南昌海投物流项目总体策划报告（江西国际美居建材物流港总体策划报告）致南昌海投物流有限公司2008年2月23日演示目的：一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求有多大？二、建什么样的国际美居建材物流港，如何建？（介绍物流港的定位、建设内容、建设规模、开发策略、特性）三、汇报江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价四、汇报江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略Page2演示内容：一、项目地块分析二、江西国际美居建材物流港市场环境分析三、个案分析四、江西国际美居建材物流港项目的区位分析（略）五、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWOT分析六、江西国际美居建材物流港项目的战略定位七、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式八、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模Page3演示内容：九、江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划十、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划十一、江西国际美居建材物流港信息化建设初步规划十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价十三、江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略十四、江西国际美居建材物流港项目的评价结论Page4?项目土地与区位概况?位置项目位于南昌市英雄工业园英雄大道以南、英雄南路以北、工业大道东（原英雄七路）、英雄五路以西（原英雄八路），距开发区管委会大楼约1公里，距市中心越15公里，东面是规划中的机场高速公路，西靠京九铁路、105国道、昌九高速公路，南接市北外环线，北临昌北机场5公里。?面积项目占地为333461平方米，约500亩。地块大致呈梯形，英雄大道一侧约长625米，工业大道一侧约长573米，英雄五路一侧约长596米，英雄南路约长543米。地块有一根高压线经过，开发区相关部门正积极解决高压线迁移问题。在地块西南侧（英雄南路旁）有约占地30亩左右湖面。Page5?交通区位?项目远期交通区位优势明显?近期交通还未形成现代交通网络Page6?项目周边交通设施分析英雄大道项目地块北侧路幅50米,双向六车道在建英雄七路项目地块西侧路幅50米,双向六车道在建园区内部英雄南路项目地块南侧路幅30米,双向四车道待建英雄八路项目地块东侧路幅30米,双向四车道待建项目北侧,通过英雄七路向北约1北外环公里城市快速路待建项目四侧,通过英雄大道向西约2昌九高速公里城市快速路,双向四车道已建园区项目东侧,通过英雄大道向东约1外部机场高速公里城市快速路待建项目向北,通过昌九高速或机场4D级昌北国际机场,已开通昌北机场高速4公里40多条航线已建国际集装箱项目东南侧约2公里,沿英雄七年吞吐量10万标箱,内河装一期已建,二码头路和白水湖路载能力为1千吨,远洋五千吨期即将开工Page7演示内容：一、江西国际美居建材物流港市场环境分析(为什么选择建设江西国际美居建材物流港？）1、宏观经济快速发展2、其他专业市场或已有或不成熟3、房地产市场未来继续发展，美居建材未来需求增长4、昌北地区缺少美居建材市场5、市中心美居建材市场将逐步外迁6、未来需要美居建材市场设施存在较大需求Page81、南昌市社会经济发展现状及趋势分析江西省经济运行现状江西省经济发展态势图?十五期间规模以上工业增长速度超过27%，GDP增长15%以上;全社会零售总额2006年增长16%,增速比十五期间提高近4%；?三产结构由2000年的24.2：35.0：40.8调整到2006年的17：50.2：32.8。资料来源:[2006年江西省统计年鉴、2005和2006年度江西省政府工作报告]Page9资料来源:[资料来源]未来发展规划与结论江西省十一五规划目标结论?江西省经济从农业向工业年均增长2010年（%）迈进；GDP（亿元）80001113?南昌市经济是全省龙头；社会消费品零售总额2277（亿元）?物流需求将呈大幅度增长资料来源:[《江西省国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》]做强昌九工业走廊；强化南昌中势头。心城地位，建设中部地区重要的制造业基地与物流商贸中心。Page10南昌市经济运行现状南昌市经济发展态势图?三产结构由2000年的10.6：47.2：42.2调整到南昌市经济发展态势图2006年的6.5：54.4：39.1；）元?GDP增长15%以上;全社会亿（位零售总额增长15%以上；单?人均GDP跨上3000美元，进2001年2002年2003年2004年2005年2006年入工业化快速发展阶段；GDP524.59602705.44851.111007.71185?