2010嘉秀洲—005号地块土地获得评估报告浙江中原事业部浙江中原物业顾问有限公司郑重声明?本项目相关报告仅提供给贵公司参阅，未经贵公司书面同意，浙江中原物业顾问有限公司承诺不将本项目提报的内容透露给任何第三方。?浙江中原物业顾问有限公司拥有本项目相关报告之一切权利，未经浙江中原物业顾问有限公司书面许可，贵公司不得将其中内容透露给任何第三方。本报告结构项目区位&四至项目项目经济指标地块解读产品打造趋势本项目土地获取价格建议09年发展小结嘉区域重要规划兴房地产市重点个案分析场解析土地市场分析Part1项目地块解读项目地块解读——项目区位与四至?项目位于浙江嘉兴秀洲区，嘉兴自古为富庶繁华之地，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之美誉，随着整个长三角地区经济的发展，嘉兴已经成为了衔接浙江与上海的桥头堡，是浙江的北大门。?项目本身处于嘉兴老城区“秀洲新区”，周边已成为嘉兴比较集中的住宅及商品房板块。本案”海“上本案至”州“杭至项目地块解读——项目区位与四至?项目目前周边状况相对凌乱；?项目周边道路及通行情况，目前发展相对滞后；?项目周边存在的一些老式公房影响项目视觉效果。项目处于嘉兴老城区商品房开发相对集中的区域，目前虽然周边开发现状不甚完善。但是我们有理由相信，与本项目沿路相望的目前正开发地块的启动，将有利的带动项目本身及周边区域的发展。未来发展空间将有较大的提升空间。项目地块解读——项目区位与四至嘉兴处于长三角地区衔接浙江、上海的门户位置，本身的区域位置奠定了较好的发展空间。项目处于这样的宏观区位，奠定了未来较好的发展基础。项目处于嘉兴老城区内，周边已存在部分已开发的商品房小区。对于本项目未来的开发带来一定积累。项目周边目前开发情况相对堪忧，但是我们有理由相信，随着区域的整体发展，项目未来的发展空间较大。项目地块解读——项目经济指标?总用地面积：约33909㎡?规划用地性质：商住用地（商业不大于10%；住宅不小于基本规划要求90%）?建筑密度：≤30%?容积率1.8建筑体量引申?总用地面积：约33909㎡?总建筑面积：59562㎡建筑面积构成预估?商业面积（15%）：8934㎡?住宅/酒店式公寓面积（85%）：50628㎡?车位约：560个（商业+住宅）项目地块解读——项目经济指标项目经济指标，决定了项目本身的产品打造方向往小高层（无论是住宅还是酒店式公寓）与商业的综合体方向发展。由于项目本身小高层占据了相对较高（90%）的比重，因此，小高层未来售价的形成，直接关系到项目利润的实现，对于该部分的售价预期也直接关系到本项目获得土地价格的上限控制。项目地块解读——项目产品发展趋势产品组合建议根据开发商提供的产品设计初步方案，我们建议采用“方案二”的产品组合模式，一方面有利于项目整体品质的树立，另一方面有利于平衡销售回笼速度与销售利润的均衡实现。产品类别总建筑面积单套建筑面积占地面积层数层高栋数户数建筑高度住宅33120230460183.6414466.8（二类高层）酒店式公寓17508486.3183256商业8934297834.5115.5建筑密度17.5%项目地块解读——小结项目本身所处区位虽然目前存有一定瑕疵，但是从区域发展的眼光来看，其拥有一定的发展空间，但这对未来总体的开发、运营水平有一定的要求。项目主力产品——小高层/高层部分未来的售价预期以及相应的综合定位，将直接关系到目前本项目获取土地的价格控制。我们建议以“高层住宅+酒店式公寓+商业”的产品组合模式来定位本项目的宏观产品形态，一方面有利于提升项目的品质，一方面有利于平衡去化速度和销售回笼效果。Part2嘉兴房地产市场解析市场解析——09年房市回顾2009年阶段性市场特点第一阶段：2009年2~3月——楼市回暖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。压抑了一年多的刚性需求、诸多楼市优惠政策，以及中国经济的逐步抬头，使得2009年春节前后，楼市出现明显“回暖”迹象。市场解析——09年房市回顾第二阶段：2009年4~8月——全面井喷1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月嘉兴房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从4月份开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：在08年市场低迷环境下压抑已久的刚性需求得到迅速释放，成交量和成交价格均呈加速上升之势。在上半年成交量的大幅提高之后，作为传统淡季的7、8两月略有回调，但由于去年8月成交量较低，年度同比仍有191%的涨幅。这表明着：观望期正式结束，刚性需求已经井喷。市场解析——09年房市回顾第三阶段：2009年9~11月——历史之巅1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月在南湖新区地王频出之后，嘉兴楼市“金九银十”态势重现，特别是到了十一月，成交量和成交价格达到历史的最高点。根据宜居城市网最新备案数据显示，今年11月嘉兴市商品房面积、金额、均价、套数全线增长，2009年11月嘉兴市商品房销售备案总套数4627套，日平均成交154套，备案面积49.13万平方米，备案金额28.42亿元,成交均价达到5784.52元/平方米。同时，需求结构也从上半年的“刚性需求”为主逐步向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。市场解析——09年房市回顾第四阶段：2009年12月~至今——微妙过渡1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从11月份开始，由于嘉兴及全国房市均出现高涨态势，信贷开始紧缩，国家明确开始打击囤地现象，社会开始流传政府将有政策性收紧传闻出现；由于前一阶段的火爆热销，可售房源大幅减少，供应量不足导致嘉兴市场一手房成交量开始出现回落，但价格仍然高居不下；二手房市场，营业税政策调整，房东想持币过年，价格开始小幅跳水。目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格泡沫集聚。市场解析——09年房市回顾2009年嘉兴市房产市场主要经济数据投资增长：逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来嘉兴房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资59.64亿元，同比增长1.9%，增幅分别比上半年、一季度提高了23.3、5.3个百分点；其中，商品住宅投资42.07亿元，同比增长4.1%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，10月份当月，房地产开发投资增速达5%，高出9月份3.1个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。全年增速预计在16%左右，远远好于预期。市场解析——09年房市回顾销售量增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，嘉兴商品房销售面积199.64万平方米，同比增幅达96.3%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长93%；办公楼销售面积增长62.6%；商业营业用房销售面积增长126.2%。商品房销售总额达93.75亿元，同比增长100.4%，而去年同期是下降了15%市场解析——09年房市回顾价格上涨：同比涨幅由负转正，环比持续上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比持续正增长。12月份，嘉兴市区商品房销售价格同比上涨3.5%，涨幅比11月份下降1.3个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第6个月同比上涨；环比上涨3.5%，环比持续正增长。市场解析——09年房市回顾2009年的嘉兴楼市，为我们展示了一片价格飞速飙升、有房子不愁卖的火爆异常房地产盛世景象……上半年：多项利好政策出台+刚性需求井喷+经济好转下半年：投资热钱涌入+防通胀预期+地王+涨价市场解析——区域重要规划沪杭高铁沪杭铁路客运专线由铁道部、上海市、浙江省及宝钢集团共同出资建设，是全国铁路快速客运网和长三角城际轨道交通网的重要组成部分，投资估算总额292.9亿元。工程连接上海、杭州，由上海虹桥站引出，经松江南、金山北、嘉善南、嘉兴南、桐乡、海宁西、余杭南引入杭州东站，并通过联络线与上海站、杭州站相接，正线全长160公里，其中87％为桥梁工程，全线设车站9座。专线设计速度目标值为350公里/小时，规划年输送旅客为单向8000万人。市场解析——区域重要规划沪杭高铁的规划与建设，大大缩短了“嘉兴—上海”，“嘉兴—杭州”的时间距离。而这种时间距离的缩短，从很大意义上加强了“嘉兴”对于上海和杭州这两大经济、旅游、文化城市的吸引力与向心力。从本项目建设的周期与时间来看，项目建成后，高铁已经投入使用。一方面为项目吸引来自沪、杭两地的投资客奠定了有效的基础，形成了事实上的卖点，另一方面，也为项目未来吸引长期、相对稳定的使用群体（指酒店式公寓及商业部分）奠定了有效的交通基础。市场解析——个案分析嘉富好第坊嘉富·好第坊项目总占地面积89亩，由7.5万平米高层住宅，2.1万平米购物中心，1.7万平米高星级酒店和3.7万平米智能化办公组合而成，容积率3.0，总建筑面积建立南湖新区一站式生活蓝本。嘉富·好第坊一期“怡景嘉苑”为约5万平米高层住宅，由一幢精品小户型公寓和4幢高层典雅景观住宅组成。.市场解析——个案分析中港城·紫澜别墅项目规划充分利用公园湖岸资源，营造别墅园区水系，最大化实现自然景观的价值。在规划设计上，除了