【江南熙园】2011年营销报告呈：信中国·九江·江南熙建园【江南熙园】2011年营销策划报告二○一一年此报告仅供客户内部使用。未经房地产经纪有限公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。【江南熙园】2011年营销报告在系统营销工作展开之前，我们先回顾当前营销工作……复式楼的功能性与标准层产品并无较大区别，产品无亮点，无特色处，无独特品质体现。【江南熙园】2011年营销报告销售单价楼单面积总价格房号（元/现在售物业分析栋元（㎡）（元）现在售物业分析㎡）601119.882930231368标准层、复式楼住宅可售量一览表：一602119.882930351248面积销售单价总价格601167.732930491449楼栋单元房号（㎡（元/二（元））㎡）602167.732930491449601150.992930442401401111.43060340884一150.9三601167.73293049144960229304424019602167.732930491449150.9201111.42990333086601293044240193-二1#四601167.732930491449150.96022930442401602167.7329304914499201119.882990358441150.960129304424019202111.429903330862#100.2401119.883060366833三2022990299837五8501119.882990358441150.96022930442401601178.7829305238259602167.732930491449100.220129902998378六602167.732930491449现多层可售物业共现多层可售物业共2828套，其中复式楼套，其中复式楼2020套，总价过套，总价过3333万的万的77套，总价过套，总价过4444万万1717套套150.9四60129304424019150.960229304424019【江南熙园】2011年营销报告面积大、总价高——价格的同质化，没有给客户形成强烈的产品对比；面积大、总价高——价格的同质化，没有给客户形成强烈的产品对比；别墅可售量一览表：销售单价销售单价单面积总价格单房面积总价格楼栋房号（元/楼栋（元/元（㎡）（元）元号（㎡）（元）㎡）㎡）15#二60188.163800335008102215.022853.7661361525#一201198.82676.38532064一201199.972677.36535392202208.592660.755499522#102192.042597.98498916102214.182963.52634727一二202208.782759.68576166202188.672687.1650698626#一202209.42759.68577877二201197.932683.2453109423#201199.342626.4523547二四201197.932673.44529154202209.612708.7256777527#二102192.922746.94529940201199.712877.2857462224#二202209.992881.2605023【江南熙园】2011年营销报告车库、储藏间问题——产品日渐单一，“量大”问题，将变成销售难点车库、储藏间问题——产品日渐单一，“量大”问题，将变成销售难点储藏间可售量一览表：总价（万）元1.11.21.31.41.92.22222间2.73—5间3598989间间1122126间452151间，其中2万元/间以下，89间，3万元/间以下22间，3—5万合计元52间车库可售量一览表：价格（万元）3.6—44.1—4.6117117间间5—5.8个数94770合计现车库总量126间，总价4万元/间以上117间。小结：现可售四大物业，存量较大为车库储藏间，总价已近千万货量，过大存量积压，随着销售推进，产品将变得单一，未来必将加大销售难度。【江南熙园】2011年营销报告项目症结点总结：当前销售积压重点在车库、储藏间、复式楼；销售症结一：面积大，总价高，提高了购房者门槛，高房价已统领本案在售房源；销售症结二：现产品的价格与价值并未得到等同，复式楼的功能性与标准层产品并无较大区别；销售症结三：价格的同质化，没有给客户形成强烈的产品优劣对比；销售症结四：个别产品存量大，随销售工作的推进，产品将变得单一，再行销售，难度将逐步放大。