前言价下行，刚性需求或爆发2月，春节过后的第一个月，亦表示冬天即将要过去，春天正在向我们招手。而南昌的天气却反常的连绵阴雨，气温骤降，仿佛在预示着我们房地产的冬天尚未过去。所幸的是，2月份南昌房地产市场部分开发商在进行调整自救，再加上刚性需求的爆发，使得成交量有所回升，而这只是短暂性的，存量的压力以及消费力的不足依然是房地产回暖的屏障。首先我们来看政策方面，2月最受人瞩目的无非是房地产落选“十大产业振兴规划”，我们认为此次房地产业能否成为十大产业并非特别重要。这个行业经过十年的快跑之后，需要的是放慢脚步，恢复体力，反思不足，治疗病症。而国家的产业振兴计划，主要着眼于短期促发展，保增长。房地产业需要的是调整与优化，如果一定要制定计划，产业长期规划比短期振兴规划更急迫。再观南昌房地产市场，2月份新增供应量为13.66万平方米，环比下降44.15%，但实际上本月较上月剔除内销房后的1.33万平方米增加了12.33万平方米，开发商在春节过后逐渐活跃起来，但依然较为缓慢，大部分开发商依然已去化存量为主。2月份成交量为32.12万平方米，环比下降18.04%，剔除内销房3.77万平方米，实际成交量为28.35万平方米，较上月剔除内销房的成交量16.99万方增加了11.36万方。成交量的上涨主要由于春节过后，需求凸显，各区域主要楼盘尽管未做太多推广，但成交异常火爆。主要一部分原因来自许多有刚性需求的客户因春节影响而暂时搁至，春节后短时间内集中爆发，加上部分楼盘的价格降到了消费者的心理底线，使得成交量大幅上升；另一方面政府利好政策积极作用的不断显现，银行七折利率以及政府货币补贴政策的影响起了一定的推进作用。政府出台了部分楼市利好政策，幅度慢慢加大，同时开发商也为了回笼资金降价从开始的小打小闹到后期的直线降价，效果在08年底和09年初有初步显现。但也仅是阶段性成交量上升，降价还未尽兴到底。未来09年的市场将继续降价方针，房价呈螺旋式下降趋势，成交量则在降价之中呈现总体上涨，降价为促成交量的最直接方式，同时开工量将大幅减少，以消化现期市场存量为主，内销房、保障性住房将有所增加，经济环境或将继续呈恶化趋势。目录数字楼市第一章背景篇一、政策法规二、市政动态三、市场资讯第二章土地篇一、土地资讯二、本月公告土地分析三、本月成交地块分析第三章住宅篇一、南昌市住宅市场特点分析二、供求关系分析.三、供应量分析四、成交量分析五、成交均价分析.六、项目解析七、热点板块第四章产品篇一、新盘速览二、案例分析第五章营销篇一、营销综述二、营销策略三、重点关注四、媒体分析第六章区域数据篇一、东湖区二、西湖区三、青云谱区四、青山湖区五、高新区六、红谷滩区七、经济技术开发区.八、湾里区九、南昌县十、新建县数字楼市■土地市场挂牌宗数：1成交宗数：1成交金额：425.7万出让面积（净）：1.29万平方米（19.35亩）每亩单价：22万元/亩平均楼面地价：220元/平方米溢价率：0流拍宗数：0■住宅市场供求比：1：2.4新增供应面积：13.66万平方米成交面积：32.12万平方米成交套数：3121套成交均价：4157元/平方米注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，英雄经济技术开发区区域。■[2月南昌市区商品住宅成交面积排行榜]项目名称成交面积成交套数成交金额成交均价(元/㎡)(㎡)(元)世纪中央城25494.312581091245144280玉带明珠19264.48138525605302728水榭花都17222.5138901517195235世纪风情15416.67147641832664163万达华府14276.48121634971084448昌北高层13016.62106366162322813博泰魏玛峰尚12984.38145435473323354香域滨江12412.25114449548923622联发江岸汇景10950.9684445523574068万科四季花城10579.11163354635103352■[2月南昌市区商品住宅成交金额排行榜]项目名称成交面积成交套数成交金额成交均价(元/㎡)(㎡)(元)世纪中央城25494.312581091245144280水榭花都17222.5138901517195235世纪风情15416.67147641832664163万达华府14276.48121634971084448玉带明珠19264.48138525605302728香域滨江12412.25114449548923622联发江岸汇景10950.9684445523574068博泰魏玛峰尚12984.38145435473323354高能金域名都7287.1185431877765927中大紫都9583.8291423505884419■[2月南昌市区商品住宅成交均