南昌市房地产市场2011年上半年运营情况分析2011年01月01日——2011年06月30日1、南昌市上半年住宅成交情况分析2011年上半年，由于新国八条以及限购令的政策出台，对南昌市上半年整体楼市成交起到了一定的抑制作用。据搜房网数据监控中心统计：2011年上半年南昌市新房住宅共成交10164套，成交面积达1089871.44㎡；日均签约56套，日均签约面积约6021.39㎡。2011年第二季度环比2011年第一季度南昌市新房住宅成交套数小幅上涨10.96%，成交面积却下滑-16.65%，新房非住宅成交套数上涨24.29%，成交面积高达55.41%。南昌市新房住宅4月起呈涨势2011上半年总成交依旧低迷2011年上半年南昌楼市经历可谓异常，2011年年初出台的楼市调控政策导致不少楼盘提前放量，导致1月住宅成交环比涨幅约20%；2月受“春节档期”的影响成交量迅速下滑；由于3月南昌限购令正式出台，2011年3月成交量一度成为2011年上半年的最低值；4月起南昌市新房住宅成交量已经连续2个月上涨，住宅成交市场整体大有好转，为2011年3月的2.8倍。5-6月逐渐呈现上扬走势。这些趋势也反映出购房者逐渐接受政策并消化，所以4-6月的成交量上扬，客观也反映出了南昌刚需群体的购买力。但是从2010年10至2011年6月成交走势来看，南昌市新房住宅成交依旧显得较为低迷，2011年第二季度的成交套数仅占2010年第四季度成交套数的6成左右。2、南昌市上半年住宅价格走势分析从2011年上半年南昌房价走势来看，1月住宅市场延续2010年下半年房价涨势，以7494.45元/㎡的高价开年；直至2月“限购令”出台，住宅市场受到较大冲击，再加上大部分刚需购房者持观望态度，令2月南昌楼市遇冷，整体均价出现下滑；3月，“限购令”升级版再度出台，凸显了政府打击高房价的决心，部分开发商转战商业地产项目，住宅均价再度小幅回落；4月，限购区房价基本保持稳定，但南昌县等不在限购范围内的楼盘则借势涨价，促使4月均价走高；5月，红湾公路通车带动周边房价，湾里7成楼盘价格上涨，“红5月”英雄城房价继续上扬；6月，“限购令”不仅促成“非限购”住宅大幅涨价，更使得商业项目成投资新热点，再加上刚需的入市导致6月全市均价依旧走高，以7884.44元/㎡暂居上半年均价之冠。从区域来看，全市13个区县中，仅高新开发区因主要在售楼盘物业类别的变动，造成对外报价在2011年上半年出现下跌（6月均价与1月均价相比），跌幅为22.48%；其他12个区域在售楼盘均出现明显上涨，其中最大涨幅为青山湖区30.06%，最小涨幅为安义县2.78%。1、红谷滩区：红谷滩区2011年上半年商品住宅均价上涨13.44%。据数据统计，2011年6月红谷滩区在售楼盘均价约10040元/㎡，相比2011年1月均价8850元/㎡，涨幅为13.44%。2011年上半年，红谷滩房价涨势明显，除丰和新城二期因主要在售物业类别由多层变为高层，造成其对外报价差异较大外，其他在售楼盘价格基本都保持稳中有升。2011年上半年红谷滩区部分在售楼盘价格一览：2、东湖区：东湖区2011年上半年商品住宅均价上涨9.02%。东湖区2011年上半年房价走势与全市基本一致，2月受新政影响价格有所回落，但3月价格有所回升；据数据统计，2011年6月东湖区在售楼盘均价为11092.5元/㎡，与年初的1月份均价相比增加了917.5元/㎡。2011年上半年东湖区部分在售楼盘价格一览：3、西湖区：西湖区2011年上半年商品住宅均价上涨11.56%。据数据统计，西湖区1-3月价格一直保持缓慢上扬趋势，虽然4月房价短暂回落，但5月继续恢复上扬趋势，6月西湖区在售楼盘均价约9842.86元/㎡，相比1月的8822.86元/㎡，每平上涨了1020元，从而使得西湖区2011年上半年整体均价呈上扬趋势。2011年上半年西湖区部分在售楼盘价格一览：4、青云谱区青云谱区2011年上半年商品住宅均价上涨6.43%。青云谱区在售楼盘价格一直保持较高水平，大部分住宅报价未有变动，其中别墅类项目——博泰静林府报价有小幅上扬，6月报价为11800元/㎡，相比1月报价10000元/㎡，单价上涨了800元。2011年上半年青云谱区部分在售楼盘价格一览：5、湾里区：湾里区2011年上半年商品住宅均价上涨26.36%。2011年上半年湾里区在售楼盘报价呈锯齿状，1月价格涨幅较大，但2月受“限购令”影响房价小幅回落，3月又继续回复上扬趋势，4、5月，受红湾公路开通影响，周边湾里区在售楼盘报价普遍上涨，6月在售楼盘均价为4200元/㎡，相比1月报价3323.75元/㎡，增幅达26.36%。2011年上半年湾里区部分在售楼盘价格一览：6、青山湖区：青山湖区2011年上半年商品住宅均价上涨30.06%，居上半年南昌楼市区域均价增幅之冠。