热点追踪——浅谈京东板块的崛起何为京东板块？区域如何界定和划分？京东板块缘何受热捧？京东板块的房地产现状如何？未来京东的房地产前景如何？2Companyname何为京东板块？区域如何界定和划分？3Companyname京东板块的界定高新区：全称南昌国家高新技术产业开发区。开发区创建于1991年，区域管辖范围231平方公里，也称之为大高新小高新：现在南昌市民所说的高新区一般就是指已开发的约32平方公里区域——北到赣江，南至南京东路，东到艾溪湖，西至青京东：南昌楼市约定俗成的板块划分，缘起于京东镇和南京东路北山湖北大道。京东路城东：即高新区231平方公里本文所指京东：西起青山湖大道，东至福银高速，北临赣江，南抵城南路4Companyname大京东的区域划分板块内可分为高新、瑶湖、昌东三个小片区5Companyname京东板块缘何受热捧？6Companyname京东板块发展的机遇1高新片区的产业支撑2天生丽质的自然条件3交通升级的历史机遇4相对低廉的开发成本5大有可为的开发前景7Companyname高新片区的产业支撑?2009年南昌高新区在56个国家级高新区中综合排名第28名?2009年高新区产值占全市GDP的2/5强，居各区之首?目前高新区入驻企业1500多家，外企200多家?南昌高新区已初步形成电子信息及应用软件、生物医药、光机电一体化、新材料四大支柱产业，以这些支柱产业为主导的产业群体实现的经济效益占全区经济总量的90%以上。高新区的蓬勃发展，为整个大京东板块的发展提供了强有力的经济支撑，促进了居民收入水平的提高，刺激了购房需求的增长，扩大和夯实了需求面。8Companyname天生丽质的自然条件纵观整个南昌房地产发展的历程，那些快速崛起，发展迅猛的板块总是和水有不解之缘。红谷滩有赣江、碟子湖、前湖等；朝阳洲有赣江、抚河、象湖等。弥足珍贵的水景资源是一个板块实现快速崛起的催化剂。9Companyname天生丽质的自然条件　南昌市唯一的一块典型城市天然湿地——艾溪湖湿地公园是10Companyname天生丽质的自然条件序项目单位数量备注号总占地面积亩1450.3仿古建筑m222834广场平台m2597601其中硬地水体m2510723/停车场m218000绿化面积m2355550总建筑面积m248662生态休闲区（A1）m211860主入口及休闲步行街区m210272（A3）建筑物2高度在其中候鸟保护观赏区（A4）m220803—9米范围湿地观赏休闲区（A5）m26850内中心湖景观区（A6）m2176003建筑密度　0.024容积率　0.05/5绿地率%77.786最大可容纳游览人数人36000地上停7停车位个550车位11Companyname交通升级的历史机遇12Companyname交通升级的历史机遇南昌地铁1号线一期共计24个出站口，其中昌北2站，红谷滩7站，市中心8站，京东7站。京东板块拥有站点数接近1/3。地铁一号线的建设使得京东无缝对接市中心13Companyname交通升级的历史机遇目前，艾溪湖大桥已经进入桥面混凝土浇灌施工，预计大桥主体工程春节前完成，明年7月底前正式竣工通车艾溪湖大桥的通车对艾溪湖东岸的发展意义重大14Companyname交通升级的历史机遇二期工程（新溪桥路—昌南大道）正在施工，计划明年7月竣工北京东路到解放东路段元旦试通车高新南大道二期工程该道路北起北京东路，南至解放东路，全长约3317米，红线宽70米，沥青路面结构。据悉，沥青铺设有望在月底完工。高新大道和青山湖大道的修建、连通对贯通京东板块的纵向交通意义重大15Companyname相对低廉的开发成本2010年1～11月土地成交情况成交面积成交均价（万板块土地性质（亩）元/亩）商住用地196.911706.79红谷滩居住用地87.616485.78商住用地1313.995173.58京东居住用地194.378191.781～11月份商住用地京东的供应是红谷滩的6.67倍，成交均价较红谷滩低533.21万元/亩1～11月份居住用地京东的供应超红谷滩的106.762亩，成交均价较红谷滩低294万元/亩16Companyname大有可为的开发前景到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。——《南昌市城市总体规划（2003～2020）》今年2月，南昌市规划委员会通过了《南昌市山江湖综合开发战略——外围组团规划》，将“五大组团”开发建设作为南昌市山江湖综合开发战略重要内容。17Companyname大有可为的开发前景一轴：以艾溪湖水系构成的生态湿地、鸟类通道景观轴。两翼：围绕艾溪湖东、西两侧发展的湖东湖西产业区域。多层次：1、形成艾溪湖为中心，周边形成的生态湿地为第一层次空间。