远洲九江项目商场销售价格前期测算报告根据九江目前之市场特点并结合本项目自身实际情况，敝司认为影响商铺销售价格的决定因素主要有五方面，按其影响程度依次排列为：1、地段；2、整合营销力；3、发展商投入；4、项目自身条件；5、市场因素。在此五种影响因素中，地段起决定性作用，其与项目自身条件、市场因素同属“先天”环境要素；而其余二种因素则受“后天”实际投入及操作水平而影响。根据实际操作经验，我们将该五种因素与其相关的构成元素分别确立相互间的权数，然后再根据适用于本项目的市场比较法与租金反推法来测算出本项目的商铺价格。一、影响价格的决定因素与权数确定1、地段（45%）决定因素、权数构成元素、权数a.周边交通网络①道路交通（5%）b.道路通行量c.道路状况a.公交线路网络②周边公交系统状况（5%）b.易达性a.人流量d.区位环境/设施配套③商业氛围（25%）b.营商气氛e.租售价格水平c.商业文化底蕴f.市场需求状况a.城市发展规划④发展前景（10%）b.政府支持力度c.可持续性发展空间2、整合营销力(20%)决定因素、权数构成元素、权数①市场研究（2%）整体市场的掌握程度a.规模d.经营定位②项目定位及产品塑造（7%）b.软/硬件标准e.产品塑造标准c.物业管理③营销策略（6%）市场引导及营销操控能力a.销售人员素质④现场销售管理/控制（1%）b.销售管理c.销售控制产品塑造、开发、设计、建设、营销等环节的协⑤全程执行质量（4%）调与执行质量3、发展商投入（15%）决定因素、权数构成元素、权数a.策划、设计、广告、商业经营等专业公司的①专业资源整合（5%）整合与运用b.争取政府政策支持c.主力商家引入a.广告策略/表现②推广投入（5%）b.广告投入c.传播面③工程进度（2%）工程进展/质量控制情况a.现场售楼部装饰/布置效果④现场销售硬件（3%）b.现场包装c.销售资料4、项目自身条件（10%）决定因素、权数构成元素、权数a.地形状况①地块状况（3%）b.四置情况a.规划面积②地块技术指标（2%）b.建筑产品类型a.周边居住人口③周边环境（5%）b.周边房地产建设情况5、市场因素(10%)决定因素、权数构成元素、权数a.房地产政策法规①房地产行业状况（1%）b.行业发展水平a.供求关系②商铺投资活跃程度（2%）b.推出项目的销售周期a.地段、规模③同类对手发展情况（7%）b.发展商综合实力c.销售进度二、定价方法房地产价格评估是指以房地产的价值为基础，考虑各种影响价格因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形态及价格表现出来的过程。对于房地产项目的价格评估有多种方法，如成本法、收益还原法、市场比较法等，而市场上较常用的评估方法为市场比较法。对于商用物业价格的评估，基于此类项目市场供应量少，一般缺乏同时期、同区域、同类型、有较多成交实例的项目作比较。因此，为增加待估项目价格评定的准确性，故这里我们同时采用市场比较法与租金反推法两种方法来计算，得出两种计算结果后再取平均值作为本项目商铺的销售价格，以求价格计算结果更为客观。1、市场比较法市场比较法是以条件类似的房地产买卖实例与待估房地产加以对照比较，以求取房地产价格的一种估价方法。由于这种方法是要对同一供需圈内的一般市场上有较多的买卖实例作比较而分析得出待估项目的价格，故这种方法最接近市场，比较能客观地反映出某一阶段的市场价格情况。另外，因为项目楼层结构的不同，其总体均价水平往往会有较大的变化，故此在取价格样本时一般只取单层价格，这样才会使评估出来的价格更精确。下面我们选择对比项目的首层价格来进行评估。1.1对比项目选择市场比较法的运用，关键是在房地产市场中选择类似程度较高的项目作比较，以增加待估项目价格的精确度。结合目前九江当地商用物业供应情况，这里以同区域、同类型作为对比项目的选择条件。拟定作为对比的项目分别为：◆联盛广场地理位置：浔阳路19-23号；规模：占地约5000m2，商场高六层，单层面积为4200m2，总建筑面积为25200m2；定位：集购物、饮食、休闲、娱乐、停车于一体的综合商场；设施配备：中央空调、自动扶梯、客货电梯、发电机组、消防系统；折后售价：一层16000元/m2，二层4800元/m2，三层4200元/m2四层4000元/m2，五层2800元/m2，六层2400元/m2租金：一层均价100-120元/m2；工程进度：现楼，2003年9月开业。选择原因：与本项目属同一区域，且商场规模、结构、定位、配套与本项目十分雷同，除地段因素外，其他方面的可比性程度相当高。