前言首先，十分荣幸能参与“海盐海韵华庭住宅小区”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“海盐海韵华庭住宅小区”的现状，对“海盐海韵华庭住宅小区”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才为“海盐海韵华庭住宅小区”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“海盐海韵华庭住宅小区”的物业价值，并使“海盐海韵华庭住宅小区”成为海盐县乃至嘉兴市又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的海盐海韵华庭住宅小区“前期物业管理服务招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢海盐建昌房产给予我们这次合作的机会！我公司接管海盐海韵华庭住宅小区的优势1、我公司是国家三级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，公司有充分适合市场化运作的管理机制。2、我公司是目前档案管理完善的物业管理企业，对海盐海韵华庭住宅小区将来的档案管理将起到了保障作用。4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。在海盐海韵华庭住宅小区的物业管理中，我们将进一步融会提炼小区物业的管理经验，铸就一流的物业管理的“品牌”。5、根据海盐海韵华庭住宅小区智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利益。6、具有超前的服务理念：公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。第一章前期介入服务与接管验收及入住管理方案一、前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“海盐海韵华庭住宅小区”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。1、规划设计阶段对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。（1）监控和消控中心的设置；（2）小区人车分流的设计；（3）公共照明开关设置位置；（4）公共照明开关开闭形式；（5）物业管理用房的位置设计；（6）小区垃圾房的设置；（7）公共洗手间的设置；（8）信报箱的设立；（9）公共告示栏的配置；（10）家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；……2、建设施工阶段建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。（1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；（2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；（3）审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；（4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；（5）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；（6）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；（7）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；（8）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；（9）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；（10）提出遗漏工程项目的建议；（11）对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。（1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；（2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；（3）参与重大设备的调试和验收；（4）制订物业验收流程；（5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况协助贵方的物业销售和宣传推广。（1）制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；（2）售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；（3）委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；（4）对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；（5）提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。二、项目的接管验收1、物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。2、依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。3、物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。（1）公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；（2）既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；（3）接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；（4）落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；4、接管验收的作用（1）明确交接双方的责、权、利关系；（2）确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益；（3）为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、入伙（住）管理方案提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。即时完成入伙注记。受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程（1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。（2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。（3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。（6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。（7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。（8）业户入伙流程图如图所示。2、租赁住户入住流程（1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。（2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。（3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。（4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。（5）交付押金和首期租金。（6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。3、入伙作业标准（1）入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。（2）入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。（3）入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。（4）特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。（5）内部手册登记及时，即时完成注记。（6）入伙按户汇总，次月5日前全部归档。4、入伙作业规程（1）由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。（2）业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续（3）业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。（4）由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。（5）业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。（6）如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。（7）业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。5、入伙作业检查规范为了保证海盐海韵华庭住宅小区入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。（1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。（2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况