2、临水布置的适宜人居的生活、休闲公共服务配套为第二层次空间。3、沿紫阳大道形成公共设施服务带，沿昌东大道形成行政办公带。4、布置产业及综合性用地为第三层次空间。18Companyname大有可为的开发前景瑶湖组团：中央商务区、国际社区、总部基地、紫阳大道现代商业街区、大型水上运动中心距昌北国际机场25公里，快速直达，地铁一号线深入核心，福银高速为生态总部商务区专设进出口通道人口达80—100万的综合产业新城根据规划，“瑶湖组团”将打造成主要以航空制造业、LED产业为基础，带动其相关产业协调发展，并融合产品制造与科技研发、商务办公与生活配套功能于一体的生态科技城。19Companyname大有可为的开发前景两心：北面“瑶湖之光”以产业配套，居住服务为主要功能，形成大区域的服务核心，南面“瑶湖之心”，以超高层办公位主要功能，同时也是区域形成“东方曼哈顿”的主题区域。一轴：以中央公园为依托，形成一条完整的南北走向步行景观轴，联系南北两个核心。九片区：依照区域功能，划分九大片区，分别是：高档度假酒店区、SOHO办公及居住区、星级酒店及大型配套商业区、生态居住区、产业研发及配套区、中央公园、渔人码头商业区、大型滨湖绿地、核心超高层办公区。瑶湖生态科技城坐落在省奥林匹克中心和昌东高校园区附近的瑶湖区域。总体规划面积20平方公里，分为南北两区。北区10平方公里，建设研发中试区；南区10平方公里，打造产业示范区。20Companyname大有可为的开发前景省奥体中心规划总建筑面积达212077平米，其中包括可容纳5万人的主体育场、容纳4000人的体育馆、容纳3000人的游泳跳水馆、球类馆以及网球馆和田径馆，而配套设施则有运动员公寓，裁判、运动员休息室，供广大群众日常娱乐、休闲运动的40000平方米集散广场以及室外篮球场和网球场。21Companyname大有可为的开发前景22Companyname大有可为的开发前景投资规模：300亿元（南昌航空工业城）；工程进度：今年一期工程将开建（共分三期），主要包括启动20多万平方米的厂房建设；远景规划：将南昌建设成国际航空转包生产基地和国产大飞机零部件研发制造基地，力争2018年实现总收入1000亿元；相关配套：地方军工区、大飞机试飞区、航空主题公园、航空博物馆及配套居住区等项目；区域影响：按现代国际航空业发展规律，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益——产出比为1:80，技术转移比为1:16，就业带动比为1:12。建设航空城可以吸引大量高素质的人力资源，进而拉动服务业，增加当地劳动力就业。23Companyname大有可为的开发前景近期将主要推进的市政道路中，预计瑶湖组团片区将建设道路总长度26公里，投资估算22.17亿元。其中：麻中大道南段、东风大道、文苑路、广电路等4条麻丘起步区市政路网工程，已完成施工图设计，目前正在进行洽商工作，计划今年11月28日开工建设；天祥大道南延伸段、奥体南路、顺外路、学苑路、艾溪湖南路等5条奥体配套市政路网工程，已于10月开工建设，目前正在进行道路清表工作。瑶湖组团内和客商已达成意向的项目有6个：投资10亿元、占地面积400亩的现代医药物流园项目；投资约3亿元、用地面积200亩的医药物流项目及疫苗研发项目；投资10亿元、占地面积100亩的百乐门大型娱乐城项目；投资10亿元、面积约200亩的现代家具综合城项目；总投资10亿元、占地面积700亩的水上娱乐项目等。这批项目正在进行用地报批工作。土地一经批准，将立即开工建设。24Companyname京东板块的房地产发展历程及现状如何？25Companyname京东房地产发展历程京东是南昌房地产开发较早的一个区域，早在2002年万科就在艾溪湖西北一隅围地造城，随后怡兰苑、金边瑞香苑、庐山花园等楼盘拔地而起，当时还没有板块的概念。05、06年，南京东路和北京东路沿线出现了一大批楼盘，比如丰源天域、世纪风情等，同时南昌楼市也有了板块的划分，青山湖大道以东区域被称为京东板块。但由于后来房地产发展的重点向红谷滩、象湖等新兴板块转移，京东的房地产发展逐渐的被边缘化。自09年开始，政府逐步的加大了京东板块的土地供应，城市定位也更加明确，板块价值被重新认识。京东板块从边缘逐渐走向中心，又开始有了重新崛起的势头。26Companyname京东房地产发展历程京东板块的房价初始要追溯到2000年左右的庐山花园，当时的庐山花园开盘价在900元／㎡左右。2002年初，青春家园以1380元／㎡的房价掀起了该板块的一个高潮（当时市区均价在2500元／㎡左右），房价与城区相比还是不高，吸引了不少周边高新企业员工、高校教师的介入购房。此后，随着京东板块的发展，20