干土策略2010年8月一、市场环境及现状二、前期推广策略一、市场环境及现状?土地供应创00009999年11110000月份以来新低?　　本月南昌市土地供应面积124.797亩，与上月相比，供应面积减少1620.157亩，减少了92.85%，供应面积创09年10月份以来新低。推出的124.797亩土地均以底价成交。?　　2010年1～7月份，南昌市土地供应和成交面积是5812.463亩和5585.831亩，相比上年同期增加2594.333亩和2474.924亩，增长了80.62%和79.56%。前七个月，居住和商住用地累计成交1336.771亩，规划建筑面积206.05万㎡，楼面地价为1852.47元/㎡。?2010年1～7月南昌市区商品住宅成交套数和成交面积分别是13738套和144.69万㎡，同比减少9124套和114.19万㎡，减少了39.91%和44.11%。如果不考虑内销房因素，6月份商品住宅成交1494套，商品住宅成交连续三个月下滑。住宅供应面积持续下降，拆迁货币补贴助推销售?7月南昌市共计12个楼盘开盘，推出1490套房源，供应面积15.33万㎡，相比上月三项指标分别减少9个、1463套和13.8万㎡，供应量已经连续第三个月下降，而且降幅进一步扩大。?　　利字街、塘子河约2000户拆迁家庭7月下旬开始领取补偿款，绿地香颂、幸福时光、正荣大湖之都等多个楼盘针对性的推出营销活动，带动了整体销售率的提高。7月份整体销售率达到56.48%，环比提高5.75个百分点。高价位板块成交比例上升带动均价上涨?2010年7月南昌朝阳州、红谷滩和青山湖三个高价位板块销售情况良好，销售率均在70%以上。三个板块成交量占总量的62.24%，环比提高19.52个百分点，这也带动了整体均价的上涨。不考虑别墅影响，本月成交均价为5498元/㎡，比上月上涨702元/㎡，14.07%。各户型供应环比全线下滑，三房销售率最高?与上月相比，各户型供应面积全线下滑。户型供应仍然以二房和三房为主，两个户型供应占总量的88.69%。其中三房以47.33%的比例超越二房排名第一，与之对应的面积区间90～120㎡供应套数排在首位，面积区间70～90㎡供应套数排名第二，结束了连续12个月排名第一的历史。?　　在二套房标准确定“认房又认贷”后，首次置业者选择三房的越来越多，近两个月三房的销售率均高于二房，7月三房的销售达到60.62%，是除别墅外唯一一个销售率超过60%的户型。建筑形态全系供应，花园洋房销售排名垫底?本月建筑形态全系供应，但是除多层和高层以外的其他建筑形态供应面积不超过1万㎡。高层供应仍然排名第一，供应比例达到52.52%，相比上月提高了5.39个百分点。?　　花园洋房越来越稀缺，供应量甚至少于别墅，但是销售却不理想。本月花园洋房全部由路通城邦供应，户型面积大(户型平均面积171.5㎡)、单价较高(均价3500元/㎡)和开盘时间晚(7月31日开盘)影响了销售率，销售率只有7.02%。从本月南昌房地产市场看8888月市场发展趋势分析?供应复苏，多个纯新盘入市?　　从目前已经获得的市场信息来看，整个8月将有26个楼盘新推、续推房源，推盘楼盘个数远高于本月。推盘楼盘个数的增加，势必带来供应量的增长，预计8月整体的供应量有望突破30万㎡。?　　从新推房源的具体楼盘来看，纯新盘的集中入市是8月楼市的一个主要亮点。预计入市的4个纯新盘分别为博泰·静林府、智通·悦蓝山、中大湖景和美罗嘉苑。全面开花，10101100大板块均有新房源入市?从各板块的供应的情况来看，预计全部的10个板块都会有新房源入市，这在以往是不多见的。其中尤其值得关注的是青山湖和朝阳洲板块。?　　青山湖板块预计8月将有3个项目入市，是自09年以来入市项目最多的一个月。随着万科·青山湖的入市和香溢花城的恢复供应，青山湖板块的板块活跃度日趋提升。?多层的供应相对较少，仅有中大湖景、京东国际花园、居住主题公园等项目计划推出该类型的产品，而且推盘量都不会很大。　8月土地供应一览表预计8888月入市项目一览表在制定我们推广策略前，我们必须明确我们的营销任务，了解目前的市场现状及项目竞争状况和目标客群需求，从而理清我们的任务和目标。目前南昌高端住宅项目市场现状及竞争环境：城市新区，重点发展方向，土地城市工业区，现阶段生活配套较持续供应量大，品质规模开发，欠缺，客户支付能力较差，客户以首次置业，及首次改善型客户以首次置业型为主，主力总价段为主，主力总价段55550000万————88880000万////套44440000----55550000万／套．土地价值高，各类配套成熟，为拥有市区湖景观，环境舒适，中高端首次置业型客户为主，主以中高档首次置业，及首次改力总价段约111100000000————111133330000万////套。