【金通项目】市场分析及产品策略深圳.伍龙出品一、最新政策解读十年以来最严厉的一次调控政策解读最新《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》1、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责2、坚决抑制不合理住房需求3、增加住房有效供给4、加快保障性安居工程建设5、加强市场监管重点—坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差别化住房信贷政策。1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。重点—坚决抑制不合理住房需求二套以上的置业成本越来越高，第一次置业一步到位尤为重要。1、抑制大户型需求2、抑制二套、三套房需求3、抑制外地炒房政策出来之后反映大城市（北京、上海、深圳）政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。据报道，北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平米。4月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱“朝南坐”的心态，开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。与开发商打折相对，购房者的观望情绪却已经明显显露。深圳楼市成交量和成交价的双双下滑，而且近期甚至还将出现一波退房潮。近期很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。政策出来之后反映上饶四月第三周上饶新建商品房成交量大幅度攀升新政策下达还有一段时间上饶楼市变动依旧慢拍，根据以往的经验各大政策在上饶反应普遍较慢，尽管此次全国房贷政策来势凶猛，上饶楼市仍然坚持惯例，依旧慢拍。但对上饶的开发商来说，政策是利好而非利空。有业内人士认为：首付提高后，在资金压力下，一线城市客户、投资客和钟摆族将更倾向于像上饶这样房价较低的二三线城市，为上饶的房地产市场带来新的需求。不过也有业内人士赞同此次新政必然会冲击楼市，确实起到抑制高房价的效果，政策对于房地产影响力是不可回避的，此次“国四条”如果没有成效，未来还将有其他政策出台，最终将达到政府的预设目的。之前有人调侃：决定房价的不是总理，而是总经理。现在对于这个话题，政策已通过系列政策，给出了响亮的回答。政策组合重拳已开启序幕，未来楼市风紧！政策出来之后反映观点一：1、投机者炒房成本无疑将大大增加，观点二：其中影响最大的当属那些手头上拥有十将使得二三线城市的“房价洼地”价值几二十万的自住兼投资的准投资型客户更加凸显，对于一线城市的投资型客。户而言，二三线城市仍将是其资金投入的重点区域。2、原本一路上涨的房价下，因首付比例的提高，对于部分经济能力较低的刚性需求而言，较易在短时间内产生观望情绪。专家怎么看李旭东：下半年楼市不会再这么火爆。（隆鑫花漾湖地产第一分公司营销总监）赵卓文：楼市或重演07大跌楼价未必即时下跌。（深圳同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）马光远:房价还是总理说了算。（经济学者）2010年销售量预测——楼市观望必将出现，销量收缩已成必然在”新国十条“出台之前，深圳、海南已然出现大批炒房客抛售事件，而在国十条出台后，地产股全面领跌，上海部分楼盘已抢先打折，北京二手房市场新客量下跌8成，部分楼盘直降3000元/㎡。一线城市的风向变化，必将引致全国观望气氛的全面形成！但上饶毕竟仍是一个以自住需求为主导的城市,因此预计此次调控对上饶楼市不会产生颠覆性的打击！对金通项目的影响弊：抑制改善型置业--大户型滞销限制外地投资——客户量减少客户观望情绪加强-成交时间拉长对金通项目的影响利：上饶价格洼地——吸引在一线城市退出的投资客二、上饶地产市场竞争竞争版版块态势块态势版块名称竞争版块优劣势发展趋势预测土地开发时间较早，已成为配套完善的住宅区，但社区外从开发量来讲，可供开发地块已所剩无带湖版块为上饶老商业街道，整个商业及绿化等市政配套较差，缺几；整个区域规划基本成型，乏规划，使得整个区域的档次难以整体提升。新火车站的建立及江南商贸城的成功运营强化了这一区域这一版块处在发展中，有一定的发展潜城东版块作为上饶居住区的地位，适中的价位也是其竞争的有利因力素，具有较强的竞争力，但其地段离市中心较远，购物及配套仍不够完善。