◆年丰大厦（裙楼商场）地理位置：环城路1号；南靠大中大步行街；规模：一、二期商业面积约10000m2，1-4层为裙楼商场；定位：综合性商场；设施配套：中央空调、自动扶梯、客货电梯、发电机组、自动消防系统等；售价（折后）：环城路临街铺19500元/m2，大中路临街铺24000元/m2；租金：临街铺100-120元/m2；一层价格测算：因其一层全部为临街铺，假设其一层分布有内铺，若与联盛广场相比较，结合地段因素考虑，估计其一层商场的销售价格为：11000元/m2，租金价格为：70元/m2；工程进度：一期商住楼已交付使用，二期03年底开工；选折原因：与本项目属同一区域，且商场规模、结构、配套与本项目相似，具有一定的可比性。1.2对比项目与本项目的价格因素比较与价格评定价格因素权数联盛广场年丰大厦本项目①道路交通5%4%5%4%43%42%21%②周边公交系统状况5%4%4%2%一、地段（45%）③商业氛围25%25%23%5%④发展前景10%10%10%10%①市场研究2%1%1%2%②项目定位及产品塑造7%3%2%7%二、整合营销力9%5%20%（20%）③营销策略6%3%2%6%④现场销售管理/控制1%1%0%1%⑤全程执行质量4%1%0%4%①专业资源整合5%2%0%5%三、发展商投入7%3%15%②推广投入5%2%0%5%（15%）③工程进度2%2%2%2%④现场销售硬件3%1%1%3%①地块状况3%3%3%3%四、项目自身条件10%9%7%②地块技术指标2%2%2%2%（10%）③周边环境5%5%4%2%①房地产行业情况1%1%1%1%五、市场因素9%8%5%②商铺投资活跃程度2%1%1%1%（10%）③同类对手发展情况7%7%6%3%得分——100%78%67%68%认知价格系数————0.871.01——说明：1、由于本项目现阶段还处于前期开发筹备之中，因此上表二、三项涉及的各项内容为敝司按理想水平来评定其相应分值，如果相应之标准下降，则会直接影响本项目的上述评分值。2、认知价格系数是指按各个对比项目之地区因素和个别因素的不同，用来平衡待估项目与对比项目相互之间的修正值。其计算公式为：认知价格系数=待估项目权数÷对比项目权数经过上述比较得出各个待估项目与对比项目修正了的认知价格系数后，即可得出比较价格：①与联盛广场商铺相比X1=联盛广场首层商铺均价×认知价格系数=16000×0.87=13920元/m2②与年丰大厦商铺相比X2=年丰大厦首层商铺均价×认知价格系数=11000×1.01=11110元/m2本项目首层均价评定（采用算术平均数计算）：本项目首层均价=（X1+X2）÷2=（13920+11110）÷2=12515元/m22、租金反推法租金反推法即是运用同一供需圈、同类型的物业租价水平，除以市场合理的投资回报率来反推出项目的售价，其定价原理与市场比较法较雷同。由于目前与本项目所在地段尚没有同类物业推出市场，并且没有现成的商铺租赁个案，故这里按上述对比项目的租金水平，以市场比较法同样测算各个对比项目的租金价格，再除以投资者一般接受的8%年投资回报率反推得出项目的销售价格。项目租金价格测算：①与联盛广场商铺相比X1=联盛广场首层租赁均价×认知价格系数=110×0.87=96元/m2②与年丰大厦商铺相比X2=年丰大厦租赁商铺均价×认知价格系数=70×1.01=71元/m2本项目首层的租赁均价为：首层租赁均价=（X1+X2）÷2=（96+61）÷2=84元/m2即本项目首层的销售均价为：84×12÷8%=12600元/m2三、价格测定1、总体均价测定透过市场比较法与租金反推法，取两者价格的平均值，最后评估得出本项目首层的销售均价为：（12515＋12600）÷2=12560元/m22、楼层价格测定商场各楼层价格水平的高低是按照人流量的大小、易达性程度的高低、交通疏导能力、店面接触率及商家组合等来决定的，一般楼层越高，其价格水平就随之降低。根据敝司在广州、杭州等地的操作经验，在这里我们综合分析商场各个楼层的特性与价格差幅：因素楼层经营品牌特征价格差幅倍率人流易达交易疏店面接不定因素量性导能力触率1.主力商家1.品牌知名度高;进驻与选择2.行业利润高,租金一层：二层一层大高强高楼层；支付能力强;=1.6-2倍2.建筑结构3.高附加值商品;形态与构筑4.对店面的要求高.二层较大较高较强较高物,如:半地下层次较上述低二层：三层递层,附属交通减35-40%(天桥)等.1.补充或专业性的定三层以上每层三层以少低弱低向消费商品;递减20-25%上2.对店面的要求不高.根据本项目建筑设计情况分析，商场二层与酒店一层同在一个水平层，可直接吸引酒店顾客到该层店面消费，其到达率与店面接触率均比其余楼层要高，同时相应提高了三层的价值，故二、三层商铺的价值相比常规商场也略高一筹。因此，敝司在权衡了上述各种因素的情况下，对本项目楼层价格差幅倍率确定如下：一层:层=1.6倍二层：三层递减35%即二、三层的销售平均价格为：二层：12560÷1.6=785