价排行榜]项目名称成交面积成交套数成交金额(元)成交均价(元/㎡)(㎡)中山壹品1813.7410134295977404恒茂国际都会2236.2917156546097000青山湖香寓1146.522179832786963华远帝景天下1552.8229103358196656东方百灵42.412787296573海航白金汇198.88412142286105蓝天碧水购物广场127.9837772676073高能金域名都7287.1185431877765927保利国际高尔夫花园2859.8220169243065917经纬府邸649.63738187555878第一章背景篇一、政策法规■十大产业规划尘埃落定房产无缘振兴计划国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。此前传出的能源、房地产等行业将被列入产业振兴规划的消息，未有结果。易居点评：房地产业能否赶上“十大产业振兴规划”的末班车，并非特别重要。这个行业经过十年的快跑之后，需要的是放慢脚步，恢复体力，反思不足，治疗病症。而国家的产业振兴计划，主要着眼于短期促发展，保增长。房地产业需要的是调整与优化，如果一定要制定计划，产业长期规划比短期振兴规划更急迫。再者说来，中央去年已经强调了房地产业国民经济重要支柱产业的地位。280亿元财政投资下拨新一轮保障房建设揭幕2009年第一笔用于保障房建设的280亿元中央财政投资已经下拨，据了解，该笔资金是继去年四季度紧急下发的100亿元用于“加快建设保障性安居工程”之后，中央财政支出的又一笔用于保障房建设的大额投入。“这标志着未来三年9000亿保障房投资已经迈出实质性的第一步，未来加大保障房建设力度的方向不会改变。”易居点评：2009年的保障房建设如期进行。今年第一笔用于保障房建设的280亿元资金已下拨，标志着我国今年的保障房建设计划开始如期实施。同时，商品住宅市场的生存空间在萎缩，生存竞争压力也与日俱增。■工行存量房贷利率7折优惠细则10日出台10日，中国工商银行（601398）在其网站公布了存量房贷利率优惠实施细则，明确自2月10日起，去年10月27日前发放执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无不良记录借款人将享受0.7倍优惠利率，且无需客户上门申请，工行将通过计算机系统对符合条件的房贷统一进行调整。易居点评：去年以来央行多次下调了利率水平，并出台了房地产新政，对存量房贷的利率实行优惠。这些措施充分体现了政府帮助居民减轻购房负担、鼓励消费、扩大内需以及保经济增长的决心。■二套房贷门槛悄降房地产市场或迎来振兴契机国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。并出台了一系列促进房地产健康发展的措施,其中包括二套房政策的松动。在政策中提到已有住房平均面积低于当地平均水平的,购买第2套房享受第一套房的贷款优惠。最低2成,享受30%的优惠利率。这一改革影响比较大,基本将第二套房贷松绑。易居点评：二套房政策很大程度上抑制了改善性需求,目前市场中的主体依然是自住型需求,但二套房松绑再加上贷款的低利率,能够有效刺激改善需求的释放,对于市场的回暖会起到非常明显的作用。二、市政动态■江西规划九江至长沙铁路安义将通火车2月22日，江西正在规划建设九江至长沙铁路，该线西起长沙，经浏阳、铜鼓、宜丰、奉新(靖安)、安义至京九线德安站接轨，线路全长约375公里，其中江西省境内里程236公里。该铁路的修建，将改变南昌市安义县没有铁路的历史。■南昌八一大桥将大修8个月南昌洪都、英雄大桥本月底正式通车后，酝酿已久的八一大桥维修加固工程将立即启动。?南昌青山湖区集中打造十条商业精品街昨日，记者从青山湖区政府了解到，今年该区将围绕“1810”产业，打造1个核心商务圈、8个产业基地和10条精品街。在实施“1810”产业的同时，力争引进8个超过1000万美元的外资项目，10个超亿元的内资项目。三、市场资讯?多项利好激活南昌二手房市场“相比2008年1月份二手房的成交套数，今年1月，南昌市二手房成交量增加了近30%”，预计在多项利好政策的刺激下，整个2009年的二手房都能保持乐观向上的行情。?江西3年将新增17.7万套廉租房为加大我省保障性住房建设力度，尽快解决城市低收入家庭住房困难，我省确定从2009年开始，用3年左右时间，新增17.7万套廉租住房，并实现全面竣工。?江西新建廉租房不超50平方米/套我省三年将新增17.7万套廉租房的消息，新建的廉租住房将以多层为主，套型建筑面积控制在50平方米以内。?南昌可委托提取住房公积金偿还房贷为简化住房公积金提取手续，让职工足不出户就可以轻松办好按年还贷提取，近日，南昌住房公积金管理中心公布了《偿还公积金贷款委托按年提