大城创行【上海南昌】谨呈：长晶乐房地产帝景湾洋城营销调研报告由：大城创行机构【上海南昌】日期：2009年06月21日备注：此报告仅供客户内部使用。未经大城创行的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。【取势明道优术】1?项目分析：项目本身因数分析，从客观销售抗性角度提出问题?市场分析：从市场竞争角度强化产品?客群分析：从需求角度强化产品，拉动周边需求?案例分析：从成功案例角度强化产品2大城创行【上海南昌】第一部分：项目营销分析?营销目标分析?本案项目分析?本案营销分析【取势明道优术】3本案项目分析?区位分析?经济技术指标?产品价值点?片区的认知性?规划分析?园林景观分析?产品分析4区位分析项目位于云湾公路，湾里区检察院对面，有一定的升值潜力。项目位于南昌市湾里区云湾公路199号；昌北经济项目与湾里区检察院开发区住宅区隔路相望；项目周边有洪恒山庄、乾茂宫园等主要竞红湾公路争个案；湾里区随着南昌市的不断发红谷滩新建县老展，湾里区也成为南城昌市休闲、度假的后区花园；昌湾公路项目距南昌市火车站30分钟车程，昌北飞红角洲机场30分钟车程，距梅岭主风景区约10分钟车程。云湾公路5经济技术指标?总建筑面积：211262.63m2（其中含不计入容积率的地下室面积：10899.58m2）?总用地面积：174638m2?容积率：1.15?覆盖率：31.2%?绿化率：42%?停车位：336个?栋数：181栋?住宅类型：多层（6层）、别墅?住宅总户数：1414户6产品价值点1园区经济、市场经济、城区经济三位一体的复合型城区园区经济、市场经济、城区经济三位一体的复合型城区2南昌城市后花园，现代生态园区，运动之城南昌城市后花园，现代生态园区，运动之城3梅岭风景区度假性居所，商住两用，居家投资皆以梅岭风景区度假性居所，商住两用，居家投资皆以4湾里板块第一盘，配套齐全，轻松转换工作和生活湾里板块第一盘，配套齐全，轻松转换工作和生活5规模布局合理，尺度空间合理规模布局合理，尺度空间合理6原始生态美景，强大景观园林原始生态美景，强大景观园林7片区的认知性如何打破片区内中心向西递减片区价格惯性片区价格惯性如何打破片区内中心向西递减的价格惯性？的价格惯性？区域形象干扰区域形象干扰如何解决湾里即是郊如何解决湾里即是郊区的思维定式？区的思维定式？湾里板块老城中心我们如何加入市区住宅我们如何加入市区住宅的竞争圈的竞争圈??8规划分析?项目总占地面积260余亩，总建筑面积21万平方米。总共有181单元建筑组成，住宅类型以多层（6层）和别墅为主，住宅总户数为1414户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。设计空间合理，户型卓越，布局完美统一，采光通风极佳，南北通透，私密性与开放性达到至高和谐，不同方位尽可众览园林美景，尊享欧陆风情，体验简约经典。?内部配套：600m步行商业街，2400㎡大型超市，2118㎡的小区会所，内设咖啡厅、酒吧、茶座、健身房、女子美容沙龙和双语幼儿园。9园林景观分析?由世界鼎名的澳大利亚柏涛园林景观大师规划设计的风情主题园林，荣获了2003年全国人居最佳景观设计大奖，每一处都洋溢着浓郁的异域风情。10产品分析11本案营销分析?已往营销业绩?已购客户分析?已入住客户分析?未购客户分析?系列访谈：营销人员访谈、物管访谈、行业访谈?营销面临问题12已购客户分析?本次主要针对已成交的330组客户进行分析:分析方面有客户年龄、客户区域、成交面积、成交均价和成交总价这五个方面。成交客户年龄层次表?从年龄上看：购买客户年龄在30以上的为76%，其中40岁以上有≥50;16%≤30;24%47%，可见，中老年客户是本案购买≤3030-40的主力军。40-5040-50;31%≥5030-40;29%13已购客户分析成交客户区域表成交面积段表外地;12%城郊（含湾150-168㎡;75-78㎡;东湖里）;9%东湖;41%9%17%75-78㎡西湖青云谱;7%120-130㎡;青山湖82-87㎡20%青山湖;5%青云谱95-99㎡82-87㎡;城郊（含湾里）120-130㎡31%外地95-99㎡;150-168㎡西湖;26%23%?从区域上看：购买客户以市中心?从面积上看：82-99平米的两房（含东湖、西湖）为主，比例高达是主要需求，比例高达54%，而67%，其次是外地客户（包括省内和120-130平米的三房购买只有20%，省外），比例为12%，而同等地位可见，购买者作为第一居所的较少，区域内的购买客户只有9%（含湾里主要为第二居所或投资。区），可见周边需求拉动不够有效。14已购客户分析成交单价表成交总价表≥2200;8%≤1400;6%≤1400≥25万;9%2000-2200;1400-160020-25万;≤15万12%≤15万;41%1400-1600;1600-180025%15-20万1800-2000;40%1800-200020-25万15%2000-2200≥25万15-20万;1600-1800;≥220025%19%?