玺湖公馆营销战略第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分属性分析区域价格预判客户分析营销战略推售策略?属性分析?区域价格?区域客户分析?总体战略?推售策略?项目定位?土地价格?项目客户定位?品质提升战略?销售组织策略?未来售价建议?展示战略第一部分属性分析项目定位模型城市地位产业格局客户取向区域解读城市产业转移的“三湖之路”，从青山湖迈向瑶湖时代的桥头堡不断进阶的城市产业格局，也使得青山湖成为真正的商政聚集体青青山湖山湖艾溪湖艾溪湖瑶瑶湖湖民民营营科技科技园园高新高新产业园产业园航空城航空城光光电产业园区电产业园区青山湖大道与南京路、北京路、阳明路构筑出项目项目的立体化交通，区域解读特别是青山湖大道的贯通，将使项目真正融入市中心交通范围高新产业区高新产业区瑶湖新城瑶湖新城城市核心区城市核心区生态居住区生态居住区人居环境解读踞于青山湖核心，繁华静处，兼享宁静与便捷生活。青山湖最宜居地段公寓作为项目区隔于住宅项目的核心，不限购；同时拥有可项目发力点远眺青山湖的美景项目整体属性青山湖畔坐标级国际公馆南昌传统豪宅区，公寓新地标，助推青山湖飞跃玺湖公馆总体定位——青山湖·璀璨聚点·国际公馆稀奢高尚人居·顶级国际公寓借势南昌城市发展主流意识，延伸并放大地块核心价值，建立价值标杆体系，突出产品珍惜性。满足于多层次（城市白领、商务人群、投资客、实力型企业）置业需要的项目价值体系构建新一代地标公寓物业中心价值整体价值湖景价值市中心国际公寓青山湖青山湖畔，交通纵湖景精装公寓，青山湖，传统的豪横交差，十分便利助推青山湖物业宅居住区，极具价升级值力的发展区域。商业地产，不受体育公园，城市开限购政策影响放式的绿地，融体育、健身、休闲为一体的公园领地。主题形象Location城市坐标，时代旗舰青山湖稀奢公寓为你璀璨如此……在这里，既能享受城市的繁华、活力和便捷；又不必忍受嘈杂和拥挤……玺湖公馆南昌青山湖，国际公馆，惟一，排他！国际化、便捷生活，领导市场，第一，引领！一个改变区域城市面貌的项目，国际化、便捷生活的引领者公寓定位规划——顶级时尚主题寓所——项目为单栋建筑，户型面积较小，可引进最尖端的国际时尚元素，将本项目打造成为尖端时尚的发源地，诠释最尖端时尚的湖居国际新生活生活即景/时尚主题寓所　　　在一个日益国际化的大都市中，人们需要位于市中心，有优越环境和良好配套的公寓项目。都市核心地段的物业，无论是社交、商务活动的距离，还是周边时尚、便利的酒吧、美食区域都可以满足日常需求。当下风靡世界的Boutiquehotel概念不谋而合。Boutiqueapartment以灵动而优雅的室内设计、个性化的空间营造，强调功能俱全、充分利用空间，不盲目追求物质，而是有主见的生活品味，成为具有设计味、时尚感、个性化的精品公寓。第二部分区域价格预判南昌城市进入到快速城市化阶段，外围新城大量启动，市中心土地供应珍惜，越来越凸显市中心核心价值?城市整体发展思路:西进、东拓、北控、南延?总体规划主张：以中心城区的发展带动周边区域经济瑶湖组团?总体规划格局:一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进当前热点板块土地资源稀缺，未来高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域将成为土地供给热点区域，青山湖被中心化趋势进一步加快经济技术开发区工业园区的打造，使得未来住宅凤凰洲湾里土地供应有限剩余可开发土地未土地以大规模出较少，未来供应高新区让，区域未来土来有限青山湖沿尚有大量土地存地供应不多未线土地基储，未来土地供供来新建县本开发完应量较大应供长棱工业园未来毕，未来热供应有限应居住中心区的新红谷滩中心区点可开发土地都已市中心定位，注定未来区热土地将集中放量出让，未来基本土地枯竭点无土地供应未来供应极少域区域红角洲京东区域土地出让基本完朝阳洲土地存量充足，未成，未来土地供2010年土未来供应热点区域来应较少地大量供应，预计供2011-2013应年为地产开九龙湖片区热发热点板块青云谱目前土地开发量少点老工业区，未来，未来将有大量土将有大量土地放区地供应域象湖新城量土地已大量供应，但未来住宅入市体量较大市中心08年以来成交土地一览表08年以来共成交16.3万方土地，其中2块地已开发完成交价毕成交面积编号（万元/指标用途竞得人时间（亩）位置亩）西湖区同盟水产场以北R≤2.2、M≤30%、居住（兼容办江西金鹏房地产开发有限公JDP081115.2733012008.11.13、省电大以西地块L≥35%公）用地司R≤2.2、M≤28%、江西飞碟房地产开发有限公JDG0833东湖区佘山路15号9.478166居住用地2008..9.8L≥35%司永外正街以北原南昌大R≤3.0、M≤25%、JDG082