善、再次改善为主，主力总价段66660000————111100000000万////套。城乡结合部，土地储备量较多，房地产开发规模有限，客户支付能力低。市中心延伸板块，土地储备量大，各类配套齐全，交通便利，客户购买力强劲，主力总价段55550000————66660000////万万套。城南郊区板块，房价较低，土地存量大，开发体量大，以首次置业型购买为主，主力价格段33330000————44440000万////套。南昌市城区各板块市场一览从以上南昌市城区各板块来看市中心板块，由于土地价值高，配套的完善，多为中高端住宅置业型客户为主。青山湖板块由于拥有市区湖景资源，环境舒适，以中高档住宅及别墅改善置业为主。而且南昌对青山湖板块认可度较高，公认为南昌富人区。客源以来源于东湖、西湖等城区内改善型、高端型客户为主。中大湖景当前项目的竞争环境：竞争项目界定：从目前青山湖片区在售或已售楼盘资源优势及价格区间上我们可以界定出对比项目主要是：?万科青山湖?香溢花城?中大青山湖?恒茂湖滨香溢花城开发商:浙江烟草·南昌中溢置业青山湖香溢花城位于青山湖东大门广场南、北两侧，开发用地483亩，总建筑面积达50万平方米，由浙江烟草集团投资13亿元建设。项目开发理念为“关怀人生、创造新生活”,是青山湖板块具代表性品质大盘，西班牙特色外立面,以及产品线层次丰富，吸引大批改善型客户。09年市场表现受市场大势影响，销售乐观。广告语：美，在香溢花城；我，在香溢花城最新价格：洋房约9000元////㎡高层均价在7600元/㎡，最低4900元////㎡别墅均价23000元/㎡中大青山湖开发商:南昌中大房地产有限公司投资商:中大房地产集团有限公司中大·青山湖花园位于青山湖西岸，中大青山湖总规划240亩，总户数是1685户，小区规划有别墅，多层，小高层，高层；在小区的外围还规划了部分店铺做商业街。是青山湖板块在售中高端项目，项目主供再改型产品，前三季度市场成交表现低迷，四季度以低价促销方式，突破市场，一改颓势。最新价格：33336666间商铺在售，面积33330000-7-7-7-70000㎡，均价约8888000000000000元////㎡，购铺9999折优惠；多层均价约6666333300000000元////㎡，户型为111133330000㎡㎡三房；小高层售价约5555666600000000元////㎡，户型为111144440000㎡三房；高层均价约5555222200000000元////㎡，面积为111133330000㎡三房；““““湛蓝居””””独栋别墅剩4444、5555套在售，售价约777700000000-1-1-1-1555500000000万////套，面积333388880000㎡恒茂湖滨开发商:江西恒茂房地产开发有限公司恒茂湖滨位于青山湖区东面湖滨路，占地70亩，总建筑面积72911㎡，容积率1.55，绿化率46%（3栋33层高层公寓、20套双拼别墅、24套联排别墅、4栋独栋别墅）。东面为3栋高层住宅，西侧靠湖地块为别墅用地。共分二期开发，一期为高层，二期为别墅产品。恒茂地产为当地发展商，在市中心地段都有项目，由于产品素质高，在南昌市场口碑、市场认可度好，项目在08年整体萎靡大势下，价格保持平稳走势，以保值姿态令置业客户保持投资信心。二手房价格约：7800元/㎡万科青山湖开发商:江西万科青山湖房地产发展有限公司万科青山湖，项目占地面积约146亩，项目位于青山湖正北岸。项目规划为以湖区别墅为主的低密度高尚社区，建筑类别为现代中式，物业类别有双拼别墅、联排别墅。万科青山湖项目是万科集团继深圳万科17英里、上海万科兰乔圣菲之后在南昌全力打造的TOP系第四代别墅产品。均价：25000元/㎡推广思路通过对市场、客群、产品分析，为达到我们推广目标，我们推广节奏需根据有限的营销费用，我们将选择重大节点上集中推广，制造市场上的聚焦和关注，节点之间，我们利用已有资源做线下活动，来吸引新客户，同时也维系到中大丽景老客户，扩大项目在他们圈层内的话题和影响。从节奏上我们分4个阶段走：?1111阶段：起势阶段?时间段：8月（销售中心开放)?目的：传递项目位于市场公认的青山湖富人区这一价值，以区隔其它片区中高端住宅项目；建立湖景洋房的形象。?2222阶段：建立青山湖精致品味的住宅地位?时间段：9月?目的：根据项目位于青山湖板块这一区位上绝对优势，抢占青山湖片区绝对地位，利用产品形态优势攻击片区中其他高端豪宅项目；建立精致、品味、宜居的形象。?3333阶段：以项目产品强化精致住宅地位（为首次开盘造势）?时间段：10月（样板间开放、开盘）?目的：以项目多层洋房产品和青山湖价值强化在整体形象上的高端住宅地位；?4444阶段：依托开盘