从成交总价上看：成交率最高的?从成交单价上看：成交率最高的总价为15万以下，比例为41%，其单价为1400-1600元/平米，其次是次是15-20万元和20-25万元，各占1600-1800元/平米，可见，单价25%；因此，总价控制在20万以下1800元以下的接受度为49%具有较强的吸引力。15大城创行【上海南昌】第二部分：区域研判?湾里规划分析、区域定位?区域分析?湾里政府动作?交通规划?重大利好因素【取势明道优术】16湾里规划分析、区域定位?概况?湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积251平方千米。2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。?地处南昌城西北部的西山山脉中段。属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，日照丰富，年平均气温14.5℃－17.6℃。?行政区划?全区辖2个街道、3个镇、1个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有11个社区（居委会）、37个行政村。?区域定位?南昌市十一五发展规划区域发展布局中明确指出湾里区建成南昌旅游休闲后花园。17区域分析?人口\GDP，在南昌各区县的地位?2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。?区域及周边企事业单位分布及人数?江西中医学院师学院现有教职工1034人?江西省公安专科学校现有教职工约50人?与周边新建、经开、长陵、红谷滩关系?南昌市“十五”规划：加快把湾里景区融入到城区建设中来，提高长堎片区基础设施的承载能力，注重以大项目带动桑海—乐化的城镇化步伐，促进经济技术开发区产业与城市建设、城市管理的融合发展，推进大昌北的一体化建设。?到重大设施距离：市区距离、机场?湾里→火车站，27公里?湾里→昌北机场，30多公里18湾里政府动作?3年打造5A级景区?南昌市提出，要把保护好梅岭国家级风景区、梅岭国家级森林公园的原始山体和原生态森林作为湾里区的第一责任，彻底杜绝乱挖山体、滥砍滥伐、乱搭乱建。通过连续3年的严格保护和生态建设，确保区域生态环境、农村环境、城镇环境三大指标全部达到或超过全省十佳绿色生态县区要求。?充分发挥梅岭生态资源优势，着力打造“梅岭景区、罗亭园区、三产城区”的发展格局。同时，打造5A级旅游景区。在2011年底前，力争使梅岭国家级风景名胜区达到国家5A级景区的标准。?严控商业开发项目?南昌市还将把乌井水库和幸福水库作为全市备用生活饮用水源之一，纳入全市生活饮用水源保护范围，按要求设立水源保护区警示标志，禁止设置排污口，禁止在水库从事洗涤、游泳等活动，确保饮用水源水质达标率100%。?同时，支持湾里区符合国家产业政策及环保规定的项目申报及建设，严格控制森林公园内商业开发建设项目，确保湾里区生态环境的安全。?景区将实行大门票?梅岭将作为南昌市旅游业实施政府强势主导型发展战略的试点，在政策支持、功能完善、规划布局、资金扶持、重大旅游项目落户方面予以倾斜。同时，支持湾里区依法收回分散在诸多投资者手中的景区经营权，统一规划、统一促销，实行景区大门票。19交通规划?湾里区内交通?外部交通：?风景区内各景区、景点均有?云湾、昌湾、红湾三条道路直通乡村公路可达，1999年有5条。全天候的等级公路进入风景区，已形成一个较为完整的公路网络。每平方公里有1.8公里，占地面昌北经济开发区积为242.公顷。湾里城区还有一条终端铁路连通京(北京)九红湾公路湾里区红谷滩新建县老（九龙）线。湾里距昌北机场10城区公里。风景区内主要公路有5条昌湾公路：蛟桥—万家埠、太平—珂里、红角洲红岭—太平村、红岭—泮溪、幸云湾公路福水库—津溪。20重大利好因素---城运会?继南昌国际体育中心开始进行筹划和准备之后，射击馆也开始进行选址，并最终初定在南昌市的湾里区建造。?射击馆须建在远离市区的地方，综合气候、环境等各方面因素考虑后，最后将地址初定在湾里区的梅岭风景区附近（云湾公路以西、铁路以南）。该馆初步规划占地面积达400亩，其中比赛场馆占地300亩。比赛场馆包括综合射击馆，25米射击馆，射击、射箭训练场，竞赛管理中心以及一个弹药库。预计该项目总投资在1.5亿元左右。另外，该馆落成后还将弥补南昌市射击队没有训练场的空缺。21重大利好因素---交通?南昌市-湾里交通?2000年，云（塘）湾（里）公路开始改造，曾经的县乡级公路被改造成为二级公路；2003年12月，南昌市新规划的城市主干道——红（谷滩）湾（里）公路开始建设；2006年5月，（南）昌湾（里）公路正式动工改造，升级为城市快速路。3条道路的前后建设，为将湾里纳入南昌城区提