2010年9月南昌市房地产市场研究报告报告说明报告时间节点：2010年9月01日～2010年9月26日新推、续推：指2010年9月份南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。一、月度房地产市场简析u中央表调控决心，楼市迎二次调控“国十条”出台后的5、6月份全国主要城市商品房成交量大跌，房价也出现松动。但是8月份以来，商品房成交迅速回升，而且价格重新步入上涨的通道。为了防止调控被“空调”，同时也表明中央政府对楼市调控的决心，本月各部委万箭齐发，相继出台了各项措施：9月26日国土部和住建部联合发出《通知》，明确囤地一年禁止再买地等强硬措施;9月26日多个部委同时发力，将商品房首付提至30%及以上，3套及以上房贷暂停;这些措施是在“国十条”的基础上进行加强和扩大的，打击面更大，楼市将不可避免的下降。u南昌供地千亩，名企纷纷抢购本月南昌市推出16宗土地，供应面积1229.01亩，是今年第四次供应量在千亩以上的月份，供应面积比上年同期增加371.16亩，增长了43.27%。在土地拍卖会上，我们可以看到知名企业的身影，江铜、大连万达、厦门联发和正荣集团均有所斩获，16宗土地全部成功出让，溢价率最高的达到84.21%。2010年1～9月份，南昌市推出103宗土地，供应面积8935.488亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加41宗和4692.892亩。推出的103宗土地最终成交99宗，成交面积7884.392亩。其中居住和商住用地累计成交2763.706亩，京东板块占44.36%。居住和商住用地规划建筑面积388.69万㎡，楼面地价为1776.76元/㎡，环比下跌125.69元/㎡。u楼市供求两旺，供应量和成交量创年内新高随着楼市逐步回暖，各开发商在09年下半年加快了工程进度，经过一年多时间的施工，到本月形成了供应高峰。本月南昌市（含南昌县）新批预售面积80.71万㎡，约是上月的3倍，亦远高于上年同期，比今年最高峰的4月份还多出7.79万㎡，创年内新高。9月南昌市（含南昌县）商品住宅销售套数和销售面积分别是6572套和64.45万㎡，环比增加2081套和20.07万㎡，增长了46.34%和45.22%，成交量恢复并超过了新政前水平。本月棚户区改造产生的拆迁户需求+前期累积的刚性需求+“负利率”阶段出于保值增值考虑的需求等集中入市助推“金九”。u销售一路飘红，房价快速上涨本月南昌市共32个楼盘开盘，推出4855套房源，总面积48.34万㎡，几乎是上月和上年同期的总和。32个开盘楼盘中有22个楼盘销售率在70%以上，整体销售率为75.8%，环比、同比提高14.6个百分点和9.41个百分点，创07年10月份以来新纪录。销售一路飘红让开发商抑制不住调价的冲动，各板块整体均价环比有200元/㎡以上的涨幅，典型的象湖板块多数楼盘价格在4000元/㎡以上，高于09年最高峰，恢复到了07年最高水平;本月新推续推成交均价为6485元/㎡，环比、同比上涨191元/㎡和2194元/㎡。u红谷滩供应刷新纪录，多数板块销售良好红谷滩板块本月共9个楼盘开盘，供应面积达到22.48万㎡，其中世纪中央城供应5.62万㎡，板块供应量比08年12月多出0.98万㎡，刷新板块供应新纪录，以巨大优势排名第一。各板块整体销售良好，9个板块中有7个板块销售率在70%以上，其中朝阳洲、青山湖板块销售率在90%以上，部分楼盘甚至被“日光盘”。u高层供应创新高，别墅销售率排第一本月高层供应面积33.25万㎡，创历史新高，占本月总量的68.78%，仅次于08年6月份的70.66%。其他建筑形态供应基本在5万㎡以下。别墅销售高达83.59%，是唯一一种销售率在80%以上的产品;本月推出别墅产品的有博泰·静林府、万科·青山湖和保利国际高尔夫花园，三个楼盘销售率全在80%以上，其中后者一次性推出125套别墅，实属少见。u各户型供应大幅增加，二房供应居首本月各户型供应全部上扬，一房、四房、复式和别墅均数倍增长，其中复式和别墅数十倍增长。二房供应面积达到21.58万㎡，比上月增加8.37万㎡，增长了63.36%，占总量的44.65%，连续两个月排名第一。除复式外，其他户型销售率均在60%以上。二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析u地方政府积极响应，政策执行有望加强“4.17”新政效果大打折扣的一个重要原因就是很多地方和部门执行不力，政策忽左忽右。9月29日政策明确要“严格实行问责制”，可以预见地方政府将加快制定执行细则，政策的执行力度将不断加强。深圳、上海等地已经在国庆期间颁布“限购令”，违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。u土地供应量减少，市中心板块连续三个月推地从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出4宗土地，供应面积达到464.451亩，连续两个月减少。京东板块的编号JDP1041地块用地面积达到282.375亩，略小于本月诞生的最大宗商住用地;市中心板块也将继续推地，土地日益稀缺的市中心板块连续三个月供地为近年少见。u预计41个楼盘开盘，销售存在变数从预计入市楼盘一览表可以看出，10月份南昌市将有41个楼盘新推、续推，推盘数量比本月增加9个，预计供应量将突破50万㎡大关。但是新政的出台，将让一部分消费者无力购房，同时也将极大影响其他消费者的心理，消费者购房热情受到打压，各楼盘销售因此存在一定变数，有的楼盘甚至会提前开盘。u中低价位房源供应增加拉低整体均价本月新推续推成交均价高达6485元/㎡，与各楼盘涨价有关，也受豪宅和中心区域楼盘带动影响。从预计入市楼盘一览表可以看出，虽然也会有智通·悦蓝山、万科青山湖等单价过万的楼盘，但是所占比例不大;象湖、莲塘和新建等板块中低价位房源供应大幅增加，这将拉低整体均价，预计成交均价5800～6000元/㎡。u10大板块齐上阵，红谷滩板块急先锋从各板块的供应的情况来看，预计10大板块都会有新房源入市，这将是09年4月份以来第一次。红谷滩、象湖和莲塘板块开盘楼盘较多，均在6个以上，其中红谷滩板块预计开盘楼盘全部在国庆期间开盘，充当急先锋的角色。市中心、朝阳洲、青山湖、京东和莲塘板块将分别有一个新盘入市。u低密度产品供应增加，高层供应处于主导从建筑形态上看，将有15个楼盘推出高层产品，预计将占总量的一半以上。低密度产品花园洋房和别墅将是市场的一大热点，共计有8个楼盘推出上述产品，其中推出花园洋房的3个，是今年最多的一个月份，将极大地缓解该类产品的需求。三、附件附件一：各区域新建商品房成交附件二：南昌市住宅成交TOP10附件三：二手房成交走势附件四：预计下月土地供应一览表附件五：预计下月入市项目一览表