保利JDP1040地块市场报告谨呈保利集团报告结构1高新区楼市概述2竞争分析3客户分析4项目建议高新区楼市概述5-9月高新区整体量价走势高新区近期量价走势图700005000600004800500004600400004400300004200200004000100003800036005月6月7月8月9月供应量成交量成交均价?今年5-9月，高新区共成交43610.97平方米，批售面积为93735.38平米；?高新区5-9月份商品房成交均价一路攀升，9月份达到4838.2元/平方米。随着未来中兴和园价格大涨，凯美怡和项目别墅的发售以及溪湖水岸、保利东湾国际等新项目的发售，未来高新区的均价将持续上涨；?虽然高新区近几个月呈现供大于求的局面，主要是因为在售项目较少，前期存量去化完毕，较多的供应量为9月底供应，在10月开始消化等原因；?近期高新区无别墅的供应与销售。高新区楼市概述5-9月高新区主要项目销售情况5月6月7月8月9月项目名称套数单价套数单价套数单价套数单价套数单价中凯蓝域13488624206234215724302894319中兴和园14807251052487914974255315-9月高新区主要项目批售情况5月6月7月8月9月项目名称套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积中凯蓝域--15015758.13212729.--12811099.646216中兴和园--------20025659.7?今年5-9月，高新区仅靠中凯蓝域一个项目进行供应，其成交价格逐月攀升；?中兴和园9月底拿到四栋电梯洋房和一栋湖景高层预售，共200套。多层均价6500元/平方，高层均价5700元/平方，开盘当日销售50-60套。高新区楼市概述5-9月高新区各房型去化比例各房型去化比例主力面积区供应套去化套房型去化率33%间（平米）数（套）数（套）10%一房38-70643046%去化率55%73%—二房7110624918473%46%三房110-14027915455%五房18010110%0%20%40%60%80%复式130—24061833%一房二房三房五房复式?今年5-9月，高新区主要供应房型以两房、三房为主。整体去化率以两房最高，达到73%，其次是三房，为55%；?一房虽然总价低，但是其购买对象较为狭隘，因此与实用性稍低的复式去化率较低，分别为46%和33%，五房因总价较高，只有10%的销售率，别墅在近半年无供应。高新区楼市概述5-9月高新区各房型单价、总价分析主力面积区该房型单价(元/房型总价区间去化率间（平米）平方米)一房38-70430016-30万46%二房71—106450032-47.7万73%三房110-1404500-650049.5万-91万55%五房1806500117万10%复式130—240420054.6-108万33%?一房总价在16-30万之间，总价较低，对于参加工作时间较短的年轻置业者有一定吸引力；?二房总价在32-47.7万之间，相比红谷滩及市中心，这个总价有较高竞争力；?三房面积为110-140平米，其对象客户多为改善性置业者，总价49.5万-91万，对于改善性需求者，超过70万的总价会有一定抗性；?复式房型面积130-240平，总价54.6万-108万之间。130平米小复式总价不高，有一定吸引力。五房总价超过100万，吸引力不大。高新区楼市概述5-9月高新区各建筑形态去化比例均价各建筑形态去化比例(元供应套去化套建筑形态/平去化率数（套）数（套）米40%）90%去化率多层（不带电12%6046460076%梯）76%多层（带电12100640012%梯）0%20%40%60%80%100%小高层198178450090%多层(不带电梯)多层(带电梯)小高层高层高层21887430040%?今年5-9月，小高层与多层不带电梯多层建筑形态去化率最高，分别为90%与76%。其次为高层，40%，带电梯多层最低，为12%；?小高层与不带电梯多层因其得房率高等特点，保持着较高的去化率。带电梯多层因其电梯极大的影响了得房率，且单价过高，性价比较低，所以只有12%的去化率；?中兴和园的多层产品虽其号称为洋房，但无任何洋房特质，故把其归类为普通多层住宅。高新区楼市概述预计高新区未来主要竞争对手地块属性住宅未来供应地块面积占地面未来土地供应开发商总建筑面积容积率户数预估(亩)（㎡）（㎡）（套）江西永辰实业发JDP0727217.581450542610971.82300展有限公司江西省投资房地JDP0826产开发有限180.521203472647662.22500公司JDP0922当代节能置业174.51163332094301.81800商业2.5JDP0927南昌江美置业172.931152872770002300居住2.2江西城泰投资有JDP0928176.5711771423542721400限公司江西城泰投资有JDP10082801866673360011.82000限公司合计1202.1801402158372112300?09和10年，高新区有较多大面积土地出让，说明政府开始重视对高新区的规划与打造；?