万科嘉兴项目市场策划提报一、新聚仁对市场政策的理解二、新聚仁对十二五住宅发展理解三、新聚仁对万科企业的理解四、新聚仁对嘉兴项目的理解五、新聚仁对项目客源预判六、新聚仁对项目价格建议I.新聚仁对市场政策理解目前一二线城市限购，三四线城市是否迎来发展机会？嘉兴市场未来走势如何？新国八条重点条款a.双轨制——增加保障房（经济适用房、公租房等），对住宅影响有限b.经济手段——首付提升至60%、二套房利率至少1.1倍、利率提升，影响观望氛围c.限购令——改变房地产市场整体走势的拐点性政策限购令的市场影响力a.无疑，限购令的出台将使市场快速快速进进入速入速冻冻期期，各端住宅全线遇冷?高端高端住宅进入长期“冬眠期”，市场价平量零，客源全面枯竭，复苏将在限购令取消后?常规改善型改善型市场，由于限购，导致置换程序上将更加复杂，普遍将采用延后的策略?刚刚性性市场，进入3-6个月的市场观望期，预计在下半年，价格下跌后，成交量率先反弹b.一、二线城市的限购令，也将使市场的热钱、流动资金加速投资三、四线城市，未来此类城市的机会更大一、二线城市成交量快速“冰封”；三、四线城市迎来发展机会嘉兴市场表现新新国国八八条条出台出台过年期间目前处于政策市场消化状态，客源观望氛围较浓，市场出现一定下调但近期走势来看，出现小幅回升趋势高铁城市圈发展11年嘉兴与上海、昆山房价?从房价的绝对值分析，嘉兴房价发展到目前，三地价格曲线只有上海和杭州房价水平的35%左右，未来上涨空间大?沪杭高铁通车，嘉兴到上海、嘉兴到杭州的单程时间缩短至18分钟8192元?高铁实现公交化运营，设计最小列车发车间隔3嘉兴22992元上海分钟?受房价差值和高铁导入，将会有大量沪杭投资23195元杭州、自用客源涌入嘉兴，刺激嘉兴房产市场发展低价、高铁、无限购等，嘉兴房地产市场迎来新发展机遇嘉兴市场走势预判政策预判无限购和“同城化”的价值低谷，嘉兴市场迎来新的发展机遇短期市场观望氛围较浓，处于政策市场消化期，预计在3个月周期，之后市场逐步恢复价格上涨空间不大，更多表现在成交量的释放II.新聚仁对十二五住宅发展理解经过十一五住宅市场快速发展之后，十二五住宅未来发展趋势？新聚仁对十一五住宅特点理解在十一五期间，住宅主要表现在产品硬件上的提升和竞争，产品注重的是全石材立面、豪华精装修、户型尺度和附加值、密植绿化等经过十一五住宅市场发展，住宅产品硬件已经达到一定平台，继续提升的空间非常的小，所以住宅产品发展必须要转型比如上海星河湾，豪华装修、大尺度户型、密植绿化等比如仁恒河滨城，高端装修、大户型等十二五住宅转型背景：国家预期到2020年，中国单位GDP二氧化碳排放要在2005年的基础上降低40%至45%，非化石能源占一次能源比重要达到15%左右，同时要增加4000万公顷的森林面积和13亿立方米森林蓄积量“十二五发展规划建议”中，“节能减排”、“低碳发展”被写进国策；并且预计十二五期间节能减排的目标控制20%内，指标依然严峻十二五住宅转型背景：房产建筑业节能我国建筑建造和使用占总能耗30%，加上相关的工业和运输业，全社会46.7%消耗于房地产和建筑领域我国现有的430亿平方米的存量建筑当中，75％到80％属高耗能建筑，每年新建的房屋建筑面积目前占到全世界50%以上，但对于资源、能源节约重视不够，对于环境造成了很大的污染“十二五”期间必须要大力推进建筑节能减排，引导建筑向绿色发展，继而向绿色城市、低碳城市过渡新聚仁对十二五住宅发展理解我司认为，十二五住宅表现在对产品软件的提升，主要体现在绿色、节能和人性化细节等方面，代表了未来住宅的发展方向III.新聚仁对万科企业理解万科是一家什么样的企业？在这次长三角房地产年会上，刘总演讲让我们印象深刻?房地产行业不仅仅意味着GDP，也不仅仅意味着房价，非常重要的还有城市遗产、性能升级、节能减排?很多房屋仅仅只提供了一个空间，而万科致力于住宅、促进居住升级，提高人们的生活品质和幸福指数，这一块是比较学术的说法：声、热、风、光、空气?万科住宅产业化的实践、8年装修房减少垃圾排放约20万吨，推动住宅产业化生产方式的变革，实现住宅品质、性能、环保的颠覆性提升?……万科—中国地产行业的领跑者?万科企业愿景：成为中国房地产行业领跑者?40个城市?目前中国最大的专业住宅开发企业?连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号?不断钻研专业技术，提高国人的居住水平?“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利?中国第一个绿色三星住宅项目，去年全国绿色三星住宅项目总开工量超过100万平米?……大型全国品牌开发商、具有全国领先的地产开发理念、致力于打造理想的人居家园万科—具有责任心的企业?