【江南熙园】2011年营销报告报告大纲：项目分析成交客成交客户户分析分析营销战略思考当当前市前市场场分析分析营销策略可售物可售物业统计业统计分析分析资金回拢计划产品建议推广形象展示中高价位产品——其重点目标客群主要分布在县城与市区两大区域中高价位产品——其重点目标客群主要分布在县城与市区两大区域【江南熙园】2011年营销报告一、成交客户统计分析一、成交客户统计分析1、成交客户来源区域分析——截止2011.3.14，成交客户统计：609组区域市区县城乡镇彭泽县、瑞昌市其他组数123200215566250乡镇,215200县城,200150市区,123100其他,6650彭泽县、瑞昌市,50市区县城乡镇彭泽县、瑞昌市其他市区县城乡镇彭泽县、瑞昌市其他本案主要购房客群主要集中在县城、市区、乡镇三大区域，结合本案产品本案主要购房客群主要集中在县城、市区、乡镇三大区域，结合本案产品特性研判，一期集中在乡镇，二期别墅、三期多层主要集中在县城、市区特性研判，一期集中在乡镇，二期别墅、三期多层主要集中在县城、市区两大块。两大块。【江南熙园】2011年营销报告2、成交客户职业分析职业公务员国企单位私营企业个体户自由职业组数531521839875200私营企业,183180160国企单位,152140120个体户,98100自由职业,758060公务员,5340200公务员国企单位私营企业个体户自由职业公务员国企单位私营企业个体户自由职业国企、私营企业是目前本案重点购房单位，随近年国民经济增速加快，特国企、私营企业是目前本案重点购房单位，随近年国民经济增速加快，特别私营企业效益得到稳步发展，增大了购房客户面，是本案主要客群来源别私营企业效益得到稳步发展，增大了购房客户面，是本案主要客群来源区域区域【江南熙园】2011年营销报告3、成交客户年龄分析年龄区间25岁以下25-35岁36-45岁46-55岁55岁以上组数97238214392125025-35岁,23836-45岁,21420015025岁以下,971005046-55岁,3955岁以上,21025岁以下25-35岁36-45岁46-55岁55岁以上25岁以下25-35岁36-45岁46-55岁55岁以上中中青青年客群是本案的主年客群是本案的主力力客群，客群，该该层层次次年年龄龄群体，储群体，储蓄蓄上上相相对有一对有一定定积积蓄蓄，在，在事事业上有一业上有一定定成成就就，特别对高价位产品，中年，特别对高价位产品，中年置置业者是主要的业者是主要的受众受众群。群。【江南熙园】2011年营销报告4、成交客户获取信息来源分析信息来源户外广告报纸广告手机短信电视广告朋友介绍其它组数26323114539660300户外广告,263250200150手机短信,114朋友介绍,96100电视广告,53其它,6050报纸广告,230户外广告报纸广告手机短信电视广告朋友介绍其它组数户户外外广告、广告、手机短信手机短信、、朋友介绍朋友介绍，是成交客户，是成交客户获取信息获取信息来源的主要三大来源的主要三大途途径径，户，户外外主主针针对县城区客户，对县城区客户，手机短信手机短信主要主要辐射周边辐射周边乡镇客群。乡镇客群。朋友介绍朋友介绍，可以，可以看出树看出树品品牌牌，，做口碑做口碑是能是能够真诚打动够真诚打动客户。报客户。报纸纸与与电视电视是主是主攻攻市区市区客群、客群、更更是高是高端端客群客群首选媒首选媒体。体。二、市场分析二、市场分析产品、价格无产品、价格无差异差异性，已性，已弱弱化高化高端端产品性价比产品性价比项目水金财富2011柴玺瑞景新城忠科绿苑庐山春天【江南熙园】凯旋城年营销报告荣丰·一里洋房名称广场欣园老县委沿河北九江县南九江县庐山北路庐山地址柴桑北路九江县南路九江县北路路4号路新区东路多层商住多层商住楼物业楼，临街商多层商住楼，花园洋房+小高，小高层，商住楼商住楼类型住楼，小高临街商住楼层+沿街商铺临街商住楼层三房二厅130㎡三房二厅110㎡户型两房86㎡，三房120㎡112.8㎡复式楼130㎡四房二厅140㎡面积117㎡、130㎡150㎡左右可分开出售元旦推A、G、剩余二套7F楼两栋多层层复式楼，28三房二厅+一栋小高层，9#电梯房剩万㎡销售剩余一套7层20套剩余六套小高层现剩10、10、11层目前正在销售二期VIP卡，待情况复式楼复式楼2复式楼11楼117平各一各一套（名售中套套，130平售完义开发商特，多层剩5楼与留）顶楼面积39㎡-47目前剩余的商铺不多，均价㎡共55套目前沿街型的5500元/㎡左右,不平整部售出2套，平商铺均已商铺面积约分5000元/㎡，平整部分均价格为5150售完价格商铺70㎡，价格暂时未建7000元/㎡，可返租两年暂未售元／㎡-64506000-未定，每年按总房款4﹪，直接元／㎡中间店7000元在总房款扣除，面积50-80面出租600-700／㎡㎡左右，现筹备招商事宜！元／月【江南熙园】201