅提升，将在一定程度上抑制改善型需求；楼市在这两大主力需求被压制后，三大需求力量将仅剩刚需，需求量也将大幅缩水，随着供求失衡达到一定程度后，房价将进入下行通道；但就目前来看，市场主力需求方基本已转向刚需，随着信贷的进一步紧缩以及巨大的通胀压力，房价下行或将提前到来。（二）、嘉兴版“新国八条”2011年3月24日，嘉兴国八条实施细则正式出台，并进入正式实施阶段。“国八条”嘉兴配套细则要求，严格、认真执行相关税收政策和信贷政策，以打击投资、投机购房行为。进一步加强土地增值税征管，加大房地产开发项目清算力度，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税重点清算和稽查。具体细则如下：第一条、落实住房价格调控目标：新建住房年度价格涨幅低于本市地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长速度。根据楼市变化形势，可针对性的出台包括限购等措施在内的房地产宏观调控政策。第二条、加大住房保障力度：优先落实经济适用住房和廉租住房资金和建设用地，落实与省政府签订的保障性安居工程建设目标责任，确保完成全年建设任务；通过政府投资建设和其他投资主体建设公共租赁房、人才公寓、新居民公寓等多渠道筹集公共租赁房房源。第三条、加强房地产税收征管：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税重点清算和稽查第四条、严格差别化住房信贷政策：对居民家庭向商业银行贷款购买第二套普通住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；贷款购买第二套非普通住房的家庭首付比例、贷款利率各行可视风险程度，再适度提高首付比例和贷款利率。对居民家庭申请公积金贷款购买第二套住房的，贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于同期首套房住房公积金贷款利率的1.1倍。第五条、强化住房用地供应管理：确保保障性住房、城市危旧房改造，中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。第六条、进一步加强市场监管：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在5日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。第七条、建立落实住房保障工作和稳定房价约谈问责机制：各县（市）、区政府和市级有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设目标和新建商品住房价格控制目标落实工作责任，积极推进。政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的县（市）、区政府，要向市政府作出报告、有关部门根据规定对相关负责人进行约谈和问责。第八条、加强舆论引导：新闻媒体加强对本市稳定房价和住房保障的宣传和报道，正面引导居民住房理性消费，深入解读政策措施，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，要严格新闻宣传纪律，杜绝制造、散布虚假信息，防止不负责任的评论误导消费预期，为促进房地产市场平稳健康发展营造良好的舆论氛围。政策分析：此次嘉兴版的“国八条”政策主要侧重于“限价”，并未出台“限购令”，对于三套房也没有做出相应规定，这与嘉兴周边一、二线城市严厉的限购和准入机制相比，可以说是一大政策利好，在短期内对于外地客源的导入具有非常积极的作用；但不能忽略的是如果高压调控下周边一、二线城市出现价格松动，那么对嘉兴楼市未来的预期冲击将非常大。从目前市场情况来看，新政对嘉兴市场的整体影响还是比较大的，中高端住宅销售基本停滞，而由刚需支撑的中低端住宅成交也较平淡，目前随着主流大盘开始采取低价入市策略，禾城房价将提前进入下行通道。二、嘉兴2011年土地市场成交情况(一)、土地成交2011年上半年嘉兴宅地成交市场一路走冷，1月5宗乡镇板块地块集中成交拉开今年土地成交序幕，之后随着三次调控影响逐渐传导到土地市场，一级市场开始趋冷，2-5月份整整4个月仅成交了3宗地块，其中4月份甚至“剃光头”出现断供；而从目前公告来看7月嘉兴土地市场将再现断供。据统计，今年上半年嘉兴土地市场共成交地块10宗，土地出让面积合计343581.9方，总计可建面积62.69万方；从溢价情况来看，1、2月份的整体溢价率较高，这与出让地块整体品质较好以及年初开发商资金相对充裕有关，其中2月份成交的位于秀洲新区的2011嘉秀洲-001号地块，受到市场热捧，经过激烈竞争后以高达237%的溢价率被一名自然人竞得，楼面价达到3383元/平方米，这一价格高出两个月前万科拍得的类似地块1000元左右，足见当时土地市场的火热以及市场对未来楼市的看好。进入5月份以后，嘉兴宅地市场初现疲态，出让地块基本都以底价成交，溢价率不足1%，其中位于湘家荡的2011-03号地块出现流拍，政策利空带来的寒流已明显波及至一级市场，6月流拍的湘家荡地块紧挨湘家荡西侧绿地公园，体量接近10万方，拥有较好的景观资源，从近几年湘家荡板块崛起来看，开发潜力应该说还不错，但大体量地块的高资金要求在目前楼市资金吃紧的环境下，市场无人接棒，随着未来信贷规模的进一步紧缩，大宗地块将面临资金瓶颈。从出让地块区域分布情况来看，上半年大部分地块都位于周边乡镇板块，尤其以余凤板块和城北乡镇板块为主，南湖新区和秀洲核心板块均无宅地推出，可见目前楼市格局下政府暂缓了核心区域的推地速度，伺机推动乡镇板块成为未来一段时间内的开发重心区域。恒大地产入驻嘉兴市场可谓是今年上半年嘉兴土地市场的一大亮点，5月26日，恒大地产以980元/平方米的楼面价拿下位于城北车油港镇的2011嘉秀洲-010号地块，成为继万科、绿城、世贸之后又一入驻禾城的外来地产大鳄，恒大逆市入驻嘉