对社会的责任房地产行业不仅仅意味着GDP，也不仅仅意味着房价，非常重要的还有城市遗产、性能升级、节能减排中国住宅耗能占整个社会11%，使用寿命只有30年，而英国、美国分别可以达到140年和100年，势必造成社会资源的巨大浪费万科一直寻求新技术，提升使用年限、节能减排等，比如最近在杭州建个基督教堂，目标是以后能用200年；万科8年装修房减少垃圾排放约20万吨等?对客户的责任（售后）92年上海万科城市花园在当时是引起了轰动，当时得到了市场消费者的热捧，但目前这个项目也面临着外立面的开裂、污染等问题，也面临着改造升级。万科对于18年前销售的社区，进行立面翻新和改造勇于承担社会和售后保障的企业、勇担行业责任的企业万科—研发中心、地产产业化实践者用工厂化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。其包括了住宅建筑的标准化和工厂化，住宅生产、经营的一体化，以及住宅写作服务的社会化升房屋质量、提高房屋性能、延长房屋使用周期去年万科产业化的住宅开工面积将近有150万平方米，今年将有200万平方米，我们从100多号做到去年的2000多号相对于传统的建造方式，比如在能耗方面降低20%，水耗降低60%，木材80%，垃圾90%钢模可以500~600次重复使用，钢模使用次数的平均排放量远小于木模版的固碳量,木模平均使用只有6.5次报废领先的研发技术支持，带动住宅品质、性能、环保的颠覆性提升，引领住宅发展趋势万科—最高标准“绿色三星”住区绿色三星标准：目前是我国建筑行业最高水平绿色认证。打造中国第一个绿色三星住宅；去年，全国绿色三星住宅项目总开工量超过100万平米?隔音降噪：通过外墙隔音、窗、木质钢木门、架空地板等，降低噪音，把室内噪音降低至48分贝以内?节能系统：屋顶绿化、太阳能等，年节电约1500多元、节气900多元；35度气温下降低室内温度2度?空调系统：空调风管机，噪音小、使用寿命长?节水系统：透水地面和雨水收集系统，节水10%-20%；节水马桶年均节约1.2万L家庭用水?新风系统：24小时、300w以下功率，全年享有新鲜空气?隔热保温：节能达到60%?直饮水系统：去除有害物质，保留对身体有益的矿物质和微量元素?收纳系统：超大收纳系统，整齐存放?智能安防系统：绿色、多重安全的智能安防系统（城花新园参考）致力于最高标准住宅开发、节能、减排、环保等，打造最舒适的人居享受万科—最具人性化的居住享受（参考城花新园）万科站在使用者角度、注重使用细节考虑，更具人性化万科—最体贴细心的物业服务?十九年万科物业品牌、通过ISO9000国际质量体系认证?万科物业获得建设部首批颁发的物业管理一级资质证书?万科物业荣获“2009中国物业服务百强企业”称号及“百强企业服务质量TOP10第一名”?国内第一家物业服务“呼叫中心”；2001年万科创建“投诉万科论坛”?万科物业已有28个服务项目获得“国家示范小区（大厦）”称号，雄居行业榜首?万科物业小故事：“车窗上的雨衣”“任劳任怨一丝不苟”“专业服务规避风险”……高标准物业服务、人性化物业管理我们理解的万科万科是一家有社会责任的企业、符合未来住宅发展潮流的企业、引领住宅市场发展的企业IV.新聚仁对嘉兴项目的理解项目应站在何种高度运作？万科能够给嘉兴市场带来什么？现状：距离远、配套不足8本案2176成秀路35本案东港路41、中茂塑胶厂（将拆）82、木桥港新村（北）93、木桥港新村（南）到江南摩尔商业江南摩尔4、南面空地中心大约3.5公5、西面空地里6、消防局和特警大队7、45号地块现有公共交通线8、纯高商务花园路为公交71路，9、科技京城（在建）需步行约1.4公里目前项目离中心区较远、配套不足未来：城市规划级别板块距市中心距离定位重点配套规划面积生态绿地入住房企4142亩南湖公园、１６７亩南湖新区4km现代化生态型新城市政府等0.97万亩秀城公园、１７０亩的中央绿佳源地广场等7.5万亩城市副中心、商业中心秀洲新区政府、江南摩尔、国秀湖生态公园、3000亩生态秀洲新城5km万科、商务中心际商务区等（北区1.2万湿地、4000亩楔形绿地等亩）休闲旅游商务居住中心麟湖新城15km残奥中心等1.9万亩--天星，生态新市镇商贸区生态立市示范区、旅游城市沙滩、国际会议中心、国湖畔湿地公园、湘湖八景、国湘家荡板块8km6.5万亩正益度假重点区际度假酒店等际生态健康城等区域性的商住中心、姚嘉兴经济技术开发区办公大楼姚家荡板块11km1.5万亩794亩姚家荡公园等大树家荡综合区的‘城市客厅’、大型商场等城市最大、最高级别的新城规划，生态/休闲的城市特色发展价值未未来来：：秀洲秀洲新城的中新城的中心心新区政府选址项目产业园区（在建）上海药谷科技园国际商务区江南传媒创意产业园产业研发区希尔顿酒店国内国内首家首家航航空空文文化主化主题题酒店深航酒店酒店深航酒店、、获团获团中中央授牌央授牌的全的全国国唯唯一