南昌6月份整体市场报告2011年7月一、整体市场成交情况新房成交稳步推高，二手房成交环比缩减6月份，南昌市新建商品房成交量较5月份增加明显，成交面积为214928.84㎡，环比增加7.12%,成交套数为2050套，环比增加18.70%。与新房市场运行态势相反，6月份南昌市二手房成交量较5月份有所减少，成交面积142002.47㎡，环比下滑6.31%，成交套数1658套，环比下滑6.38%。青山湖成交坚挺，京东成交陡增在6月区域成交中，青山湖板块成交依然坚挺，占南昌市总体成交比重成交的28.24%，为区域成交量之最，次之京东板块。6月。青山湖板块成交持续增加，成交面积达60736.13㎡，成交套数622套，环比增加明显。京东板块6月成交量增加明显，成交超越红谷滩板块，成交面积为44528.13㎡，占总体的20.70%。二、市场供应分析1、供应激增，为2月来最高6月份南昌市新建商品房预售量较5月大幅增加，供应面积达418610.99㎡，环比增加69.2%，供应套数达3481套，环比增加52.34%。在供应总量中，住宅物业占总体的75.51%，供应面积为316095.3㎡，环比增加32.47%，供应套数为2607套，环比增加22.91%；非住宅物业占24.49%，供应面积为102515.69㎡，环比5月非住宅增加明显。5月楼市的回暖，使得开发商对6月楼市的持续走热预期加大。于是，6月份各大开发商纷纷加大房源供应。2、青山湖、红谷滩供应疲乏，京东板块供应陡增6月份区域成交量中，红谷滩、青山湖两大板块供应终显疲态，供应比重仅为总体的11.49%、9.25%，京东板块供应激增，6月份新建商品新增供应面积110992.7㎡，占南昌市整体供应的26.51%，为6月份区域房源供应最多的板块。3、商业办公供应环比增加，别墅供应为2011年来最高6月份，住宅物业新增供应量为239202.33㎡，占总体供应的57%，供应比重环比下降了32%。商业办公物业供应明显，新增供应113371.8㎡，占总体供应的27%，环比上升了20%。别墅物业供应陡增，新增供应达76892.97㎡，占总体供应的16%，供应比重环比上升了9%，供应量为2011年以来最高。4、高层房源主力，供应比重达74%6月份，南昌市新建普通住宅高层房源供应量攀高，供应面积达176097.4㎡，占总体的74%。多层房源供应量也有所增加，供应面积为57575.09㎡，占总体的24%。小高房新增供应面积为5529.86㎡，占总体的24%。附：1、2011年6月份南昌全市商品房成交一览表2、2011年南昌市各区域成交一览表3、2011年1年至6月南昌市商品房成交汇总统计4、2011年2年至6月南昌市新建商品房预售供应汇总统计5、2011年南昌市各区域预售供应一览表3、土地市场分析从国土资源局了解6月份共16宗土地挂牌入市（8宗土地已在6月进行了公开拍卖），共1440亩。其中挂牌地块中5宗为工业用地，共730亩。4宗居住用地，土地面积为401亩。其余7宗全部为商业办公用地，总面积为309亩。其中6宗地块位于高新区，1宗位于红谷滩中心区。8宗土地挂牌入市进行拍卖，土地宗面积778.19亩。进行拍卖地块中5宗是工业用地面积为536.2亩，全部底价成交。另外2宗居住用地，土地宗面积为222亩。分别是高新区的JDP1123地块及朝阳洲板块JDP1121。一宗商业地块也位于高新地块。“东成西就”众生相从本月土地拍卖结果来看，最高溢价幅度近七成，开发商在热点区域拿地热情还是比较高涨的，目前城东片区已经形成一定的品牌效应，现今板块板块大盘林立，保利地产、绿地地产等一线开盘也先后进驻。房地产市场的快速崔热了其土地市场的发展，另一方面，朝阳洲片区做为和老城区衔接最为密切的区域，成为各大地产大鳄必争之地。目前朝阳新城仍处于待开发阶段，以目前的形式，未来房价破万亦是情理之中意料之内。可以说高新区是2010年除朝阳新城外最热的土地出让板块。JDP1123地块与JDP1123地块的的成交在一定程度上说明了高新区土地市场升值潜力的巨大。随着高新区区域房地产市场的发展，未来高新区的价值空间将被放大。7月请看红谷滩7月15日，红谷滩新区中央商务区世贸路与规划路交汇处将有一块面积9452.74平方米（合14.179亩）的地块拍卖。据了解，该地块为办公、商业、宾馆用地，起拍价达790万元/亩，仅起拍价就创出新高，而该块地成交价也预计将诞生南昌新地王。在日前红谷滩板块商业开发如火如荼之际，如此高昂的地价，将真正考验红谷滩商业价值潜力。4、整体市场分析供需两旺催热淡季楼市据最新统计数据显示，6月南昌全市新房共成交3708套。6月预计开盘的项目就有25个左右，实际开盘的项目达17个。尽管楼市在调控政策下持续降温，但是临近传统淡季，南昌的新房市场却似乎“起死回生”，销量大幅回升。