青山湖区作为南昌豪宅集中地，在售楼盘均价一直居高不下，其中香溢花城1月报价为8800元/㎡，涨至6月均价成功破万，成为南昌又一单价过万楼盘。2011年上半年青山湖区部分在售楼盘价格一览:7、新建县：新建县2011年上半年商品住宅均价上涨10.94%。新建县紧邻南昌市重点发展新区——红谷滩，同时又处于“不限购”区域，双重地理位置优势使得该区房价上半年保持持续上扬趋势，据数据统计，6月在售楼盘均价约5640元/㎡，相比1月的5084元/㎡，上涨556元/㎡，增幅为10.94%。2011年上半年新建县部分在售楼盘价格一览：8、南昌县：南昌县2011年上半年商品住宅均价上涨16.42%。作为“限购令”受益最大的区域，南昌县楼盘在2月新政出台后，房价就一直呈飞涨趋势，但整体还是低于南昌市在售楼盘均价。据数据统计，6月南昌县在售楼盘价格均价约4650元/㎡，相比1月的3994元/㎡，增幅达16.42%。2011年上半年南昌县部分在售楼盘价格一览：9、进贤县和安义县：进贤县和安义县2011年上半年商品住宅均价涨幅分别为9.15%和2.78%。据数据统计，目前两区域库内在售楼盘分别各有1个，价格均呈现上扬走势，其中进贤县在售楼盘6月报价和1月报价相比上涨了260元/㎡，安义县2011年上半年在售楼盘均价则上涨了100元/㎡。2011年上半年进贤县部分在售楼盘价格一览：2011年上半年安义县部分在售楼盘价格一览：10、高新技术开发区：高新技术开发区2011年上半年商品住宅均价下跌22.48%。据数据统计，高新开发区内在售楼盘价格呈下跌趋势，主要因为楼盘在售物业类别改变，造成价格变动较大。其中保利东湾国际2011年年初主要在售为别墅，均价13500元/㎡；进入6月，项目新推墅质精装高层，均价8000元/㎡，因而造成项目对外报价差异较大。2011年上半年高新技术开发区部分在售楼盘价格一览：3、2011年上半年南昌市主要在售楼盘情况分析：2011年上半年共有100个上市楼盘，在各月份分布上，6月32家（5个纯新盘）上市楼盘占所有月份之首，5月19家（5个纯新盘）排名第二，4月18家（5个纯新盘）排名第3，其余月份上市房源个数分别为1月17家（3个纯新盘）、3月11家（1个纯新盘）、2月3家。上半年上市楼盘中，南昌县30家占所有版块之首、占总数比例的30%；红谷滩21家排名第二、占总数比例的21%；青云谱、青山湖区分别都是9家并列位排名第三，占总数比例的9%；新建县7家；高新开发区7家；南昌经济技术开发区5家；东湖区5家；西湖区3家；湾里2家；桑海经济开发区1家；其他地区1家。（2011年上半年南昌主要上市楼盘情况，详见附表）4、2011年下半年南昌市主要在售和即将上市楼盘情况分析：1、已经在售楼盘分析根据对目前已经在售楼盘分析，根据各片区楼盘分布情况，南昌县24家楼盘占所有片区之首，红谷滩区19家排名第二，青山湖区12家排名第3，其余片区上市房源个数分别为湾里区10家、西湖区9家、新建县8家、高新区7家，东湖区及省内楼盘各6家、青云谱区和经济开发区4家、进贤县1家。下半年各区在售楼盘汇总：2、即将上市楼盘分析截止到目前为止，已经确认的楼盘中，共有28家纯新盘将于下半年上市。纯新盘中西湖区以7家占板块之首，青山湖区5家列第二，红谷滩4家排名第三，后面依次是，南昌县3家，红谷滩2家，湾里区2家，高新区2家，新建县2家，经济开发区1家，东湖区1家，青云谱区1家。下半年纯新盘片区分布表：3、各区主要在售项目一览表：5、南昌市2011年上半年土地成交情况分析据南昌国土资源局统计，2011年1-6月南昌共推出土地44宗，其中含居住类用地15宗，成交量同比减少6%。南昌2011年上半年供应土地同比减少14.2%据统计数据显示，1-6月南昌共推出土地44宗，推出土地面积317.77万平方米，同比减少约14.2%；而其中含居住类用地15宗，推出面积93.84万平方米，同比增加88.7%。（参考数据：2010年1-6月南昌共推出土地64宗，总供应面积370.252万平米，4宗地未成交。此外，含居住类用地16宗，推出面积49.71万平米。）南昌上半年卖地收入484579.03万元（约48.5亿元），同比下降12.1%据数据统计，2011年上半年南昌共出让土地面积317.77425万平米，成交金额约48.5亿元，与去年上半年相比，下降约12.1%。值得注意的是，其中含居住地成交收入增超五成；2011年南昌上半年含居住地成交收入380865.02万元，约占总收入的78.6%；而去年同期居住地成交收入仅占总收入的45.6%。2011、2010上半年南昌土地出让金对比（单位：万元）类型含居住地工业用地商业用地总计2011年上半年3808