消费品市场近年增长较快；工业总产值305.77347.49429.34574.45752.6988.41社会零售总额182.02203.56227.71265.85307.49358.4资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》、《南昌市情2007》、《2006南昌经济社会统计年鉴》]Page11未来发展规划南昌市十一五规划及未来预测2010年均增?实施“一江两岸产业带，北伸南项目名称2015年长年（%）延”；城市人口(万人)260300?以南昌经济技术开发区为龙头建成区面积（平方公260300，加大英雄工业园开发，使该区里）域成为昌九工业走廊产业突出带GDP2100400014（亿元）；工业总产值（亿元）3000770021?十一五期末经济规模翻一倍。社会消费品零售总额626.841260.8115（亿元）资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》、《南昌市情2007》、《2006南昌经济社会统计年鉴》]Page122、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市各类专业市场发展情况介绍?2006年，南昌市共建设各类商品交易市场229个，其中全年成交额亿元以上有35家，实现成交总额317.02亿元。?主要的大型市场群均分布在城中和昌南，受城市交通管制。?本次调研结合本项目的区位特点与基本开发要求，排除明显与本项目条件不相吻合的市场，如日用消费品类、木材花卉类、农副产品类等对地理位置、人流量和历史成因要求较高的市场，重点对生产资料类市场、建筑装饰材料家具类市场和家电汽车配件五金机电产品类市场展开调研。Page132、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市各类专业市场发展情况介绍?生产资料市场?江西省钢材市场繁荣，但青山北路已实施货车交通时间管制，迟早要搬迁；?江西昌北钢材大市场目前还冷清，但有前途；?本项目用地紧临昌北钢材大市场，沿白水湖路直线距离400米内；同类市场无竞争优势，尚有重复建设之嫌。?建筑装饰材料、家具市场（名称见后）?随着南昌市经济、人口、房地产开发等的不断增长，预计到2010年，南昌市建材市场规模将翻一翻；红谷滩、经开区和英雄工业园在内的昌北地区客观上需要建材家具类市场以满足采购便利需要。?家电、汽车、汽配与五金机电产品市场?市内已有同类市场（江西省家电市场、联信大市场和鸿顺德国际大市场市场、江西省洪城汽车配件城、昌北的江西国际汽车城、宝源五金机电市场）规模尚不足以支撑更多的市场建设空间，不宜重复建设。Page142、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市房地产发展情况介绍?发展现状?房地产开发投资逐年平稳小幅增长；2007年1-8月，全市城镇以上固定资产投资同比增长39.1%。?商品房供求关系协调，市场稳步良性发展；2007年1-8月，商品房屋新开工面积229.09万平方米，增长10.4%。南昌近年房地产投资情况供给缺口达77万平方米。?商品房价格稳中上升，消费力强劲；?价格按不同区域呈环状分布。?发展趋势?城市向南向北发展，昌北潜力巨大；?品牌实力开发商进驻，竞争模式由品质走向品牌；?户型设计三房是主流，小户型也不容忽视；?城市将不断外扩，居住郊区化趋势明显；?土地供应紧缩，价格将持续走高。南昌近年住宅供需比较Page152、江西国际美居建材物流港市场分析主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测表1-21南昌市建装材料类需求量预测2008年2009年2010年2011年2012年全市总人口(万人)505.10514.61524.28534.11544.10全市房地产投资(亿元)146.58161.64177.66194.77213.10全市建装材料类需求量预测(亿元)33.2536.6740.3044.1848.34昌北房地产投资(亿元)46.9151.7256.8562.3368.19昌北区域建装材料类需求量预测(亿元)10.6411.7312.9014.1415.47?南昌市未来建装材料的需求增长需要更多更大的建材市场?昌北地区高档房地产的开发对高端建装材料的需求?优胜劣汰的市场法将为品牌建材市场留下巨大的市场需求空间Page162、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市建材家具专业市场现状南昌市主要建材家具市场——各市场基本情况汇总表平均门店面建材类：江西省装潢材料市商户数年交易额市场积(平方米(家)(亿元)场（群）、洛阳路建筑装饰材)料市场、南昌市建材市场、江西省装潢材料市场83565.7512.52香江建材市场、大成之家、洛阳路建筑装饰材料市场243148.153.8家福特、华东装潢城、江西国际家居建材港。南昌市建材大市场43062.566.5香江建材市场127089.534家居类：鹿鼎国际家居、821001.75大成之家欧亚达家居、红星美凯龙家家福特801001.3居鹿鼎国际1852503?南昌市建材家具市场评价欧亚达2712502?市场趋向饱和红星美凯龙902001.8?结构性供不应求?合计36.67或多或少存在经营不规范3486108.92，占全市85%?存在交通乱、消防乱、治安乱的“三乱”问题全市总成