南昌市场月报——禾为投资（2011-09）1本期核心内容提要?、宏观背景?★1.楼市困局现状★2.融资平台或将开闸★3.中国土地将取消双轨制★4.南昌房价涨跌互现，未来或将温和下调★5.南昌房源库存量居高不下★6.南昌多家银行不放贷2?、城市规划?★9月南昌城市规划信息★9月南昌其他规划公示★南昌路况信息?、全国新闻重点摘要?★人民网★新华网★上海热线★南昌网★红网★南昌本地媒体3?、南昌房地产市场状况提要?★一级市场--------当月南昌土地供销量列表★二级市场--------本月办理预售证详表★二级市场--------在售楼盘信息★二级市场--------本月全市项目开盘加推信息★二级市场--------全市本月销量排名★二级市场--------南昌市各区本月销量信息★二级市场--------未售产品列表?、南昌地产类市场视点???、南昌市下月楼市走向???4?、南昌本期典型案例赏析?★??红谷滩万达广场★??绿地新都会★保利东湾国际★??绿地中央广场★??联发广场★??洪客隆国际金融中心?、本期媒体分析?★9月报广投放排行榜5一、宏观背景??1.楼市进入“穿着棉衣”困局前两年由于房价快速上涨，买家焦灼；现在因为楼市低迷局面迟迟未能打开，商家焦灼。焦灼角色的转换，反映出市场的变化完全的卖方市场正越来越向利于买方转变。“十一”将至，未感觉到市场上有多少等待丰收的喜悦，倒是闻到了凝重的气息。日前见到的楼盘操盘手，往往面容憔悴、双眼通红，多数是通宵开会、苦思楼盘突围妙计的结果。当最重要的销售季节迫在眉睫，市场观望气氛却依然浓厚，看不到任何破局的迹象，蛋糕越做越小的趋势反而日渐明朗。与此同时，过高的销售任务如大山压顶，完成计划的希望渺茫。双重压力之下，焉有不焦灼之理？焦灼情绪之下，压力之中，难免口出雷人之言。日前商家“明年降价我赔你”之说，博得看客一笑之余，更透露出商家希望买家快快出手、赶紧出手的着急之情。对于目前的商家状态，SOHO中国董事长潘石屹形容他们“穿着棉衣”。“穿着棉衣”的商家，虽不至于冻死，但难免在瑟瑟寒风中哆嗦。本刊评论员在上一期评论中说到目前楼市已“别夏入6秋”，从潘石屹的形容来看，情况更为严重，楼市不是入秋，而是进入到要“穿着棉衣”的寒冬。确实，一线城市全面遇冷，广州月均成交量不足50万平方米，可以看齐2008年，比不上一个大型房企，说是“穿着棉衣”的寒冬并不为过。让楼市陷入要“穿棉衣”困局的，不仅有政策之“功”，也有商家自己行动错误之“功”。时至今日，别看优惠、折扣漫天飞，有多少楼盘真真正正降价了？五六月份，在合理定价、小幅让利的情况下，观望情绪有所缓解，买家增多，成交量也难得地持续超越50万平方米的关口。可惜，此后商家不是乘胜追击，以更多让利来换取更好的成绩，而是妄想在“假降真升”的噱头中再接再厉，结果被市场结结实实教训了一番：七八月份销售低迷，9月份依然看不到太多改善的迹象。现在看来，这个教训仍未够深刻。从商家对“十一”定价的瞻前顾后，对“十一”优惠的左顾右盼中，我们知道，以真正降价来换取成交量依然不会成为黄金周的主流。因此也可以断定，目前的困局不会有太大的改善，观望仍是市场主题。一旦“十一”失守，楼市陷入困局的时间可能会比我们预计的要长。二三月份成交不振，可以寄望四五月份；七八月份销售不好，还有“金九银十”依赖。九十月份也歉收，那就只有待来年了。只是，来年是否真的有希望？潘石屹说了，政府已明确“限购是7长期的政策不会取消”；国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也说了，明年房地产的调整表现为行业内的整合。也许，未等到春暖花开，已有“棉衣”单薄的商家冻死在路上。2.金融机构力挺保障房贷款融资平台或开闸随着保障性住房建设再一次迎来“解渴之水”，部分资金链紧绷的地方融资平台或可由此拓宽融资的闸口。近日召开的国务院常务会议明确，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。现状：保障房建设融资平台多地开花早有测算现实，要实现今年1000万套保障性住房的建设目标，年度投资需保持在1.3万亿元到1.4万亿元之间。具体而言，5000多亿元资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。8为此，各地纷纷探索保障房建设的资金难题解决途径和保障房建设模式，其中一个典型类型就是通过设立平台公司推进保障房建设。世联地产市场研究部将之称为“政府直接建设型”，即政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。根据测算，除政府提供的3万多亩土地外，按建安成本、装修费2800至2900元/平方米标准，预计公租房建设投入需1100多亿元。谈及重庆公租房建设的资金平衡账本时，重庆市市长黄奇帆说，1100多亿元资金中，需要政府财政出钱的有300亿元，其中中央财政和地方财政各占一半，剩余的800亿元将通过银行贷款、金融机构贷款、市场融资等方式完成。