www.fdcsky.cn房地产商域网南昌房地产2006上半年度市场研究报告安佳（中国）置业顾问有限公司深圳市安佳置业顾问有限公司2006年6月www.fdcsky.cn房地产商域网目录引言-----------------------------------------------------------------------------------4第一部分南昌市宏观环境分析-----------------------------------------------------------------5-9南昌市环境描述---------------------------------------------------------------------------------------------------------5-8南昌城市发展及规划---------------------------------------------------------------------------------------------------8-9第二部分房地产新政及对市场的影响-----------------------------------------------------------10-23全国房地产宏观政策-----------------------------------------------------------------10-14新政下典型城市房地产市场行情-------------------------------------------------------14-15南昌的“国六条”实施细则-----------------------------------------------------------16-19新政对南昌房地产市场的影响---------------------------------------------------------19-23第三部分南昌市整体房地产市场研究-----------------------------------------------------------24-39南昌房地产发展历程-----------------------------------------------------------------24-28南昌房地产发展现状-----------------------------------------------------------------28-30南昌房地产未来发展趋势------------------------------------------------------------31-32各大版块市场研究及典型楼盘分析----------------------------------------------------32-37南昌房地产特征描述----------------------------------------------------------------37-39第四部分青山湖片区房地产市场研究----------------------------------------------------------40-46片区环境分析----------------------------------------------------------------------39-40片区规划--------------------------------------------------------------------------40片区房地产市场发展历史------------------------------------------------------------40-41片区在售及待售楼盘情况------------------------------------------------------------41-46第五部分消费者行为研究--------------------------------------------------------------------47-56南昌住宅消费者群体划分------------------------------------------------------------47-48住宅消费者需求--------------------------------------------------------------------49-53南昌住宅消费者特征----------------------------------------------------------------54-56引言2005年，国家出台的房地产宏观调控政策引起了楼市阶段性的波动。有人说房产泡沫要破了，有人说楼市没泡沫；有人说房价要涨了，有人说房价还得降；有人欢乐，有人烦恼……喜也好，悲也好，2005年已匆匆走远。驻足回首，南昌楼市在宏观调控的大背景下一路走来，可谓波涛拍岸，处乱不惊，市场仍是一片光明。延续这种良好的势头，2006年已走过一半。2006年的洪城大地，地产商推盘的积极性在不断高涨，市民买房的热情仍然不减，房价一路攀升，销售势头不输分毫……在对宏观调控政策经过短时期的观望之后，2006年上半年的南昌楼市依然疯狂。只是在这种疯狂持续上演之时，在大众购房热情不断升温之时，国家的宏观调控再一次出炉。2006年的夏天，南昌楼市将有何种变化？地产商将有什么举措？南昌市民又有怎样的期盼？对大环境的研究，直接关系到项目的未来发展走势。本册报告将以科学的分析方法和研究方式，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，从各个方面深入剖析当前的南昌房地产市场及消费者心态，为项目未来的进程引路导航。第一部分南昌市宏观环境分析一、南昌市环境描述1.人文环境至2003年末，全市常住人口为470万多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大南昌城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，每年增加15万人。2.文化环境分析南昌，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个，广播电台3座，电视台4座，全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册，各类医院79所。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。3.经济环境南昌在全国城市经济综合实力50强中，名列26强；2002年在全国27个省会城市中，南昌GDP总量位居第14位。南昌是江西省最大的工业城市。新中国的第一架飞机，第一辆轮式拖拉机，第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。改革开放以来，南昌的工业经济有了飞速的发展，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业。（1）经济发展持续加快，经济景气继续上行。总体上看，今年以来我市经济“高开”态势十分明显。据测算，一季度全市实现生产总值172.52亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。分三次产业看：第一产业增长4.0%；第二产业增长19.6%，拉动经济增长10.6个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三产业增长12.9%。三次产业之比由去年同期的5.6:51.3:43.1调整为4.0:53.6:42.4。宏观经济景气继续上行。企业景气调查资料显示，企业宏观走势看强，企业家信心倍增。一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6，与上年同期相比分别上升16.9和6.7个百分点，其中，企业家信心指数创历史新高。（2）农业生产稳步发展，粮食种植面积恢复性增长一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年初步安排粮食种植面积457.21万亩，比上年增加49.74万亩，增长12.2%。其中：早稻173.58万亩，增长15.2%；二晚192.26万亩，增长22.3%。畜牧、水产品稳步发展。一季度全市肉猪出栏63.31万头，与上年同期基本持平；水产品产量5.16万吨，增长4.7%。受禽流感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数767.04万只，下降19.2%；家禽存笼数1683.89万只，下降24.5%。（3）工业生产快速增长　经济效益明显好转一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元，同比增长30.2%，工业经济运行呈现以下特点：制造业拉动作用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成