GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.成全机构提案，一向有言在先【前瞻性及时性指导性】GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.第一句话：新政下的明治维新？【90平3成首付二套房5成首付3套房停止贷款】GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.第二句话：信大佬们，信神仙会【神仙会的共识是指导项目前行的重要依据之一】GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.第三句话：不破不立，不止不行【打破常规的思维，才能创立独辟的蹊径】GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.基于此，成全又有话要说GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.南昌香溢花城高层住宅营销推广报告附赠部分2010-04-19成全机构苏南项目管理中心成全机构创意中心研发中心GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.既然附赠，必然需要附加值既然附赠，篇幅也不能长关于香溢花城高层住宅三大核心问题GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.报告目录报告目录壹。花城六载，新政之下中溢将何去何从？说思路/说方法贰。思考28号楼问题，还是高层整盘问题？说方向/说节奏叁。美丽青山湖，若借势该用怎样的姿势？说案例/说表现GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.壹TAG：说思路说方法新政之下何去何从GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.新国四条二套房政策，首置90平以上政策，三套房政策【调控之狼终于还是来了】4.17《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》@商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。@对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.新国四条大话1.此次政策出台有别于2007年【2007政策伴随利率及存款准备金利率上调，这次则是突然】2.新政对购置商品房首改首置影响大过投资客【投资客可以转战商业地产，影响的仅是新投资客】3.经适房保障房建设有文无力度缺乏关注【新政希望市民不要全走商品房道路但是引导效果很差】4.维稳为目的，大户成重点【政府不会希望楼市崩盘，但是新政中大户型所受影响最大】GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.香溢花城2004年8月1日香溢花城一期动工，历经6年，创下优良口碑，销售业绩持续良好。环境优美、加州社区、品质别墅和洋房是市场对项目的第一印象。现状@低密度产品已尾盘，高层组团即将入市@有居住氛围，缺商业配套@高层产品大户小户各占5成，喜忧参半@别墅产品滞销，价格虚高GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.香溢花城大话产品转型期，新政冲击下，花城高层路何去何从？花城别墅房如何去化？明治维新关键词：百度词条：由上而下19世纪末日本所进行的由上而下，具有资本主义性质的全面西化与现代化改革运动。全面?图为日本明治维新元勋板垣退助改革运动GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.大话香溢花城1.花城品牌不是免死金牌，一成不变就会审美疲劳【花城六载，高层将要入市的前提下需要的是改变，才能再被关注】2.不走点不寻常路，卖不出高层的不寻常价【需要的不是小打小闹的变，而是全面的改变，形成新闻点】3.新政所抑制的购房需求需要用改革来释放【熊市心态下的做好自己，改革不足，形成客户心中的购买点】GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.香溢花城的明治维新重塑金身，全面升级GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.5大升级1系列嫁接1.服务升级“万科物业之父”，陈之平团队。为香溢花城度身定制物管服务。2.配套升级二区商业暂不出售，免租三年给专业酒店经营。3.产品升级给高层确定推广主线及案名，要有故事，有霸气，体现观湖。4.推广升级通路以线上线下并重来进行，硬推与软磨有机结合。5.人文升级项目现场打造人文类展场，提升项目整体调性。6.高端嫁接高端资源的嫁接可以应用至推广中，形成客户的“精神食粮”。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.比如说小区物业管理，案场接待服务，样板房服务引进陈之平顾问服务。特色一：全面资深专家组，全程辅助驻场专家顾问服务模式，尽显团队顾问优势；特色二：提供项目人性化、特色的物业管理VI系统设计；特色三：完善项目的使用功能和配套设计，降低项目建设成本和运营成本；特色四：引进办公自动化系统，有效实施内部管理和业务管理；特色五：传导先进的企业管理、物业管理理念；特色六：全面提升团队服务意识和协作意识，锻造高效服务团队。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.比如说人为制造，青山美术馆OR音乐厅，提升项目整体调性建议：5月启动，8月底完成，与加推配套进行；总花费：约50万元GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.比如说人为制造，商业部分特色酒店，形成新的人气聚集点建议：5月启动，12月完成；商业中心二楼整体招商。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.比如说充分挖掘人脉寻找高端资源，嫁接到花城的整体品牌提升中去左安龙“谈股论金”跨界银行VIP客户冯仑“青山湖，生活”板块人居生活GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.结论完成香溢花城从似乎是高端楼盘变为的确是高端楼盘的改革【对中维来说，香溢花城需要从一个项目名过渡为一个品牌名】【对高层来说，只有花城的整体优势上去了，才能有效地借势】改革需要时间，新政下必须要先做好自己。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.贰TAG：说方向说节奏28号楼，还是整盘GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.28号楼与全部是否因为今年只销售28号楼就不去思量其他高层的问题？28#楼高层+超高273户约1000多户33314㎡约190000㎡约2.3亿VS约15亿前情回顾@香溢花城的改革行为是为了整盘服务的，其中必然包括高层整体@香溢花城的改革周期是与高层的推出周期相互交叉的并行的@香溢花城的品牌打造必然涵盖了高层的整体影响力在内GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware