九江房地产市场调查(2009版)2009年4月29日目录1、宏观背景调查研究...................................................................................................................21.1九江概述...........................................................................................................................21.2经济发展统计指标分析...................................................................................................41.3城市建设现状和城市规划发展对项目影响..................................................................61.4市场分析...........................................................................................................................72、九江房地产市场分析...............................................................................................................82.1整体发展概述...................................................................................................................82.2九江市房地产市场片区分析.........................................................................................122.3土地市场分析.................................................................................................................162.4房地产市场前景预测.....................................................................................................172.5消费者行为分析.............................................................................................................182.6市场总结.........................................................................................................................231、宏观背景调查研究1.1九江概述1.1.1概况：九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。九江辖辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积80.14平方公里，人口472.17万，市区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区）85万。1.1.2交通：九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位，现代水陆空交通网络四通八达。铁路：京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),景九(至九江)等五条线路在九江交汇；公路：105(北京—珠海),316(福州—兰州)国道，福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速）,大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），澎泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路;民航：已开通至北京市,上海市，广州市，厦门市等航线，九江机场正在积极运作；水运：上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是九江港是长江流域十大港口之一，东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港,最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量2000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点，区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。1.1.3历史文化：九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》，2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园，2008年被评为“2008中国十大特色休闲城市”。1.1.4经济发展：据统计九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增13.6%，2008年达到700.59亿元，比上年增长12.5%，政府预计到2010年，实现GDP940亿元，人均生产总值达到2200美元。财政总收入66.17亿元，增长15.0%，其中地方一般预算收入38.42亿元，增长19.8%；城镇固定资产投资439.76亿元，增长31.7%。1.1.5生活水平：2008年社会消费品零售总额201.94亿元，增长23.3%；居民消费价格总水平上升5.7%，低于全国全省涨幅；城镇居民人均可支配收入12889元，增长14.3%；农民人均纯收入4417元，增长12.2%；政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。1.2经济发展统计指标分析1.2.1收入快速稳步增长，处于小康阶段九江2004年-2008年居民人均可支配收入情况（单位：元）九江历年居民人均可支配收入（元）14000128891200011272959310000871077208000600040002000004年05年06年07年08年2008年城市居民可支配收入为12889元，同期增长14.3%，政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。九江2004年-2008年城乡居民存款余额情况（单位：元）九江历年城乡居民存款余额4000.235017.59%0.180.1630015.17%311.253400.14250287.340.12200249.490.1212.179.24%1508.32%0.080.061000.04500.020004年05年06年07年08年总额（万元）增长幅度九江城乡居民存款余额在2008年达到340亿元，比上年增长28.75元，增长率达9.24%。从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2007年九江城镇居民家庭恩格尔系数为43.4%，农村为44.9%。根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。1.2.2个私经济发展迅速九江2003年-2008年民营经济税金情况（单位：亿元）九江市历年民营经济上缴税金（亿元）353030.582525.362017.471515.3211.58107.635003年04年05年06年07年08年从上表可以看出，2008年，九江市民营经济上交税金30.58亿元，同比增长20.6%，全年首次突破30亿元大关；上缴税金占财政总收入46.2%，财政增收的8.64亿元中，民营经济占5.22亿元，贡献率达60.4%，为财政增长做出了重要贡献。民营经济实现销售收入640亿元，增长40%，产销率达94%。随着我市开放型经济的发展，民营经济外向度不断提高，全市民营外向型企业106户，进出口总值3.8亿美元，同比增长58%，占全市总量的80%。截至08年12月底民营经济经营单位达89266个，其中民营企业首次突破一万户，达11652户，注册资金208.2亿元，分别比2007年增长23.3%、23.6%；民营经济实现增加值200.1亿元，增幅达43%。创业热情空前高涨。到目前为止，全市已有13.1万人投资创业，占全市人口总数的2.8%，约每35人中就有一位民营老板。非公经济安排社会就业49.43万人其中，民营企业31.67万人，解决下岗职工再就业17.9万人，占全市下岗职工总数九成，积极推动了全民创业，进一步促进了九江和谐发展。个私经济的迅猛发展将带动九江市一部分居民走上