南昌朝阳洲项目整体定位及产品建议上海天展咨询朝阳洲项目组天展营销策划咨询天展营销策划咨询南昌城市解读1天展营销策划咨询天展营销策划咨询城市结构解读：综述江西的单一核心城市，但与其他省份核心城市相比仍有一定差距销售量上升，可售量降低，市场价格上升动能显现改善型产品为主，产品线供应相对雷同城市发展向多板块展开，并出现了高端豪宅城市发展加快，考验政府的运营能力天展营销策划咨询天展营销策划咨询江西省唯一单核城市江西省会，全省政治、经济、文化中心区位条件优越，可进入性强传统工业城市，厚积薄发南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北,京九、浙赣、皖赣三条铁路交汇于此，是京九线上唯一的省会城市。105、320、316国道纵贯南昌，4D级的昌南★北国际机场可达全国各大城市，水运经赣江入长江昌出东海。以南昌为中心，由现代高速公路组成的大交通网络中，可以形成一个拥有4.5亿人口、12万亿元人民币消费市场的6小时经济圈。从经济学意义上看，南昌必将成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。南昌有着较为雄厚的工业基础。新中国的第一架飞机、轮式拖拉机、摩托车、海防导弹都是从这里诞生。近年来，南昌的工业经济得到了长足的发展，初步形成了汽车、医药和食品、新材料、纺织服装、电子信息和家电等五大支柱产业，并正在奋力建设成为全国现代化制造业的重要基地。全市国内生产总值每年以两位数的速度递增，08年占全省25.6%的比重。2000-2008年南昌GDP走势图1800.001660.0825%1600.0021%1389.891400.0019%20%2005-2008年南昌三产比重南昌周边省会城市对比18%GDP1183.9017%17%1200.0017%15%1007.7015%1000.004500.0038.5%25%851.11200823%13%3960.0855.7%800.005.8%4000.00天展营销策划咨询天展营销策划咨询705.4421%10%经济增速加快，但弱于同级城市10%602.0020%600.003500.00524.5919%465.143000.983004.0040.1%17%经过一轮2007GDP加速增长后，进入一个稳定增长期3000.0053.9%400.0016%第二产业是整个城市的支柱产业，第三产业相对发展不足6.0%15%5%GDP总量及增幅弱于周边同级省会城市2500.002284.16200.0039.1%2000.00平稳增长期11%20060.001664.841660.0854.4%10%0%6.5%1500.002009年南昌GDP总量城市排名第50位，人2000年均71位2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年第一产业比重逐年下降，第二产业有所增1000.00加，第三产业基本稳定。其中第二产业以工业和建筑业为主，第二产业以批发零售39.9%南昌5%、交通运输、金融保险为主，房地产在三2005产中占据比例较低52.8%7.3%500.00GDP今年保持着强将的增长势头，但与周边同级城市对比中数据仍不突出，特别是与总量相等的合肥相比，今年增长速度远0.00远落后于对方0%0.0%10.0%20.0%合肥30.0%长沙40.0%郑州南昌50.0%武汉60.0%福州第一产业第二产业2008年GDP第三产业2000年至2008年平均增幅南昌2002-2008年人均可支配收入走势图160001511220%19%18%140001307616%16%16%12000112431030114%13%10000869012%12%779311%8000702110%9%8%6000天展营销策划咨询天展营销策划咨询收入平稳提升，房价保持合理位置6%4000人均可支配收入保持稳定增长，09年初步统计增长9%，但总体增长速度一般，08年排名全国514%位2000与中部合肥、郑州省会城市对比，未予其他城市拉开较大差距，保持在一个较合理位置2%00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均可支配收入增幅人均GDP折人均可支配收入面积人口GDP房价人均可支算房价折算房价城市（元/配收入平米）（元）总面积市区面积总人口市区人口总GDP人均GDP按合肥按郑州按合肥按郑州（平方公里）（平方公里）（万人）（万人）（亿元）（元）南昌7402617494.7223.11837.5370444663164724037415443464788合肥7029838.5486.7203.52102.12415434527171584527