2010年4月南昌市房地产市场调查报告一、政策资讯■新国十四条4月15日出台，加大宏观调控力度.■国务院:房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款.■中国第一季度经济数据出台，GDP增长11.9%,CPI增长2.2%.■四大国有银行取消7折优惠,中国银行出台最严厉的房贷细则.■建设部出台:10内必须公布全部准售房源房价.■南昌市出台系列户籍新政策购房落户取消面积限制.■江西省国企职工人均月薪:3620.07元.■江西省综合竞争力全国排名15位,南昌跻身于全国未来十年最具潜力城市.■南昌新建住宅小区须配社区用房,面积至少150平米,产权归政府.■南昌总体规划将上报国务院批准江西省城乡规划条例通过,8月起施行.■南昌凤凰洲扩容达6.5平公里,新增面积1.97平方公里.■南昌今年要改造10个城中村.■住宅维修基金管理使用有新规,市房管局公布新规定.二、土地市场2010年4月南昌市已成交土地经济技术指标等情况一览表地块地块名称土地占地面积容积受让人建筑面积单价（万公告号用途率(平米)元/亩）JDP1009红角洲B-02-3居住17.2亩2.南昌红谷置业投资22928361万元/用地有限公司亩JDG0903洪都北大道居住29.25亩3.5江西汇和房地产有68250300万元/1131号用地限公司亩1.本月成交共2宗地,成交面积46.45亩环比上幅上升-77.1%2.本月成交2宗土地建筑面积为91178平米.三、房地产市场分析1．四月南昌新建商品房共销售4481套，日均销售套数约149套；总销售建筑面积431269.86㎡，日均销售面积14375.66㎡，较2009年4月同期新房成交套数减少909套，成交面积减少106705.57㎡。四月份南昌商品住宅成交价为4826.99元\平米,环比下降10.12%..四月二手市场共成交2501套，日均销售套数约为83套；总销售建筑面积222385.82㎡，日均销售面积7412.86㎡，套均面积为88.92㎡较2009年4月同期二手房成交套数84套，成交面积增加22009.83㎡。2.市区板块：2010年4月南昌市中心出现不少新增销售楼盘，如紫金城、恒立佘山98号等。皇冠国际将纳入到市中心板块。楼盘价格大幅变动整体拉动市中心板块均价，从目前市中心的板块动态来分析，目前在售楼盘中，除紫金城、恒茂英伦国际、飞碟锦桂华庭外，其他楼盘都是延续以往的剩余房源继续销售，价格浮动不大.。2010年4月南昌市中心整体价格呈现上扬趋势。相比上月房价，4月南昌市房价上升了3.2%，同比上涨27%。本月紫金城、恒茂英伦国际、皇冠国际成板块亮点，4月紫金城.红郡推出二期新房源，3天销售160套的业绩，目前紫金城.红郡首批房源已全部售罄.2010年4月，南昌市中心板块动态不少，新增在售楼盘出现不少。但是本月南昌市中心的整体房价暂时并未受新政策的影响，销售量和价格都呈现上升趋势，部分楼盘的销售出现火热3.青山湖板块:4月青山湖板块价格为6900元/㎡，与上月相比下降了700元/㎡，跌幅为9.2%。其中青山湖香寓由于只有起价，而白金瀚、竑鼎福第则由于有部分房源进行尾房清盘.本月的青山湖板块承接前几个月的趋势，青山湖品牌楼盘中大青山湖、香溢花城目前所售房源已日趋减少，仅有部分房源在售值得关注的是位于青山湖正北岸的湖景豪宅——万科青山湖。目前项目接待中心已于4月10正式对外开放，客户需要提前1天预约。随着青山湖板块开发体量的减小，该板块未来前景也日益被看好。首先，青山湖板块楼盘的客户资源优质且以自住为主。其次，青山湖板块针对的客户都是有经济实力的购房人群，对购买高端住宅的客户来说，他们更看重的是物业所能提供的长远升值能力，无疑青山湖板块的生态价值是最能吸引他们的要素。第三，随着青山湖板块的不断成熟，包括配套设施的逐渐完善以及资源独一无二的稀缺性。从青山湖科技城概念的规划及城市设计项目方案的出炉，未来的青山湖，在景色之外已开始更加现代化，青山湖板块楼盘已基本被定位为生态住宅。此外，多所大中院校的迁入、省科创基地的动工、地铁5号线的延伸，相关配套紧锣密鼓的展开都为青山湖板块的发展带来机遇。4.红谷滩板块:4月红谷滩板块经过上个月的大幅降价后，价格已开始反弹，本月较上月上涨301元/㎡，涨幅为3.77%。本月红谷滩板块。整体依然以高价位趋稳，其中东方海德堡二期、红谷凯旋一号楼等几个老牌楼盘的重新开盘成为本月的亮点，这些楼盘的热销从另一个侧面反映出红谷滩仍然是南昌楼市的热点市场。除联发广场、天赐良园在消化前期所剩房源外，保利的产品类型也由清售的花园洋房转为家族别墅，价格由6580元/㎡迅速涨为16000元/㎡的高价位，红谷凯旋以及东方海德堡以超过7000元/㎡的价格推出，尽管红谷滩高房价愈演愈烈，板块楼盘的销售业绩却是斐然的。4月10日，红谷凯旋开盘，尽管均价高达7200元/平方米，但230套房源卖掉了210多套；4月11日，东方海德堡开盘，均价8000元/平方米，但房源同样售罄红谷滩板块的商业地产也开始预热起来。目前，红谷滩新区楼盘众多，项目开发已相当成熟，入住率已达到一定规模，交通四通八达，尤其是正在建设的地铁把红谷滩与市中心的时空距离大大缩短。配套方面，红谷滩新区内的医院、学校、大型购物中心、金融机构、餐饮娱乐运动休闲业等已经进驻且大多经营尚可。这些设施的完善，可以说以国际金融中心、绿地中央广场、世纪中央城为主力军的红谷滩商圈是继市中心中山路商圈之后，未来又一个规模和潜力很大的新商圈。5.红角洲板块：本月红角洲板块价格较上月上涨了111元/㎡，跌幅为1.67%，究其主要原因是该板块在售的楼盘本来就较少，绿地香颂产品类型的改变以及新盘的加入拉动了整个板块的价格。在联发等老牌楼盘加推部分新房源之时，绿地集团与新地品牌公司旗下的产品，于本月低调入市，并以12000元/㎡的高价打入南昌豪宅市场；香颂继蝶墅热销后推出的高层房源，通过内部认购的方式150余套产品在短短两天的时间内就销售殆尽，与之相邻的新楼盘——奥克斯盛世经典正好不谋而合，在产品品质、类型、位置、配套、价格都相近的情况下，四月的红角洲板块又掀起了新一轮的博弈战。红角洲板块作为南昌的新城区，规划、环境等各方面都有着较大的潜力，这也正引来无数地产巨头。随着后期的开发建设，红角洲升值潜力将凸现，成为一个投资的焦点和热点区域。四、小结：4月14日，国家楼市新政出台，今年的楼市调控力度绝对高过去年，从国务院到住建部，从国税总局到银监会，国家的经济大事似乎都在进行“抑制房价”调整。新房成交量的下滑，能很直观的反映出国家新政出台后楼市观望情绪渐浓，直接影响了新房市场的成交量变化。市场上购房者的观望情绪渐渐在加深，但是如今的楼市投资或投机者也变得更加理性，短期内成交量可能下跌，但楼价下降可能只是个别现象。楼市交投气氛会很快进入僵持阶段，下半年将是检验楼市调控初步成效的时机。