嘉兴南湖地块开发定位初探香溢.香水湾Part1开发整体背景研究浙江?政府日前发布的重大项目建设?动计划（2008?至2012?），给出?这个问题的答案：沪杭磁悬浮和沪杭客运专线两个项目都要建！其中，沪杭客运专线2009?开建，沪杭磁悬浮2010?开始建设。被?入基础网络工程综合交通网络部分的沪杭客运专线浙江段将在2009?至2013?间完成建设，总投资134.2亿元。同时上“榜＂的沪杭磁悬浮交通项目（浙江段）建设起止?限为2010?至2014?，总投资220亿元，其中2008?至2012?计划完成投资65亿元。沪杭高铁客运专线总长158公?，其中上海段56公?，杭州段22公?，嘉兴段80公?。它的走向跟现有的沪杭高速公?基本平?，初步决定建在高速公??部，沿途分别经过嘉善、南湖区、秀洲区、桐乡和海宁。据?解，嘉兴段将设?两个车站，分别为嘉兴站和桐乡站。其中，嘉兴站将设在南湖区余新镇，距离市区9公?。沪杭磁悬浮交通项目设嘉兴和杭州东两个车站。磁悬浮将采用全线高架，正常运?速?为每小时450公?，中心城区内最高正常运?速??大于每小时200公?。沪杭磁悬浮和沪杭客运专线都要建75500万322000万300618万成交?额443930方595769方土地面积1518608方681810土地宗数20072008时间2009前三季?2008?全?嘉兴市共成交经营性房地产土地18宗，完成交??额7.55亿元，总成交面积为44.39万平方米。与07?68宗成交?、151.86万平方米成交面积和30.06亿元的成交?额相比，在成交数?上减少?73.53%，成交土地面积减少70.77%，成交?额??74.88%。08?土地市场基本指标无一?外地超过70%的大幅下?，毫无疑问地昭示?2008?嘉兴市土地市场的严重萎缩。再看2009?前三季?数据，虽然全市成交土地仅为10宗，可是无论是出让的土地面积还是成交?额均远高于2008?全?，仅成交?额一项比2007?全?还多7.1%，市场拿地热情可见一斑。虽然2009?前三季?，全市已经成交的土地面积达到59，5769平方，比2008?全?成交土地还多出34.2％，但是也仅完成2009?嘉兴市住房建设计划供应?的三分之一左右。从目前的市场成交情况和市政规划来看，到?底前将还有大?的土地供应?投放市场。土地市场分析2009?前三季?土地出让区域分布而随着前三季?对南湖区域地块的集中供应，该区域内的土地存?情况趋于紧张。预计后期将很难有成规模土地推出，此次土地集中供应将造成区域内短期资源紧张。从前三季?土地出让的区域来看，南湖区是主要的土地供应区域。近?来，随着南湖新区规划逐步?实，市政生活配套设施的?断完善，消费者对该区域的认可??断提高，该区域楼市潜?开始凸显。而前三季?市政府集中大规模推出该区域的土地供应，也充分反应出嘉兴市政府对南湖新区的开发??和决心。从前三季?出让土地的成交均价来看，8、9月份成交均价分别是4686.9和4466.3元/平米，是之前7月份成交地块均价的两倍还多。从每月土地成交?上来说，仅9月份土地供应?就达到?25万平方米，几乎占到?前三季?推出土地总?一半左右。而在这么大规模的土地成交，依然保持?4466.3元/平米的成交均价，说明开发商对后期楼市信心十足。嘉兴土地供应在9月份达到?一个峰值，?价齐升，大大提升?嘉兴的市场信心，也表明未来的市场供应与市场价格都将有明显的增幅。出让日期2009.10.262009.10.162009.9.182009.9.182009.8.272009.8.26出让单价6360元/㎡5500元/㎡2080元/㎡5380元/㎡8600元/㎡3510元/㎡肆??出让?限商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商住商住商住商住商住用地性质商住\娱乐\办公69223㎡15182㎡180787.6㎡地块面积87097.4㎡65654.9㎡50480.9㎡地块位置南湖新区，东、?至九曲?,南至五号?,西至庆丰?南湖新区望湖?南侧，?公塘?侧，南江?西侧，庆丰?东侧嘉兴市南湖区余新镇嘉余公?东、曹庄??侧南湖新区东至九曲?港,南至?公塘?,西至南江?,?至?公塘河东至府南街,西至紫阳街,?至斜西街东至规划冬青?，南至恒光电?用地界，西至华云港，?至同德?竞得者?宝房产嘉兴中润置业有限公司嘉兴大都市实业集团有限公司土地成交信息?表－1嘉兴香溢房产嘉兴银河房产嘉兴东?房产出让日期2009.7.272009.7.62009.5.262009.3.272009.1.152009.1.8595元/㎡540元/㎡825元/㎡出让单价2790元/㎡1085元/㎡1880元/㎡肆??出让?