465845274988郑州74461220.7743.6286.83300443794976171174836497645164976南昌2008年1月-2010年3月月度均价走势图6000南昌2001-2009年商品房销售均价走势图55115497538653025381535952085070499449144952494049716000500048180.34792465028.15%465045874609452545074476437043654802427641570.25500024.04%46634000421621.53%35360.2400034693000天展营销策划咨询天展营销策划咨询0.1513.90%均价经过300009年的深度调整，上升动能显现270724572250235010.18%0.1三线城市，客户容量小，加之宏观调控的影响，购房者对高增长的房价有个适应过程，当价格2000增幅达到一个顶峰后，会有一个调整的过程。同样南昌在2000181409年全年销售量超过400万方，供需严重失衡的情况下，受06、07连续两年整体均价出现高增幅，以及08年又受到宏观调控的影响，4.55%0.0509年整年的销售价格出现了不升反降的现象4.44%从09年四季度开始的销售均价情况来看，整体销售均价已经超过了100008年的峰值水平，趋势上有1000进一步提升的动能0峰值峰值-2.89%峰值00-0.05200120022003200420052006200720082009调整08.108.208.308.408.508.608.708.808.909.109.209.309.409.509.609.709.809.9调整成交均价增长幅度08.1008.1108.1209.1009.1109.1210.0110.0210.03天展营销策划咨询天展营销策划咨询200万存量成为目前南昌市场容量的生死线200万的市场存量成为了价格升降的标志线，按三年月平均销售量计算，去化周期在7.56个月近三年的整体仍处于求大于供的状态，目前南昌整体存量在60万方左右，只有07年初的45%2009年均价与2007年相比上升了10.6%，08、09两年的平均涨幅为5.5%存量逐步增多，当市场容量超过200万方后，销售价格出现下存量下降，下降到南昌2007年-2009年供求价存走势降200万方左右销售价格重新再次出现提升300.006000268538653812502512545359551153025208240250.0022749944914495249404971500046712174818221479246364507465020746504587460945254471450244084476447619943704203421842764157200.00398818640003794371517315716115815716435361613384154149147151150.001351401341371341401353000120109104100.0086832000656550.0010000.000新增供应面积成交面积期初存量均价天展营销策划咨询天展营销策划咨询改善型面积段是主流，面积段差距不明显多数项目产品面积段趋同，主力供应集中在三房、两房市场对三房需求最大，另外四房由于供应的相对量较少，成为09年供需差距最大的房型随市场发展，开发商已经有战略选择的意识，新出现的单项目产品开始单一2009年南昌各房型成交套数比南昌2009年各房型供求对比图一房二房三房四房四房以上及复式18,00015,8101.2016,0001.031.001%14,00011,61311,24411,31112,0000.808%18%0.720.7410,0000.650.600.608,0006,0000.4043%4,0002,75030%1,6390.202,00021833327136600.00二房三房四房四房以上别墅供应套数成交套数供求比7090100120144160180面积段（㎡）一房两房三房四房四房以上房型天展营销策划咨询天展营销策划咨询主要在售G类产品户型配比超过70%的户型为三房及以上产品部分项目户型集中度较高天展营销策划咨询天展营销策划咨询销售总额进一步扩大，面积段需求出现两极分化06年：07年：目前年度总销售额已接近200成交金额80.45亿元成交金额149.31亿元亿。总体来看城市需求的主力没有出现大的变化，成交金额占比主要以改善类客户为主09年在整体需求结构没有出现变化的情况下，125-144㎡及180㎡以上面积段产品的金额占比出现08年：09年成交金额86.99亿元成交金额194.42亿元了较大幅度的提升，改善类的考虑空间更多的是精细化和舒