原中星联药业地块价值分析及规划定位意见书2012-2-6前言本次调研报告所采集的信息来源于：九江房产信息网、搜房网、新浪地产网以及通过走访竞争楼盘、周边商业的实地调查等。共历时15天。本次报告有针对性的完成了关于本项目的九江宏观状况及房地产市场宏观分析、项目周边在售住宅项目分析、项目周边商业结构及现状分析、项目SWOT分析、地块价值分析及项目定位建议等工作。目录第一章项目概况1、项目概况项目位于九江市经济开发区，九江城市结构五轴之一长江大道西侧，处于八里湖新区东区。原为中星联医药公司，项目占地面积88亩，容积率3.0，商业、住宅比例2：8。二、项目四至：东：长江大道、九江钢材（加工）大市场西：京九铁路南：前进西路、707（九江七所精密机电科技有限公司）北：京九铁路、21世纪家居三、周边状况：项目：慧龙家居、慧龙新城、九江钢材（加工）大市场、浔海花园、十里大楼、前进新村、21世纪家居城、仪表社区、奥林匹克花园学校：向阳中心小学（800米）、匡庐小学、华清实验学校、庐山区实验小学、九江市职业技术学院、九江市一中（2900米）超市：联盛超市、派拉蒙（1200米）银行：农行浔庐分理处、建行十里分理处、邮政储蓄银行十里大道分行、工行十里支行、中行前进分理处、交行新晨支行公交：18路、24路、103路第二章九江房地产现状分析第一部分：九江房地产市场宏观情况一、土地供应情况2005-2010年上半年九江市土地成交情况：年份成交宗数出让面积成交总价成交均价（亩）（万）（万）2005年131，464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.2791.652007年5246.0735，404.97143.882008年221,305.2084,202.3464.512009年15899.0384,847.0694.382010年152,116.63390,641.03184.56上表可见过去六年九江市累计已出让土地总面积：6756.3亩，成交总价723,071.8万元。2011年九江市土地成交明细（审批过的）：宗地号位置土地用途容积率面积（亩）起始价（万元/成交价（万元/竞得人亩）亩）九土2011-1九威大道西南侧、怡商住2.530.13145147九江信华房地产开发有堂路东侧限公司九土2011-2九莲大道以西、南山商住344.55230405黄寿官路以西九土2011-3人民路以西、天福花商住2.235.18220238江西华安投资有限公司园以北九土2011-4人民路以东、庐山电商住2.547.79260413王小强子厂以北九土2011-5十里大道以东，南商住2.542.42200319九江市浔海实业有限公山路以北司九土2011-6滨江东路30号商住2.511.7170175查中华（石油公司）九土2011-7蛟滩堤路东侧、规划商住1.236.6109111九江市冠宸置业有限公一路以南、八里湖大司道以西九土2011-8蛟滩堤路东侧、规划商住1.233.238284九江市冠宸置业有限公一路以南、八里湖大司道以西九土2011-9蛟滩堤路东侧、规划商住1.2207.65109111九江市冠宸置业有限公一路以南、八里湖大司道以西九土2011-10蛟滩堤路东侧、规划商住1.2118.89109111九江市冠宸置业有限公一路以南、八里湖大司道以西九土2011-11环城东路东侧商住2.5138.64230254刘优平九土2011-12前进路南侧（一建住宅3.021.41260281中航地产股份有限公司公司）九土2011-13长虹大道与长江大商住3.5262.67398401中航地产股份有限公司道交汇处西北角九土2011-14十里河南岸景观路商业1.412.08215321九江市两湖旅游开发有以北限公司九土2011-15九江市兴城大道以商住2.920266269九江嘉华房地产开发有东限公司九土2011-16长虹西大道以南、周商住3.5151.1349355九江市城市建设投资有纺路以西限公司九土2011-17十里河西岸（慧龙商住2.252.02220226江西得益置业有限公司新城旁）结论：1、九江市2008-2010年，共计出让土地4500亩左右(2010年共计出让土地面积约2300亩），其中待开发土地面积为3290亩。2011年成交土地1793亩。2、2008-2010年土地成交均价一路攀升，从64.51万/亩上升到184.56万/亩，2011年土地成交最高价两宗土地成交价448万元/亩，仅次于2009年金大地投资有限公司拍卖的新桥头地块。3、从土地成交价格来看，九江市土地价格坚挺，不少新盘将面临更大价格压力，市场竞争力进一步增强。从土地供应量来看，未来市场供应量远远超出需求量，九江房地产市场供大于求，市场转入买方市场。