春湖水暖2008年度大湖之都营销策略集套用一句路人偕知的话“房地产的冬天来了,春天还会远吗?”来开始我们的报告！南昌,一个没有秋季的城市。南昌的秋天很短,往往人们还未从夏天中回过味来,秋天已悄悄的走了.而07年的楼市,正如南昌的天气那样,直接从疯狂的楼市夏日,走向荒凉的冬季.天睿，专注南昌地产8年。与南昌地产枝叶共生，经脉互融，相濡以沫。追求项目的精准定位和个性化塑造,是天睿人不断超越自我的灵魂。与品牌企业的合作，一直是天睿人追求的目标和荣幸。在您选择天睿的同时，也同样给项目增添了一份风险最小化，利润最大化的保障。我们,也许就成了春天制造者…壹春暖花开,馨香湖岸07年营销回顾销售回顾07年大湖回顾推广策略推广事件年度推出体量2007年共推出13.5万方体量新房源,总共1265套,其中凌湖峰体量最大,达到了7.8万方,其次为观澜郡,有4.28万方.名称套数面积备注其中：一房12套、二房339套、三观澜郡47842802.79房109套、四房10套、复式8套凌湖峰63578491.25高层全部为三房西水滨多层13211791.48其中：二房60套、三房72套西水滨花园洋房202044.26全部为三房年度总销售额2007年共销售1184套房源,总共13.2万方,总销售金额达到4.26亿.日期总销套数总销金额总销面积销售价格2007年1月81241963049180.572635.5993152007年2月2789906823238.092776.5386392007年3月939294091294.963034.386392007年4月63200543576799.492949.3913512007年5月1133893801712622.763084.746682007年6月1033538335911092.983189.7072742007年7月82269650348253.283267.1900142007年8月29211133291134112.73263.6792462007年9月1886899600120398.263382.4454142007年10月1084446883113318.543338.8667982007年11月1043734677910202.713660.4763832007年12月1457078271535.893716.299344合计1184426309511132050.233228.389008年度价格走势销售价格40003660.483716.303382.453267.193084.753338.873034.393263.6830003189.712776.542949.392635.60销售价格20001月2月3月4月5月6月7月8月9月0月1月2月1117年7年7年7年7年7年7年7年7年0000000007年7年7年000000000000222222222000222从2007年度价格走势分析,07年价格涨幅较大,年末均价实现超过年初均价近1000元,而涨幅最大的月份则由于西水滨11月份的推出,而价格大涨300多元/平方.全年实现年度销售均价3228元/平方.每月销售分析3504000029234112.7300350003000025020398.261882500020012622.7620000总销套数1509180.5711092.9813318.54总销面积1138253.28108104150006799.4910310202.7110081823238.09631000050271294.961535.89914500000月月月月月月月月月1234567890月1月2月年年年年年年年年年111777777777年年年000000000000000000777222222222000000222从2007年月度销售来看,8-9月为本年度销售最高峰,而造成这一原因是凌湖峰的热卖.另外也是因为大湖之都传统的销售旺季是夏季.销售回顾07年大湖回顾推广策略推广事件生活向水，品味向上！?生活向水，品味向上?汇集大成?你在楼上看风景,看风景的人看你?层层风光?恭临寒舍?钦定大局,方能如此淡定?赢得喝彩，全城答谢此阶段项目推广特性?先行在市场上做好组团的调性，在调性能够被被消费者充分认可的情况下，我们再做深入的优势研读。?以临湖第一排的优势，充分打好两张牌，“凌湖峰”的观湖景观优势，并且把湖上升到一种名水及水域调节高度。大湖生活配套展示?快节奏，慢生活?大配套，细呵护?轻松就学，重点教育而这阶段，在凌湖峰的优势皆表达之后，我们说什么才对客户感兴趣。不但要考虑到本阶段“凌湖峰”第二批房源的推出，面是且要通盘考虑推售节奏，下一阶段D/E的推出，所以，在这一阶段，主要是围绕配套来做叙述主题，突出项目的小区内生活配套，小区外公共生活配套，交通配套等。花间水语,西水之滨?花间水语，西水之滨?湖之上，角度至上?气质，须考究品质?花境，更入画境?这阶段，在凌湖峰的热销之后，我们结合西水滨的特点，分析“西水滨”与凌湖峰的不同性，把原有的以“观湖湖景”绝版资源的诉求点，转到建立起大湖之都的品质建立上来，希望把西水滨的价格比楼盘提升至性价比楼盘，在色调上和推广主题上推陈出新，大胆出击。