限商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商业肆??住?柒??商住商住商住商住商住商办住用地性质5994㎡56057㎡112395.7㎡6723.5㎡地块面积47476.2㎡5.145公顷地块位置南湖新区南溪?南侧,九曲港西侧嘉兴市南湖区凤桥镇余云公??侧，凤溪?东侧嘉兴市南湖区凤桥镇嘉盐公?西侧东至陆塘浜,南至庆春?延伸段,西至银河?,?至七一港嘉兴市区大新??侧,春波坊东侧秀洲区新塍镇，虹桥?东侧、兴镇?南侧竞得者嘉兴中润置业有限公司嘉兴市联众新农村建设有限公司土地成交信息?表－2山西钜和房地产开发有限公司嘉兴市福达房地产开发有限责任公司嘉兴?都房产浙江中旺置业有限公司南湖区经济开发区秀洲区其他经济开发区2.6,3%32.79,34%24.67,26%35.14,37%南湖区2.041.772.042.021.61.71.81.92.02.1秀洲区南湖区经济开发区其他秀洲区单位：万方，%?嘉兴房地产中南湖、秀洲、经济开发三区占据?市区98%以上的土地出让份额,出让地块最多的地区依次是南湖区，经济开发区和秀洲区.?地块平均容积?1.7-2.0，这就导致未来这些区域的产品主要以小高层和高层为主.土地因素2009?嘉兴房地产市场相当的火爆，与土地拍卖市场上地王频现，地价屡创新高对应的是商品房成交?出现?巨大的放?增长，市场用“井喷＂来形容这一波增长。嘉兴市2009?1～10月份销售各类商品房252万平方米，其中销售商品住?208万平方米，同比分别增长137%和138%。虽然住?市场整体销售火爆，但市场整体供应?仍然充足，政府相关数据显示：截至2009?10月29日，嘉兴市区商品房可售面积为249.17万平方米，住?可售面积为115.98万平方米。另外统计局数据显示，市区前三季?新开工楼盘建筑面积183.78万平方米。从目前的成交趋势来看，后期嘉兴市整体市场供给充足。从2003?到2008?嘉兴市人均住房建筑面积走势图，我们可以看出嘉兴市城镇居民的人均住房建筑面积逐?稳步提高，2009?人均住房建筑面积有望突破34平方米。这也意味着嘉兴市居民的住房需求结构正在发生改变，品质化需求得到进一步放大。客户需求分析2009?前三季?嘉兴是商品住?成交均价总体呈现上升趋势，虽然有个别月份受部分个案加推和尾盘促销影响成交均价有所波动，但是对照整体市场从长期来看，嘉兴市商品住?成交均价稳步提高。从成交结构上来看第一季?主要是受政府?好政策影响，市场成交以88～120平方小户型为主，主要是?轻夫妇的刚性需求为主。而市场适时推出的青?置业计划导致整体成交均价小幅下?。进入二季?以后，小户型市场供应充足的情况下，改善性需求和投资需求开始放?，?动成交均价上?。特别是进入6月以后，南湖新区众多高端楼盘开始发?，受到市场热捧，这些楼盘的销售单价一般都在5000元左右，最高销售单价达到7000元/㎡以上。此后南湖新区成为嘉兴住?市场的价格标杆。从08、09?1～6月嘉兴楼市成交?对比图上来看，2009?嘉兴市1~6月份成交?整体保持快速上升势头。而6月份嘉兴公积?“新政＂开始实施，加上银?对二次房贷政策的先后执?，使得众多购房者纷纷下单，楼市销售?情看好，单月成交备案3177套的数字也创下?嘉兴楼市单月成交的一个记录。此后7月份也延续6月的火爆势头，成交备案3073套。同时受到沪杭高铁“同城效应＂的期待，相当一部分外地购房者看好嘉兴市楼市发展前景强势进入，也在相当程?上放大?嘉兴楼市的市场需求。楼市成交?和成交均价的稳步上涨，发大?房地产市场的投资性和改善性需求，推动楼市进入快速上?周期。自年以来全市稳步增长，年前三季度，实现亿元，按可比价格计算，增长，增幅比上半年加快个百分点，增速高于全省个百分点，居全省第六位。?前三季?，全市已经成交的土地面积达到平方，比?全?成交土地还多出％，且?底前还有大?的土地供应?投放市场。但南湖新区短期内缺乏成规模住?用地供应。嘉兴市2009?1～10月份销售各类商品房252万平方米，其中销售商品住?208万平方米，而嘉兴市区商品房可售面积为249.17万平方米，住?可售面积为115.98万平方米，前三季?新开工楼盘建筑面积183.78万平方米。嘉兴市城镇居民的人均住房建筑面积逐?稳步提高，市区居民的住房改善性需求开始增强。相当一部分外地购房者看好嘉兴市楼市发展前景强势进入，投资需求凸显。2003GDP2009GDP1329.458.3%1.20.62009595769200834.2地区经济运?平稳，发展前景?好土地供应?较08?大幅增长，开发商购地需求旺盛住?市场销售火爆，后期供给依然充足改善性需求和投资需求成为需求主?，需求结构改变????市场小结：嘉兴购房家庭类型分布健康养老型25%单身的青年20%三口之