二、2011年市场去化量和存量情况随着九江经济的不断发展，城市规模的扩大，刚性需求相对较大，但由于房价的过快增长，高房价让很多有购房需求的消费者望而却步。自2010年起国家为控制房价过快增长，出台了一系列史上最严厉的房地产调控政策，使得房价过快增长得到控制。但同时也打压了投机性购房需求，并使购房者产生浓厚的持币观望心理，这在一定程度上对九江房地产成交量产生了影响。2011年九江房地产市场一直都处在一种低迷的状态，整年的成交量很少，销售周期被大大拉长，即便有些楼盘搞各式促销降价活动都难以去化，不少楼盘连续数月零成交量。市场总体存量巨大。1、去化量情况（1）九江房地产市场2011年各月成交套数情况图示160014101400122512001041113010711000819800673692653584成交量（套）60035344240020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上图数据显示：2011年全年楼市成交量呈波折下降，下半年的成交量几乎没有过1000，降幅很大。由于宏观政策的持续收紧，导致消费者持币观望情绪浓厚，影响了成交量。2011年全年总成交10093套，而截止到2012年2月市场可售套数为15421套。（2）2011年房地产市场各月成交均价图示价格（元/㎡）时间（月）700060005919583855695282536553285173519650004876504548444633400030002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上图数据显示：全年的成交均价基本平稳，除了个别几个月受九江学院商住楼以及天翼景城两个楼盘低价的影响，全月成交均价在5000元/㎡以下之外。其他月份成交均价基本保持在5000元/㎡以上。受政策的影响，消费者持币观望，成交量低迷的情况下，开发企业并没有做出大幅度的降价，而是保持在原有的价格水平。（3）宏观经济的高速发展与微观市场的低迷形成强烈反差，一旦政策有所松动，市场必将反弹。但中央一再表态，坚决促进房价合理回归的决心，所以在促进房价合理回归之前，房地产调控政策会一直实施下去。这也成为现在房地产市场的新背景。2、房源供应和存量（1）据九江市房地产管理局统计数据显示，2011年有3000亩存量土地在建，2011年后将会有超过400万平方米商品房推向市场，九江历史上最为激烈的房地产竞争即将展开。（2）九江目前在售楼盘58个，据不完全统计，目前九江市三区（浔阳区、庐山区、开发区）批准可售商品房面积达145-150万㎡，是历史最高销售量的一倍。其中商品住房约为91万㎡多，非住宅约为57万㎡。（3）不管是从存量土地、在建量来看，还是从目前市场可售量来看，房源的供应量都远远大于市场需求量，房地产完全进入买方市场。第二部分：新背景下的市场情况随着九江房地产行业的快速发展，环境的不断变化，九江房地产市场也出现相应的变化。九江凭借自身优越的城市条件，经济得到稳步快速的发展，城市规划不断的扩展，房地产市场需求也在稳步增大。但在特定的一段时间之内，九江房地产市场已经形成：市场供过于求，竞争异常激烈；政策干预加大，市场趋向合理；开发商开发成本增高，利润下降；消费者日趋理性，品质要求更高等新的市场背景。一、消费者需求情况中国指数研究院2011年度与搜房网针对全国100多个大中型城市的购房者消费调查研究报告调查研究得出以下表现：1、需求意向（1）计划购房时间40%36.5%35%30%24.9%25%20%15.6%13.2%15%9.7%10%5%0%6个月内半年至1年1年至1年半1年半至2年2年以上数据显示，超过六成的购房者打算在一年内购房（24.9%表示会在6个月内购房，36.5%表示会在一年内购房）。由此可见，计划在一年内购房的受访者居多。（2）购房次数70%61.9%60%50%40%30.4%30%20%4.3%3.3%10%0%第一次第二次第三次三次以上数据显示，购房者中首次置业者占比最高，为61.9%，二次置业者所占比例也较大，为30.4%。（3）购房目的改善用房26.8%自己无房26.0%结婚用房20.3%理财投资8.1%给子女买7.6%给父母买5.0%工作需要4.5%孩子上学4.4%拆迁用房3.3%商务办公2.2%其他0.5%0%5%10%15%20%25%30%数据显示，多数受访者因刚性需求而选择置业，主要包括“改善用房”、解决“自己无房”问题及用于“结婚用房”，累积比例达73.1%。2、理想小区（1）公共配套设施公共交通配套53.9%购物等商业配套51.6%公共医疗配套24.8%中小学等教育配套16.8%餐饮配套12.4%银行等金融配套10.7%娱乐休闲配套6.4%其他3.5%0%10%20%30%40%50%60%购房者认为，公共交通配套是