此阶段项目推广特性?这阶段，在凌湖峰的热销之后，我们结合西水滨的特点，分析“西水滨”与凌湖峰的不同性，把原有的以“观湖湖景”绝版资源的诉求点，转到建立起大湖之都的品质建立上来，希望把西水滨的价格比楼盘提升至性价比楼盘，在色调上和推广主题上推陈出新，大胆出击。销售回顾07年大湖回顾推广策略推广事件大湖之都推广事件7月25日大湖之都产品推介会暨极品铁观音品茗会7月28日高层解筹暨“清凉一夏”冰点狂欢节活动大湖之都推广事件“寻找你眼中美丽水色”摄影8月18日“爱心构筑希望大赛活动营销策略总结推广策略：?线上：电视/报纸/户外，通过此类线上媒体，主要是建立起项目调性和销售信息的传递。?线下：通过客户活动，形象活动，业主活动，带来市场聚焦点和市场热点话题，维护老业主关系，以老客带新客，为项目带足人气。?销售策略：?推盘节奏：分批次计划推盘，通过前期客户积累，有计划的推出房源，营造项目旺销景象，引发客户的口碑效应，带来市场的关注点，为下一波次房源推出蓄集客源。未来大湖之都推广方向21湖景（稀缺自然景观资源）生活配套（完善生活配套）3产品品质（英伦风情建筑）2007年,品质已初立,名声已出街.2008年，我们的方向在哪里？市场在变，大湖在变，客户也在变，我们不妨先看看现在的房地产的变化！贰春暖花开,馨香湖岸项目分析市场环境项目分析市场研判项目研判国家政策现状与趋势国家宏观经济分析：经济表现面：三高——高房价，高股价，高CPI经济政策面：两抑——抑制泡沫，抑制投机经济高位运行产生高风险，房产投资成为整治重点之一国家相关政策解读银行连续加息Key:2004年10月至今连续9次加息，今年连续5次加息，连续8次提高银行准备金利率。使购房者置业累计成本增加，抑制投机性置业，缓解银行流动性过剩局面，使用紧缩型货币政策来控制货币供应量增长。土地新政Key:10月9日国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策11月1日起实施，规范拿地政策，打击蓄意囤地。国家相关政策解读9.27新政Key:《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中从房地产开发贷款、购房按揭贷款以及预防房地产贷款风险三方面入手进行切入。开发贷款不得超过评估值的70%，贷款年限不超过2年；第二套住房按揭首付不低于40%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，取消循环抵押按揭。十七大会议Key:民生主题就是使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。会议精神对房地产业定会有新的政策实施。国家相关政策解读■新政解读购房者:投资房产进退两难对于普通的市民来说,新政具有一定的保障作用,但对希望通过投资房产使资产保价和增值的人来说,新政无疑让他们进退两难。“要缓一缓再买房了”市民陈女士有一套单位房改房在放租,目前住的房子买了3年多,还须还月供,原本打算给上大学的儿子买一套房。当听到银行新政策后第一反应是,今年“十一”要缓一缓再买房了。不过她表示,以后看到合适的房子,借点钱也会买。原本打算买第二套房保值的严小姐,现在陷入了困境。严小姐表示,如今通货膨胀这么严重,投资股票黄金等风险又太大,原本想着购买房产能够资产保值,如今不但首付提高,利率也提高,使得刚刚看好的房子,一下子就付不起了。国家相关政策解读加息历程回顾2007年12月21日一年期存贷款基准利率上调0.27%2007年09月15日一年期存贷款基准利率上调0.27%2007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27%；一年期贷款基准利率上调0.18%2007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%2007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27%；一年期贷款基准利率上调0.18%2007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%2006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%2006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%2005年03月17日提高了住房贷款利率2004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%1993年07月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%1993年05月15日各档次定期存款年利率平均提高2.