九江市庐山地块别墅项目市场调研报告调研工作报告——代序一、本次市场调研目的为了客观、全面、及时调查了解九江市房地产市场现状，通过对房地产市场认知和评价，确认本案在九江市房地产市场中所处的位置，同时，掌握其市场走势。全面了解市场同类产品的真实情况；准确总结项目所在地市场的特点；通过对上述市场信息情报的解读，为项目开发提供真实可靠的决策依据.二、市场调研的区域重点在九江市、庐山片区、浔阳片区、九江县片区及九江市中心片区及其他片区三、市场调研的方法本次市场调研采用了深度式直访、电话暗访等调研方法。四、市场调研的技术本次市场调研采用了量本利术、抽样术、柯尔夫曲线术、不规则图表等。五、市场调研的对象九江市房地产宏观市场研究，各房地产项目相关指数分析，主要同产品竞争对手，九江县片区沙河板块江南熙园、瑞景新城等项目。前言没有调研就没有发言权，房地产市场调研是项目成功运作依据的关键。做好调研，了解对手，分析形势，这样才能更好地为本案找出出路。古人云“知己知彼，百战百胜”我们在了解自己和别人的基础上，充分找出产品差异化，文化差异化，营销差异化等各个层面的战略思路，规避目前九江房地产产品同质化现象严重的这一局面，实现产品品质、品牌、品位的市场效应。抢占市场份额，掌握阶段要领，拉动产品销售，完成利润目标。围绕市场调研，论证项目可行性开发，跳出模式，找准定位，做到产品上有高度战略上有思路，战术上有出路。这次市场调研在各个方面都进行了科学分析，其中包括政府政策，销售情况，土地出让、价格、产品形态、产品去化顺序、建筑形态风格、产品比例，销售模式等，在此基础上，也相应为本案提出了一些关于战略方针路线问题。市场调研报告目录第一篇城市位置篇第二篇城市区域篇第三篇经济指标篇第四篇城市规划篇第五篇地产市场篇第六篇土地出让篇第七篇项目楼盘篇第八篇销售去化篇第1篇城市位置篇九江市区域图总体定位分析区域图之一距南昌184公里，车程2小时车程2小时区域图之二九江九江老老城区城区经济经济开发区开发区第二篇城市区域篇九江市区域总体运行发展分析一、概况九江，位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。九江集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市。九江辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口51万人。其中浔阳区27万，庐山区24万，人口密度为710人/平方公里，人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；住房消费由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。二、交通九江现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。三、旅游胜地九江有400多个景点景观，已开发景点120处，旅游线路30多条。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为中国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》。2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园。四、经济发展据统计，九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增13.6%，2006年全市生产总值（GDP）达506.22亿元，比上年增长13.7%。其中，第一产业增加值78.18亿元，增长6.9%；第二产业增加值262.86亿元，增长15.8%；第三产业增加值165.18亿元，增长14.1%。人均生产总值10825元，比上年增长13.0%，按当年年末汇率折算为1358美元。城乡居民生活水平显著提高。全年城镇居民人均可支配收入9593元，比上年增长10.1%；人均消费性支出6571元，增长13.1%五、生活水平2007年上半年城镇居民可支配收入为6505元，同期增长18.4%；政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城镇居民可支配收入可达14000元。第三篇经济指标篇九江市经济发展统计指标分析一、收入快速稳步增长，处于小康近富裕阶段历年九江市城镇居民可支配收入情况14000120101200095931000087137720800060004000200002004年2005年2006年2007年（2007年城镇居民可支配收入12010元为预计数据）据初步核算，2006年九江市生产总值（GDP）首次突破500亿大关，达到506.22亿元，按可比价格计算，比上年增长13.7%，增速高于全国、全省平均水平。其中第一产业增加值78.18亿元，增长6.9%；第二产业增加值262.86亿元，增长15.8%；第三产业增加值165.18亿元，增长14.1%。按常住人口计算，人均GDP突破1万元，达到10825元(折合1358美元)，增长13.0%。　　经济运行质量与效益同步提高。九江市规模以上工业经济效益综合指数在100点以上一路攀升，全年达到152.6点，再创历史新高，比上年提高13.8点。全年规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额3.16亿元，其中盈利企业盈利额20.51亿元，同比增加4.82亿元，增长30.7%。500户规模以上工业企业中盈利企业374户，盈利面达74.8%，比上年扩大11个百分点；亏损面为16.6%，同比下降4.2个百分点。经济的发展带动了财政增收和城乡居民收入的提高。据市财政局快报统计，九江市财政总收入为45.85亿元，增长15.2%；地方财政收入为26.04亿元，增长16.0%。财政收入占GDP的比例达到9.06%。城镇居民人均可支配收入为9593元，增长10.1%；农村居民人均纯收入为3551元，增长8.6%。年末九江市城乡居民储蓄存款余额287.34亿元，比年初增加37.84亿元。　　市场物价基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨0.4%，涨幅比上年回落2.2个百分点；工业品出厂价格上涨6.6%，回落3.8个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨7.0%，回落11.9个百分点。城镇化水平继续提高。2006年末，九江市总人口达469.15万人，其中城镇人口182.97万人，城镇化率39.0%，比上年提高1.4个百分点。　　企业景气指数稳步上升。2006年四季度企业景气指数122.52，比三季度提高11.85点。与此同时，企业家对经济发展前景看好，信心增强，四季度企业家信心指数115.17，比上年同期提高7.65点。两项指数均在景气区间运行。2006年城镇居民可支配收入为9593元，同期增长10.1%，2006年，九江市城镇居民人均消费支出6571元，增长13.1%；人均居住支出955元，增长57.6%，人均住房使用面积25.09平方米，增长19.8%；城镇居民平均每百户家庭拥有空调101台、移动电话135部、家用电脑24台，分别增加12台、29部、1台。农村居民人均消费性支出2829元，增长16.3%;农村居民平均每百户家庭拥有彩色电视机100台、移动电话机87部，分别增加12台和9部。城镇居民恩格尔系数39.6%，农村居民恩格尔系数43.8%，分别比上年下降2.2个和3.7个百分点。2007年上半年城镇居民可支配收入为6505元，同期增长18.4%；政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城镇居民可支配收入可达14000元。历年九江城乡居民存款余额350287.34300249.49250212.17200181.43元亿1501005002003年2004年2005年2006年九江城乡居民存款余额在2006年达到287.34亿元，比上年增长37.84元，增长率达15.17%。从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数为39.6%，根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平处于小康近富裕阶段。随着生活水平越来越高，必然希望得到更好的生活质量，而居住条件是人们最迫切希望改善之一。2、固定资产投资增长较快固定资产投资在结构调整中保持了较快增长。2006年，九江市完成城镇固定资产投资227.27亿元，增长21.3%。其中:改建和技术改造19.32亿元，下降14.1%；房地产开发投资25.3亿元，增长18.0%。本年竣工房屋面积114.3万平方米，增长19.