913.956220住宅用地江西锦鸿实业投资有限公司2008.9.4学第一附属医院生活区L≥30%北京东路以南原省化工R≤3.2、M≤22%、JDG08189.895280居住用地江西长宇实业有限公司2008.7.2研究所用地L≥35%江西欧亚美房地产开发有限R≤4.1、M≤27%、JDG0812阳明东路以北34.974550商业、住宅用地公司、南昌欧亚美置业有限2008.4.18.L≥35%公司办公,旅馆用地南京东路与上海北路交R≤2.5、M≤32%、(兼容商业,商JDP080210.374480江西省天御投资有限公司2008.4.10叉口L≥30%业应临上海路布置)江西昌大后勤产业发展有限上海路东侧南大生活区R≤2.0、M≤30%、JDP07085.609390居住用地公司,江西嘉业房地产开发2008.4.10北端L≥35%有限公司住宅、商业用地R≤3.5、M≤20%、江西省投资房地产开发有限JDP0705阳明路以南65.375750(兼容办公,旅2008.4.10L≥55%责任公司馆业)居住、商业金融北京东路以南原江西省R≤4、M≤27%、L江西省建工房地产开发有限JDP081369.496207(兼容办公文化2008.11.25机械施工公司及周边≥35%公司娱乐)师大南路以东（原南昌R≤2.2、M≤30%、江西军隆房地产开发有限公2010.11.17JDP104611.7863居住用地塑料二厂生产区）L≥28%司竞争对手之公寓图谱市中心公寓供应量稀缺，未来公寓售价普遍在8000-13000元/㎡泰豪紫荆国际公寓博泰滨江三期待售，未定2012年推出天御国际公寓联发广场京预计东区9000元/㎡在售12000元/㎡博泰0728预计15000元/㎡深国投国际广场央央春天公寓红预计8000-9000元/预计2012年推出㎡唐宁街谷预计1.2万滩智通悦蓝山朝在售14000元/阳㎡洲喜盈门豪威公馆在售7500元/㎡北京东亚信安朝阳新城待定煌上煌集团朝阳新城待定市中心无地可供应，青山湖区位楼面地价也水涨船高；2010年青山湖市中心区位价值区域（含住宅指标）土地共成交5块，总建筑面积23.7万㎡，平均楼面地价达1953元/㎡；预计未来的售价在8000-10000元/㎡之间开发商楼面价地块指标总规模江西和苑房地产开发有限公司?694R≤3.5；M≤22%；L≥30%3.2江西省汇和房地产有限公司1285R≤3.5；M≤22%；L≥30%6.8江西绿腾实业有限公司1590R≤2.5；M≤30%；L≥28%5.7南昌水利投资发展有限公司2571R≤3.5；M≤30%；L≥30%6.3江西军隆房地产开发有限公司5882R≤2.2；M≤30%；L≥28%1.7?随着南昌市城市快速扩张，市中心区域已经不局限于传统东湖、西湖老城中心，环青山湖大区域已逐步进入市中心范围内；?“江西军隆房地产开发有限公司”拍得地块楼面地价高达5882元/㎡，可以反映市中心楼面地价增值较快，但该地块由于总体规模小，具有一定特殊性，实际区域楼面地价应低于这个水平。市场变化莫测，商业地产价值显出?南昌目前高层豪宅面积主要集中于150——280平米之间，主卧一般为套房设计，部分项目主佣电梯分离；目前南昌市高层豪宅单价集中于1.1万~1.5万之间，总价主力集中在150－350万之间。别墅总价主要集中在200——400万之间。?南昌传统高层明年也将迎来大规模竞争，但受制于市中心供应量关系与朝阳洲高地价的关系，明年市中心高层售价过万基本成为定局，特别在明年年初可能会出现市区首置型高层供应断档，刚需客户的追捧会进一步推高本项目价值。?作为投资属性的商铺与公寓类产品，因为其以投资价值为主导，任务体量并不高，同时同区域竞争产品有限，不存在较大的市场风险。市中心项目分布?市区在售项目寥寥无几，大部分已售完，在售的代表项目有经纬府邸、智通悦蓝山、紫金城等，销售情况较好；?市区即将入市的项目有央央春天，定位为集城市景观公园、高端住宅、5A级生态写字楼和精品商业区为一体的生态城市综合体。在售楼盘剩余供应量区域已报规项目剩余供应量约为112.5万方，扣除恒茂国际都会13.6万方的商业，住宅剩余量约98.9万方楼盘名总建筑面积（㎡）已推出供应量（㎡）未来供应量（㎡）经纬府邸20000018000020000央央春天195000尚未供应195000智通悦蓝山6025525845.2334000佘山987234542898.4630000紫金城1000000388629.12600000水岸观邸9795087819.2010000红原星城（兴达）18000075015.08100000恒茂国际都会360000233783.17136000合计216555010339901125000目前区域内在售楼盘为8个，已供应量为1033990㎡，未来供应量为1125000㎡。区区域市域市场场本项目为青山湖新