未来高新区大项目（不算东湾国际），都能提供1583721平米的总建面，约12300套住宅。高新区楼市概述预计高新区未来主要竞争对手普通住宅供应预计推出时项目名称供应建筑形态户型区间预计单价预计总套数间83-90平米两房满庭春MOMA多层10年10月底103、119平米三房9000144套88平米两房多层7000高层200套中兴和园多层、高层11年120-140平米三房高层6200多层110套158平米四房40平米一房赞城高层10年10月低90平米两房5000176套150-170平米四房预计共2000JDP1008地块高层、超高层12年中--套36平米一房多层、小高层60-81平米两房溪湖水岸11年底-共601套、高层84-128平米三房130-160平米四房?未来1-2年，高新区将有一段持续的供应潮，以中小型户型供应为主。高新区楼市概述预计高新区未来主要竞争对手别墅供应预计总套项目名称别墅形态预计推出时间户型区间预计单价数联排1.6双拼22套万凯美怡和双拼、联排10年10月底190-300联排124双拼2.2套万溪湖水岸联排180.52220-300联排2万叠拼32套联排2.2万联排24套中兴和园联排、独栋11年5月-独栋3.8独栋3套万联排2.8万联排80套JDP1008地块联排、独栋11年底-独栋4.5独栋?未来1-2年，高新区别墅供应主要以联排别墅为主，供应超过300套，但万双拼与独栋别墅产品较为世纪风稀缺情。-11年底---高新区楼市概述高新区楼市概述结论1、高新区房价持续上涨；2、两房与三房的户型较为畅销，不带电梯多层与小高层因其得房率的特点，去化速度较快；3、高新区逐渐受到政府重视，09和10年有数块较大的土地出让；4、有4-5个项目近期将入市，未来有一段以中心户型为主的供应潮；5、未来别墅产品中，以联排别墅竞争较为激烈，而双拼与独栋别墅为稀缺产品。报告结构1高新区楼市概述2竞争分析3客户分析4项目建议竞争分析?南昌高新区创建于1991年3月，总面积231平方保利东湾国际公里，已开发产业区面积32平方公满庭春MOMA里。?高新区北临赣中凯蓝域中兴和园江，西靠上海北路，南接南京东路，东邻瑶湖。?区域内在售项凯美怡和目有中兴和园、中凯蓝域、凯美怡和。赞城待售项目有溪湖水溪湖水岸岸(暂定名)、赞城、保利东湾国际、满庭春MOMA。竞争分析区域内竞争分析—中兴和园项目区位?地理位置：位于南昌高新区艾溪湖东岸；?优势及卖点：养生题材项目，荷兰风情建筑与园林特色，艾溪湖、艾溪湖湿地公园景观及低容积率是其最大卖点项目指标?占地面积：233416平米?建筑面积：325741平米?容积率：1.4?绿化率：近43%?户数：共2528套?开发进度：项目分四期开发，由北产品形态向南的方向进行开发，目前开发至?建筑形式：由独栋别墅、联排别墅、多层、洋房、高层组成。第二期?套数：一期540套，二期530套；?内部配套：8000㎡商业街，主要?主力户型：137平米三房；引进高档餐饮、商务酒店、超市、?户型配比：88平米两房、120-140平米三房、158平米四24h便利店、银行、美容美发、洗房、180[平米五房、别墅（二期）。衣店、居委会等生活必备设施；2000㎡休闲主题会所，提供健身房、室内球类、瑜伽等形体训练、棋牌茶座等运动休闲项目竞争分析中兴和园户型配比二房8716%高层88㎡87套16%三房36569%高层120㎡98套18%高层125㎡46套9%高层135㎡46套9%?从以上配比可以看出，中兴和园二期高层多层125㎡35套7%以120平米三房为主要户型，多层以137平多层125㎡20套4%米、138平米三房为主要户型；多层137㎡50套9%?中兴和园二期多为中等偏大型户型，锁定多层138㎡50套9%改善型客户为目标群体。多层140㎡20套4%复式15套3%四房255%多层158㎡25套5%五房102%五房18010套2%别墅285%竞争分析中兴和园立面与园林?中兴和园内部主打荷兰风情建筑与园林，以水系景观贯穿整个小区，与外部景观艾溪湖和湿地公园相融合。竞争分析中兴和园热销户型解析多层三室二厅二卫（137㎡）凸窗?户型全明设计，南北通透，带阳台三个凸窗，南北双阳台，两房与客厅朝南；?客厅4.8米开间，主卧4.2米开间，较为宽敞大气，厨房与餐厅偏置设计，烹饪同时不影响客厅待客。阳台凸窗凸窗竞争分析区域内竞争分析—溪湖水岸