本期核心内容提要?宏观政策提要?央行上调存贷款基准利率各0.25个百分点?各地响应首套房首付比例3成政策，地方细则纷至沓来?南昌房地产市场状况提要?南昌市住宅土地市场成交大幅萎缩，环比下跌34%，是偶然还是必然？?南昌10月商品房交易量价齐涨的背后，是新政作用前的疯狂还是需求结构变化的推涨？?本期典型案例赏析?梅湖风景区里一枝独秀——“万科润园”?略显尴尬的科技“商”务别墅——“博泰.静林府”第1页瑞意特专栏：楼市狂想曲全民期待的国庆长假来临前，民众忙于规划假期的旅行计划，开发商忙于银十的销售计划，人人磨拳擦掌，蓄势待发。如此重要的时刻，房地产宏观调控政策不负市场预测众望，千呼万唤又出台，房地产市场“哇”声一片，旋即，“限购”“加息”“首付比例3成”“3套房停贷”等政策及地方细则席卷10月楼市，平稳渡过金九之后，在气氛紧张的政策环境之下，银十的市场严峻形势可见一斑。京、沪、杭等重点城市向来是调控政策的重灾区，可谓涨之高跌之切，全国十大重点城市中的六个城市成交面积呈现跌势，首都北京跌幅达到38.04%，美丽的西子杭州成交面积下跌13.78%，特区深圳下跌5.84%，......。全国房地产市场大气候如此，作为二线城市的南昌楼市反响如何？10月份南昌商品房市场供应大幅下降成交小幅上涨，供求比为1：1.27，整体呈现出供小于求的局面。值得关注的是10月份南昌楼市内销房成交千余套，成为支撑月度成交涨幅的主力军，内销房放量的增加对于稳定商品房价格走势有着至关重要的作用。严厉的政策或将威慑高涨的房价，但却无法阻止旺盛的需求寻找释放出口，无论是刚性需求还是改善性需求，南昌市宏观经济增长乐观，居民支付能力的不断提升，住房的改善性需求也会水涨船高，居住需求结构的变化将酝酿出新的市场契机。房地产市场发展进程离不开城市宏观背景的舞台，近年来，南昌城市发展进入快车道，城市规模不断扩大，城市发展格局逐渐由老城区不断向外延拓展，朝阳新城、瑶湖组团、大昌南组团等城市新组团的发展推动了区域内房地产市场的开发进程，因此，从中长期来看，受益于城市宏观经济发展的崛起需要，南昌房地产市场总体仍然向好。第2页目录一、宏观背景......................................................4(一)政策环境...................................................4(二)城市规划..................................................10二、房地产市场环境...............................................13（一）南昌市房地产整体运行情况.................................131、本月南昌个案排行榜..........................................13三、土地市场研究.................................................14（一）本月土地成交信息.........................................14四、南昌商品房市场研究...........................................15（一）商品房供求分析...........................................151、商品房供求分析..............................................152、商品房成交价格走势..........................................163、商品房剩余可售分析..........................................164、商品房客户来源分析..........................................17（二）商品住宅供求分析.........................................181、商品住宅供求分析............................................182、商品住宅成交价格走势........................................193、商品住宅成交供应结构分析....................................19（三）二手房市场分析...........................................211、一手房与二手房成交与价格....................................212、一手住房与二手住房成交与价格................................223、二手房成交结构..............................................23五、区域市场.....................................................24（一）南昌区域成交结构........................................24（二）南昌区域市场成交状况....................................25六、个案分析.....................................................34（一）万科润园.................................................34（二）博泰静林府...............................................40第3页一、宏观背景(一)政策环境1、全国政策?央行决定上调存贷款基准利率各0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整瑞眼观察：本次加息距离上次加息时间间隔34个月，继上次新五条政策发布仅一个月不到，说明了政府对楼市调控的决心与力度，通过调节开发商的资金成本，需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价。?国务院重申遏制房价过快上涨资金流向二三线城市国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议，备受市场关注的楼市政策基调再次出现，会议表示，将继续促进房地产市场平稳健康发展。各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。并要立足保障基本需求，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给，合理引导住房需求，抑制投机需求。瑞眼观察：国务院一再重申遏制房价过快上涨，坚定的表明了对房地产增长势头过猛的打压决心。第4页?国土部：土地违法问责进入最后程序此前，国土资源部曾多次表示，今年是我国首次严格按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门《违反土地管理规定行为处分办法》即15号令对土地违法实施问责。“对2009年度土地违法执法检查自查自报中违法占用耕地面积比例达到15%以上的市、县，国土资源部部署开展违法用地具体情况补充调查工作后，各级国土资源行政主管部门派驻地方的国家土地督察局加强督导。”执法监察局有关负责人表示，涉及本次补充调查的市、县总体工作进展顺利。各地将在11月5日前向国土资源部上报补充调查结果。瑞眼观察：违法问责制度对各地具体执行将有很大的监管作用。第5页2、地方性政策2010年9月底“新五条”推出后，全国一线城市纷纷出台了相应的调控细则：?上海细则主要内容1)首套房首付款比例不得低于30%；二套住房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放第三套住房贷款。2)非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的必须提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。3)首套房套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；首套房套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。4)对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。5)???瑞眼观察：上海新政细则通过严格信贷、提高土地增值税、增加供应、严把预售关、增加保障房、限购住房等手段抑制不合理的住房需求，坚决遏制地价、房价上涨势头。第6页?南京细则主要内容1)暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；2)不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款；3)对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。4)自2010年10月1日起，个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不