为上饶老城区中心，有成熟的市政配套，但受老城区土地发展潜力可谓见底，难以吸引到追求生广场块板及规划限制，很难再开发出有大量绿地及社区配套的高端活品位的上饶中高收入阶层。住宅项目。环境和空气较好，山水并俱，有较多品质及配套齐俱的大上饶县版块盘，但主力目标客户仍为上饶县城及周边乡镇居民。在上饶市县合并后仍俱一定发展潜力。中心版中心版块与块与上上饶饶其他版其他版块块的比的比较优势较优势在于：在于：地处上饶市未来CBD中心区（上饶市政府规划主力地点）；中心区处于新开发阶段，可利于整个区域的规划发展，周边资源环境绝佳；但同时，中心区目前在配套上不够完善，不适居住更宜投资，对于购房居住型的消费者仍存顾虑。小结：目前市内客户购买力主要集中在城东及带湖版块，但中心区在区位及景观上的优势将会逐步显现，成为下一个热点已是指日可待。配套情况将会直接对消费者产生导向作用，在开发初期，发展潜力—未来配套—项目产品三个方面的互动影响将会尤为重要。可能可能构构成成竞争竞争的楼盘分的楼盘分析析较高素质的楼盘满足相当部分的消费者对生活品质的要求。人气盘公园道1号同在中心区的楼盘：先一步开发，先一步造势，具有相同的时空、环境及已初具人气和知名度。生活质量的消费预期。风景盘：满足消费者对住宅环境的要求，它们在环境方面有着独特的优势。区区区区域域域域竞争竞争竞争竞争典型竞争项目分析—公园道1号建筑形式高层及商业建筑风格英伦风格占地面积约6.3万㎡建筑面积约15.7万㎡容积率3.0绿化率40%户型面积87-152㎡装修标准初级价格(元/m2)未定物业费未定开工时间2009年11月开盘时间约2010年6月景观：龙潭湖公园、槠溪湿地公园及市民公园等教育：中心区优质小学、幼儿园、上饶中学项目配套市政：市政府、法院、财政局、上饶银行等其他：在建五星级酒店/待建商业大卖场等客户大多为周边企事业单位员工以上饶中高收入目标客户阶层二次购房以备投资的客户。区区区区域域域域竞争竞争竞争竞争典型竞争项目分析—龙华.凤凰城建筑形式高层及商业建筑风格欧式风格占地面积40693㎡建筑面积约10万㎡容积率2.3绿化率31.2%户型面积83-139㎡装修标准初级价格二期均价格物业费未定(元/m2)3900元/㎡2009年6月2010年5月开工时间开盘时间(二期)9日(二期)配套:政府机构、中国银行、建设银行、商业银行、中国移动上饶总部；项目配套教育:铁路中学、十一小\幼儿园等医疗:东方医院、凤凰医院等其他:名都大酒店、长途汽车站等目标客户客户大多为上饶中高收入置业者。区区区区域域域域竞争竞争竞争竞争典型竞争项目分析—嘉怡华府建筑形式高层\小高层建筑风格欧式风格占地面积约200亩建筑面积约20万㎡容积率2.6绿化率35%户型面积85-144㎡装修标准精装房2010年初为融资曾内部认购100套,价格(元/m2)均价格3100元/物业费未定㎡开工时间2010年4月29日开盘时间未定配套:市政府、上饶银行、艺术中心等教育:铁路中学、上饶中学等项目配套医疗:凤凰医院其他:星级酒店、市民公园等目标客户客户大多为上饶中高收入置业及投资户。小结与以上所有代表性竞争楼盘相比，金通最大的特色便是：汇聚诸多发展卖点，地块综合素质非常高，所以，项目产品的定位及优势挖掘成为关键！金通项目在硬件上已初步具备了各种优秀的要素，将这些资源进行整合，赋予其一个独特的个性，准确地传达给我们的消费者，才能最终找到我们真正的目标对象。三、客户分析目目目目标标标标消消消消费费费费群群群群我们将同谁对话？政府公务员精品公寓收入较高的教职人员大型企业中高层管理宜居户型商业经营者周边县、镇的富庶居民大户/别墅新婚购房者商业产品投资者……目目目目标标标标消消消消费费费费群群群群25-50岁，主力客群为30-45岁渴望在中心片区置业并以此获得区域优势带来的优越感与满足感首次与多次置业并存客客客客户户户户特特特特质质质质主流人群大都经历过社会动荡的洗礼（或多或少），而改革开放的时代正好是他们经历最旺盛、最有冲劲的时候。就是凭着这一股锐气，他们迎着改革开放的巨浪闯出了名堂，建立起自己的事业。但是期间的艰苦是难以名状的。是奖励自己，回报家人时候了客客客客户户户户特特特特质质质质他们中有部分属于二次置业或本身已拥有自己的住房，但是他们现有的住房已经“过时”了，不能满足他们对生活品位的追求，为实现他们的梦想，他们迫切希望能找到理想的家园——由于太多楼盘可供他们去选择，也混扰了他们的视线，市场缺乏引导，他们在漫无目的的在寻寻觅觅。他们并不缺少房子，而是缺少让自己满意的家项项项项目目目目与与与与客客客客户户户户共共共共鸣鸣鸣鸣点点点点目标客户中心区大盘内省的精工品质，