重庆并非个案，今年以来，为解决保障房建设资金瓶颈问题，陕西、湖北等地纷纷建立了省级保障房建设投融资平台，连云港等地还成立了市级保障房建设投融资平台。最近，广州市也提出要加快保障房建设融资平台建设，有媒体披露，广州市保障房投融资平台已准备成熟，将择日推出。9收紧：非保障房融资平台被严控2009年政府发文提出银行配合中央政府“4万亿”经济刺激计划后，融资平台贷款量就呈现出爆发式增长。直到去年下半年，财政部、银监会等部委开始清理地方政府融资平台。据悉，目前，除了保障性住房融资外，新的平台项目基本已经叫停，旧的贷款也正在清理。总体来看，金融机构对融资平台贷款收紧趋势明显。由于监管部门统计口径的调整，今年第二季度各商业银行融资平台贷款较第一季度有所反弹。截至6月30日，工、农、中、建、交五大行融资平台贷款余额约为2.87万亿，另据中期业绩披露，其他上市的股份制商业银行上半年融资平台贷款余额中，民生银行为1712亿元；中信银行为1709亿元；招商银行为1246亿元；华夏银行为800亿元左右。今年7月，银监会主席刘明康在银监会2011年中工作会议上指出，要严格控制平台贷款风险，对于到期的贷款本息，不得展期和贷新还旧。但他也明确表示，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台。此外，银监会鼓励银行以银团贷款形式发放贷款。10在政府投资建设的公共租赁住房项目方面，8月，央行、银监会联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》指出，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的项目，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持；对于融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款；在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款；公租房项目贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年；项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。从目前银行保障型住房贷款情况来看，央行数据显示，上半年金融机构对人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。就建行而言，尽管建行上半年保障性住房项目开发贷款余额为188.19亿元，较上年末增加74.93亿元，但从建行上半年房地产业贷款余额达4546.07亿元来看，保障房贷款的占比量非常小。“银行会对保障房贷款成本、收益和风险上认真审查。从利润角度讲，由于保障性住房利率没有上浮空间，因此收益远不及商品房贷款。”中国社科院金融研究所一位研究员对《经济参考11报》记者表示，其实，银行对保障性住房的信贷投放，主要还是取决于与当地政府和相关部门的营销结果，尤其是政府层面的配套资金、土地、手续、权益等操作层面的完备程度。警惕：借保障房融资挪为他用国务院常务会议透露出的政策信号对加快保障房建设是一个利好的消息，中央必须向地方政府提供融资渠道的支持，地方才有可能有积极性、有能力去完成中央的规划，长远来讲，才有可能解决房地产市场面临的问题。要警惕融来的钱并不投向保障房建设，减缓保障房建设进程。有专家近日向《经济参考报》记者透露，个别地方正欲以兴建保障房为名打造新的融资平台，以期在管控趋严的背景下顺利举债。的确，相当一部分地方融资平台资金链已高度紧绷。无论是云南公路开发投资有限公司还是上海申虹投资发展有限公司，都是由于短期资金链出现问题导致债务展期出现困难。眼下，12一部分地方政府将保障房建设当作救命稻草，希望保障房融资平台成为高速公路、城市基础设施建设的融资工具。有专家表示，从长期来看，还应警惕此轮保障房融资平台建设所隐含地方政府性债务高企的风险。根据审计署年中发布的审计公告，本轮地方债务积累过程中，通过设立融资平台公司进行债务融资显得比较突出。全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，这些融资平台公司积累下来的政府性债务余额达49710.68亿元，占地方政府性债务余额的46.38%。国家行政学院经济学教研部教授时红秀此前接受《经济参考报》采访时便提出，如果说以前，地方债务经常与推动地方经济发展有关，后来地方债务与应对国际金融危机有关，那么在今后几年中，地方债务很可能与保障房或民生工程建设有关，对此不可不察。但尽管如此，市场依然担忧商业银行因地方融资平台还款期将至而集中爆发风险。东方资产管理公司在一份