南昌宏观投资调查报告投资发展部2011年3月前言：前言：本次报告在对南昌城市概况，及房地产各类物业市场调研分析基础上，判断南昌房地产发展机会。同时，对南昌市区内各个区域进行投资价值分析。目目录录一、南昌城市基本情况及经济状况二、南昌房地产研究分析三、商业市场分析一、南昌城市及经济宏观市场概况?城市概况?经济概况城市城市概况概况——城市——城市区区位位☆南昌是中国重要交通枢纽，中国重要制造业基地，长三角、珠三角、闽东南经济地区及国外大型产业与总部转移对接基地。中国未来“绿色之都”。城市城市概况概况——城市地位——城市地位?南昌是江西省省会，相比周边省会城市如武汉、杭州、长沙，城市规模不足，有较大扩展空间。里3公70??南昌距离武南昌距离武汉汉374374公公465公里，距离杭州里，距离杭州650650公公里里，里，约约88个个小小时时火火车车车车程。程。城市城市概况概况——行政——行政辖区辖区☆南昌下辖南昌县(莲塘)、新建新建新建县、进贤县县县红红谷谷、安义县4新新区区东湖区东湖区青山湖青山湖个县，区区“东湖区、里里西湖区、青湾湾云谱区、青区区山湖区、湾西湖区西湖区里区红谷新区”6个青云谱区青云谱区区。城市城市规划规划——市域布局——市域布局城市城市规划规划——中心城——中心城区区布局布局城乡一体化布局（2003－2020年）昌??中心城中心城中心城中心城区扩区扩区扩区扩展：展：展：展：到到20202020年，南昌市域即行政年，南昌市域即行政辖辖昌区区范范围围面面积将达积将达到到74027402平方公里，其中城市平方公里，其中城市规规划区划区900900平方公里，中心城平方公里，中心城区区236236平方公里。平方公里。??城市城市城市城市发发发发展方向：展方向：展方向：展方向：在城市整体在城市整体发发展思路上提出展思路上提出“西“西“西“西进进进进””””原原则则。。??城市格局：城市格局：城市格局：城市格局：“一城“一城“一城“一城两两两两核”核”核”核”、、、、东东东东拓、北控、南延拓、北控、南延拓、北控、南延拓、北控、南延，，以以赣赣江江为为分隔，形成分隔，形成一江一江一江一江两两两两岸即中心城由昌南岸即中心城由昌南岸即中心城由昌南岸即中心城由昌南北北城、昌北城城、昌北城城、昌北城城、昌北城构构成，范成，范围约围约300300平方公里，包括平方公里，包括昌昌昌昌东组团东组团、、莲莲塘塘组团组团、望城、望城组团组团、、湾湾里里组团组团、、乐乐化化组团组团；次中心城；次中心城镇镇：向塘、民和、：向塘、民和、龙龙津等津等三座城三座城镇镇，是市域城，是市域城镇镇群的二群的二级级中心城中心城镇镇。。南南城城城城城市城市概况概况——城市——城市规划规划居住用地居住用地商业金融用地商业金融用地商业金融用地商业金融用地行政办公用地行政办公用地行政办公用地行政办公用地行政办公用地行政办公用地工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地2002年用地分布到2020年城市规划☆从城市规划来看，南昌东部有较大面积的土地待开发，青云谱区向东居住、工业、商业用地将来供应足。城北红谷滩为高新区，发展潜力足，湾里区是休闲旅游度假产业重点发展地区。城市城市概况概况——城市——城市规划规划☆南昌当前两个市中心分别位于东湖区和红谷滩新区，该区域人口密集、商业活跃，房价高。☆同时，除了湾里区外，每个区都有至少一个片区级的中心，围绕尚未发展起来的片区级中心进行开发，势必有很大机会。城市城市概况概况——城市——城市规划规划工业区工业区旧城生活区旧城生活区生活区生活区综合区综合区城南生活区城南生活区工业区工业区城市城市概况概况——交通——交通状况状况南昌交通图南昌地铁线路☆南昌共有5条规划建设的地铁，几乎覆盖城区的所有位置，2016年建设2条线完成，到2020年将建成其他三条。相比杭州，南昌当前同样拥有拥堵的交通。城市城市概况概况——交通——交通状况状况?南昌市的交通特点四南昌市的交通特点四个个方面方面为为主主?浙赣、南浔、京九、鹰厦、皖赣、向乐等铁路建成后，火车可通达北京、上铁铁路路海、南京、广州、长沙、福州等地。公路纵横交错，可通往全省各地及湘、鄂、皖、浙、闽、粤等邻省。公路公路?南昌公路网络密集，但是当前市区仍然拥堵，随着地铁建成，势必缓解。?省际航空可飞往北京、上海、杭州、福州、长沙、贵阳、昆明、成都等城市航空航空；省内航空有南昌到景德镇、赣州航线。?南昌轨道交通是江西省都会区首条地下轨道（地铁）交通营运系统，全部线地铁路由1、2、3号线一期组成的轨道交通骨架网；第二阶段为2020年之后至地铁远景年逐步建成全线网，4号线、5号线、1号线二期、2号线二期、3号线二期，形成完整的轨道交通线网，实现线网规划的总体目标。