2010年2季度南昌房地产市场分析简报一、市场简析史上最严厉宏观调控政策出台，楼市开始调整国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。三天后国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，《通知》含五方面十项政策措施，被称为新“国十条”。国土部、住建部和央行等中央部委在土地、信贷、融资、税收、市场监管等各方面制定新规配合，同时各地方政府陆续出台地方细则。受政策影响，沿海一线城市5月份成交量明显下降，部分城市房价开始出现松动，楼市逐步变冷。土地供应维持高位，地王、流拍同现市场二季度南昌土地供应延续09年第四季度的态势，连续三个季度供应面积在2500亩以上。二季度土地供应面积2929.519亩，同比、环比增加327.908亩和171.103亩，增长了12.6%和6.2%。受政策影响，有的开发商拿地小心谨慎，但对优质地块如饥似渴，造成地王、流拍现象共存，5月28日朝阳洲土地拍卖出现流拍，6月23日红谷滩板块又诞生了南昌总价地王。本季度成交土地2762.939亩，成交率只有94.31%，为09年来新低。2010年1～6月份南昌市居住和商住用地累计成交1311.894亩，比上月增加108.59亩，其中京东板块占57.11%。居住和商住用地规划建筑面积201.08万㎡，楼面地价为1877.77元/㎡。住宅供应近120万㎡，销售势头回落第二季度南昌市共有55个楼盘新推、续推，共计推盘100次，推出11584套房源，总面积119.47万㎡，供应面积同比、环比增加34.6万㎡和52.36万㎡，增长了40.77%和78.02%，供应面积创07年第二季度以来新高。政策出台后观望氛围很快形成，销售势头出现回落，本季度整体销售率只有53.23%，相比上季度降低10.59个百分点，回到了上年同期水平。本季度供应面积大幅增加主要有这几方面的原因：1、第二季度一直以来是楼市的传统旺季，很多新盘会选择这时入市;2、楼市在09年迅速回暖，多数开发商下半年开始加快工程进度，到了本季度进入收获期;3、4月17日新“国十条”出台，在短期内部分开发商提前开盘。以新“国十条”为核心的本轮调控力度空前，观望氛围渐浓，导致本季度销售情况不甚理想。成交均价同比涨幅减小，折扣优惠加大本季度成交均价为5482元/㎡，如果不考虑别墅供应，本季度成交均价为5063.27元/㎡，同比上涨828.8元/㎡，上涨了19.57%，低于上季度23.89%的涨幅。政策出台后，观望氛围加重，开发商加大了打折促销力度，6月初出现了“9折青年置业计划”、“89折重回市场”、“88折周年庆”等大幅降价促销活动，二季度整体折扣系数是95.01%，环比增加了1.92个点的优惠。红谷滩板块强势回归，新建板块销售良好红谷滩板块季度内共有11个楼盘开盘，供应面积29.48万㎡，环比增加22.75万㎡，增长了338.04%，市场比例由上季度的10.03%提高到本季度的24.67%，重新占据第一。象湖和莲塘板块供应面积也在20万㎡以上。新建板块销售良好，销售率达到73.3%，连续四个季度销售率在70%以上，成为独有现象。户型面积偏于舒适，中小户型销售优于大中户型本季度各户型供应面积全线上扬，供应仍然以二房和三房供应为主，供应面积分别为37.71万㎡和55.34万㎡，两者合计占总量的77.89%。适合刚性需求的中小户型一房、二房和三房销售明显优于以改善型或享受性需求为主的四房、复式和别墅，中小户型销售率均在55%以上，可谓泾渭分明。与上季度相比，由于板块供应的差异，除别墅外的其他户型平均面积环比均有所增加。别墅供应增长强劲，花园洋房日渐稀缺二季度建筑形态供应以高层为主，供应面积为53.83万㎡，占总量的45.05%。本季度别墅全系供应，供应面积增长强劲，供应面积首次达到10万㎡水平，供应量环比增加7.24万㎡，增长了239.74%。花园洋房日渐稀缺，供应量不足万㎡，销售率达到72.33%，是唯一一种销售率在60%以上的产品。今年上半年南昌市土地供应量和成交量分别达到5687.666亩和5461.035亩，相当于上年全年的四分之三，预计三季度南昌市土地供应量将明显回落，预计供应面积在1500亩左右。上半年居住和商住用地供地较少，与南昌市2010年城区住房供应计划总量4299亩有很大的差距，居住和商住用地将成为重点。调整推盘节奏，供应面积大幅下降“国十条”的出台已经打乱了很多楼盘的推盘计划，有的延期开盘，有的小批量开盘以试市场，有的优先推出楼王单位等;同时南昌将进入酷暑，也是楼市传统淡季，预计供应面积将大幅下降。从预计下季度入市项目一览表中可以看出，三季度预计开盘楼盘41个，其中新盘7个，分别比本季度减少14个和4个，预计推盘总量在85万㎡左右。红谷滩和象湖板块是供应重点红谷滩和象湖板块预计在三季度分别有7个和10个楼盘开盘，排在前两位，其中红谷滩开盘楼盘多集中于7月份。莲塘和新建板块也是重点板块，预计开盘楼盘均有5个。市中心板块增加两个新盘：博泰?静林府和智通?悦蓝山，两个项目均为高端项目，预计售价在万元以上。高层是供应主力，别墅供应稳中有升在预计开盘中，所推产品为高层楼盘数量达到14个，预计高层供应面积将占总量的40%左右。小高层市场比例将明显提高，预计有13个楼盘推出小高层产品。别墅将成为楼市一大亮点，静林府、保利国际、万科青山湖、凯美怡和、恒大绿洲和红谷一品等6个楼盘将推出别墅，推盘数量甚至比创记录的二季度多出一个。降价趋于明朗，“纳凉”主题营销率先进行降价促销的绿地香颂和低价入市的名门世家均取得了良好的销售成绩，也给其他楼盘相当的诱惑，降价楼盘增多，范围逐步扩大，预计在三季度有更多的楼盘选择降价，特别是到9月份，降价将更加明朗。但是多个别墅和高端项目入市将平抑降价带来的成交均价的下降。随着气候的逐渐炎热，各楼盘在营销中，更多的会是以“纳凉”为主题的各类活动，如冰爽饮料节、水上纳凉消暑等。附件：预计下季度入市项目一览表