针对6月份南昌主要在售楼盘均价进行统计，得出整体均价为7742元/㎡，环比5月份7692元/㎡上升0.7%。涨幅50元/㎡。在9大板块中，本月有3个板块价格下降，分别是红谷滩和京东板块和青山湖板块。其中青山湖的跌幅较大，由上月的11050元/㎡下降为本月的10090元/㎡。降幅为960元/㎡。原因是绿都丹石街区的开盘成交价为5300元/㎡，拉低板块均价。另外红谷滩6月份联泰香域中央开盘，均价8500元/㎡，拉低整体均价。由上月的9250元/㎡降至6月份的9160元/㎡。降幅为90元/㎡。京东板块由上月的6913元/㎡下降为本月的6839元/㎡，跌幅为74元/㎡，环比下降1%。其余6个板块价格均有不同程度的上涨。其中涨幅最大为朝阳洲板块，由上个月8167元/㎡涨至本月的8600元/㎡。环比上涨5.3%。涨幅最低的为新建湾里板块，从上个月的4002元/㎡涨至4103元/㎡，环比上涨2.5%。其余板块均有不同涨幅，分别从160元/㎡至406元/㎡不等。10年6月至11年6月南昌整体价格走势（单位：元/㎡）6月楼市新房“成绩单”给力位于青山湖大道的绿都丹石街区，上6月11日首推11栋多层，户型为77㎡、89㎡、119㎡、120㎡的两房和三房，以及130㎡的复式；均价在5300-5400元/㎡。开盘当天现场客户云集，约500多位，销售率90%以上。火爆的销售场面不仅仅是个象，位于京东的保利东湾国际和湾里区的保利半山别墅在6月18和6月19日相继开盘，保利东湾国际推出600套房源，现场客户达2000组。当日销售额高达3.6亿，劲销80%。保利半山别墅销售率90%以上。“金三、银四、红五月”都没有受到捧场的南昌楼市，进入6月后的成交量却明显上涨，这与此前部分业内专家提出“6月进入拐点”的预测大相径庭，而部分刚需购房者在经历了调控消化期后，也陆续走出观望，出手购房。6月楼市给力的“成绩单”似乎在证明楼市结束“冰封”，楼市“回暖”之说不绝于耳。三大主因促成楼市“回暖”在政策压力之下，成交量却逆势上扬，原因何在？造成市场“回暖”现象的有以下三大主因：其一，大量房源集中上市。进入6月，开发商为了冲上半年的销售业绩，许多楼盘不得不抢滩上市，大量新房源的上市给购房者带来了更多的选择，机会多了，购房机率也就大了，成交量上升不足为奇。其二，促销进入实质性阶段。最近市场上鲜少看到噱头浮夸的楼盘宣传，取而代之的大多是打折和赠送面积等有真正实惠的宣传。从最近的市场动态上可以看出，虽然目前行情并不是十分乐观，但依然有相当多楼盘在成交量上表现不俗，特别是一些低价入市和附加值较高的楼盘。其三，购房者面临贷款压力。贷款难，不仅仅是开发商的大难题，同样也是购房者的心头大患。随着年内央行连续6次上调存款准备金率，银行的可贷款额度日益缩减，很多购房者都担心日后买房贷款批不下来。贷款问题已然成为除买房选房之外的第二大难题。随着近期新房源大批量上市，购房者也纷纷在自己能力范围内挑选合适的房源，争取早日申请贷款。五、各大版块市场情况1、市中心市中心板块房源雄踞南昌城心版图，拥有南昌市最醇熟的生活配套设施，向来都是购房者热捧的对象。相比5月市中心多个楼盘火热的销售态势，6月市中心板块有些许冷清，仅紫金城新推出11#楼高层房源，其余楼盘在售房源主要是上月开盘售剩房源。这是继3月0开盘后，今年第二次出现开盘量少的情况。据调查数据显示，6月，南昌市区的楼市均价较5月均价增加了250元/㎡，环比上升幅度达2.26%。从上面的图表可以看出，南昌市区楼市均价在2月到6月呈现出先升后降再升的态势。两个明显的拐点都与国家出台相关的楼市政策有着直接的关系。第一个拐点出现在3月，3月国家出台明码标价以及“限购令”等政策，之后房价便一路下滑。第二个拐点出现在6月，6月1日“一房一价”政策的正式实施，也或多或少地影响了房价。6月市中心板块主要楼盘动态：天奥经纬府邸三期20#楼高层房源在售，户型为96㎡二房和120㎡三房；另外，三期21#楼高层剩少量房源在售，户型为120㎡三房；以上房源均价11500元/㎡，预计2012年9月30日交房。现购房享全款95折，按揭购房首付50%以上97折，30%以上98折。中大紫都现在售23#、24#楼小高层（11层），均价8600-8700元/㎡，房源户型为110㎡-120㎡三房，购房享全款97折，按揭99折优惠。现有100个左右车位在售，预计总价10万元/位。滨江一号在售二期7#高层房源，户型为90㎡两房、134-156㎡三房，均价16000元/㎡，购房全款享98折，按揭99折，该批房源预计2012年年底、2013年年初交付使用。智通悦蓝山一期1#楼高层精装国际公寓少量在售，仅剩20-30套房源，40年产权，面积37-88㎡不等，均价1