城市城市概况概况——特色——特色产业产业?各各个个优优势势行行业业在南昌在南昌规规模日模日趋壮趋壮大，市大，市场场占有率越占有率越来来越高。越高。医疗医疗用具，新用具，新材料等，是南昌最有特色的行材料等，是南昌最有特色的行业业。同。同时时，，电电子信息行子信息行业业也形成也形成规规模。模。医疗医疗文化文化?钢笔、毛笔、医疗用具约占全国总产量的30%～40%。用品用品有色金有色金属属?重点发展铜、钨、稀土产业，把南昌高新技术开发区建成全国规模最大、现代化水平最高的铜加工及电子产业的上游产品基地，高精度铜板带、管、箔、特种漆包线加工加工等生产能力达到20万吨。新型建材新型建材?利用稀有金属产业的规模，促进新型建材产业发展。如稀土磁致冷及超磁致伸缩用产业产业功能材料、稀土储氢材料、稀土永磁材料、稀土发光材料等高新稀土应用产品。食品食品?南昌的螃蟹、菌类全国文明。食品工业作为南昌小蓝经济开发区的重要支柱产业之产业产业一，在5年的发展中，成功引进了百事可乐，康师傅饮料、今麦郎饮品、煌上煌集团、北京蓝宝实业等规模型食品企业。城市城市概况概况——人口——人口状况状况?南昌人口南昌人口统计统计较较接近全接近全国国平均水平，第一平均水平，第一产业产业人口比重逐年下降，城市化人口比重逐年下降，城市化进进程明程明显显。第三。第三产业产业人口增速快。人口增速快。人口其他指标南昌当前非农业人口人口总量491.3万农业人口年增长率0.78%47.4%非农业人第一产业在职人口产业28.4%口分布比重第二产业22.2%第三产业49.4%2009全国平均水平为42%南昌市作南昌市作为为江西省政治、江西省政治、经济经济中心，第一中心，第一产业产业江西省作江西省作为为一一个个中等中等发达发达的省的省份份，接，接人口比例少，低于全人口比例少，低于全国国水平水平当当前前约约30%30%近全近全国国非非农农业业人口人口42%42%，中，中国国城城镇镇化化发发展展将会为将会为南昌南昌带带来较来较大的投大的投资资潜力。潜力。经济概况经济概况——固定——固定资产资产投投资资、、GDPGDP?南昌在新世南昌在新世纪纪后后经济经济增增长长指指标标明明显显提升，地提升，地处处长长三角、珠三角延伸三角、珠三角延伸区区，地理位置，地理位置优异优异。。南昌固定南昌固定资产资产投投资总资总量排在中部量排在中部66省省份份的第的第前几年南昌的前几年南昌的GDPGDP增增长长率高于全率高于全国国平均水平平均水平五位（合肥第一），增五位（合肥第一），增长势长势头头排在第二位，排在第二位，预计预计，，当当地最近地最近发发展展较较快。但是地方公布快。但是地方公布数数据有一定据有一定接下接下来来几年增几年增长长率率会会维维持在持在较较高水平。高水平。的的误误差，原因是差，原因是没没有考有考虑虑CPICPI和和汇汇率。率。经济概况经济概况————产业产业结结构构?南昌南昌GDPGDP的的产业产业比重，近几年比重，近几年变变化太化太南昌06年产业比重大，第一大，第一产业产业比重下降最大。比重下降最大。说说明南明南35.722.9昌工昌工业业、商、商业发业发展迅速，尤其是第二展迅速，尤其是第二第一产业41.4第二产业产业发产业发展迅猛。同展迅猛。同时时说说明南昌城市化明南昌城市化第三产业拓展步伐拓展步伐较较快。快。产业产业结结构构第一第一产业产业第二第二产业产业第三第三产业产业南昌095.8年产业比重2006年产业比重22.9%41.4%35.7%38.5第一产业2009年产业比重5.8%55.7%38.5%第二产业2009年杭州产业比重3.70%47.80%48.50%55.7第三产业2009年全国平均产业10.60%46.80%42.60%比重经济概况经济概况——社——社会会消消费费总总额额南昌近年社会消费零售总额情况（单位：亿元）760800增长率全国平均增长水平629700528.9200824%600200816%500427400200918.9%300200201020.8%200915.5%10002007200820092010?社社会会消消费费零售零售总总额额的增加的增加说说明人明人们们的消的消费费水平的提高。南昌在水平的提高。南昌在0808年高出全年高出全国国平均水平平均水平8%,8%,当当地消地消费费力上升快，自力上升快，自0606年后普遍高于全年后普遍高于全国国平均增速。平均增速。经济概况经济概况——社——社会会消消费费总总额额?南昌城市居民的食品支出低于全南昌城市居民的食品支出低于全国国平均水平，平均水平，当当地物价水平一般。相地物价水平一般。相对对于杭州，于杭州，当当地居民幸福指地居民幸福指数数高，食品、居住占有的消高，食品、居住占有的消费费支出支出较较低。在低。在这种这种情情况况下，下，当当地的房地地