南昌市写字楼市场调研报告目录：第一章南昌写字楼背景分析第四章写字楼入驻企业规模特征与租赁水平分析第二章南昌写字楼总体分析第五章：央央春天写字楼产品综合定位第一节南昌写字楼分布图第一节：硬件篇第二节南昌写字楼发展阶段第二节：软件篇第三节典型物业相互情况比较第三节：客户篇第四节南昌写字楼特征分析第三章南昌写字楼竞争分析第一节南昌写字楼需求分析第二节南昌写字楼整体竞争分析第三节南昌写字楼竞争个案分析第一章南昌写字楼市场背景分析产业结构变化对写字楼需求会产生很大影响，比如知识型服务业的发展会大大刺激写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼需求，同时也可能推动专门为制造业提供服务的行业对写字楼需求的增加。第三产业发展迅猛加大对写字楼的需求。比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会增长下去。综合评述：写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前南昌第三产业占国民经济产值的比重比较大，所以从趋势上来说，写字楼是有市场空间。但短期市场供求有个周期，在大趋势的同时又有小波动，这个波动就是供求失衡，供应多了就慢慢消化，停一段时间再去建设。目前南昌已经在运营的写字楼中，入驻率都较高，绝大都是采取租赁的形式入驻。因为作为发展当中的公司来说，买得起写字楼的是少数。第二章南昌写字楼总体分析第一节南昌写字楼分布情况：分布图：中心城区写字楼分布分析呈现“两纵六横”两横八一大道长运大厦（15层）、洪城广场（20层）、财富广场（30层）、华龙国际大厦（29层）、恒茂写字楼（27层）抚河两岸华财大厦（25层）、银田大厦（31层商住）、国会大厦（17层）六纵北京路江信国际大厦（28层）、江西广电时代广场（18层+12层+12层）、新城国际商都（12层）、瑞都商务大厦（18层）中山路强威大厦（15层）、商会大厦（12层）、太平洋购物广场（26层）南京路金阳光大厦（24层）、银湖大厦（16层）、永溪大厦（12层）、金色水岸（29层）、东方广场（12层）洪城路东方巴黎（22层）、国贸广场（31层）、中寰广场（25层）、星河国际（26层）、皇冠国际、新洪城大市场改造项目站前路及站前西路三星大厦（21层）、国恩宾馆（28层）福州路奥林匹克大厦（20层）、金昌利大厦（14层）、江旅国际大厦趋势：中心区的写字楼从原来的扎堆广场及主要繁华街区开始向新的契机商圈（洪城商圈和高新产业圈）游离和突围。一、写字楼分布分析从写字楼分布来看，目前南昌市写字楼大多集中在市中心广场、中山路一带，在这个区域集中了恒茂国际中心、江信国际大厦、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁，这就导致人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较为困难，特别是高峰期，出行较为不便，这样对于现代企业的办事效率将带来影响，从发展的角度来看，市中心繁华地段并不适合一个公司作为办公场所；而企业较多的高新区和南昌新城区红谷滩写字楼较少，只有丰源和正在建设的南昌世贸中心两个写字楼，这主要是目前这两个区域的交通、生活配套等相对较不完善，这也是在现有情况下，大多数企业、公司选择市中心区域的主要原因。目前，南昌市写字楼的分布和经济发达城市的城市初期大体相似，当城市经济和建设发展到一定水平，较为集中的商务区将出现，而这些商务区大多在新城区，周边配套完善，交通便利。随着市政府的迁移，红谷滩建设速度的加快，南昌市政府决心把红谷滩新区建设成为南昌的商务区，这些因素将对决定南昌写字楼市场发展方向。红谷滩的写字楼也纷纷开建，中航国际广场作为红谷滩区域第一个5A级写字楼已经开始销售，联发广场已经在建设中，新地中心、绿地中心、泰耐克国际金融中心等5A和超5A级写字楼也在纷纷规划中，将来，高级别的写字楼都将集中在红谷滩区域，产品之间的竞争也将加剧。二、写字楼辐射分析从上图可以看出，一批成长型的中小企业、公司正成为写字楼的消费主力，在本次调查的写字楼数据显示，IT电子类企业租住写字楼的比例最高，占23.5%；房地产相关企业其次，占21.5%；调查中发现，金融保险类占的比重较低，这主要是因为这些企业、公司基本上都是自建办公楼的居多，所以目前写字楼的辐射行业，针对的将是一批正在成长型的中小企业及公司。从目前写字楼的辐射来看，大多数公司的写字楼基本上都选择在市中心一带，市中心一带的写字楼辐射的范围较广，很多公司都选择市中心；而其他区域的写字楼基本上只能辐射本区域，这些写字楼只能通过对自身的完善，低廉的价格来吸引写字楼的消费群体。第二节南昌写字楼发展阶段发展阶段时间节点代表项目关键词第一代1993年以前地段优越的居民楼、宾馆等商居不分第二代1995-2001华财大厦、江信国际、金阳光、国贸广场、三星大厦专业写字楼、出现只租不售、出现智能监控、出现中央空调第三代2002-2004南昌财富广场，东晖6号的SOHO商务公寓全玻璃外立面、“3S”、“SOHO”、停车场、专业服务机构第四代2005-2006华龙国际大厦、恒贸国际中心、西格玛商务中心精装5A钢结构、花园式写字楼、光体建筑、高智能化办公效应、“停车之王”第五代07年-至今恒茂国际华城、中航国际广场、联发广场、红谷滩金融国际化、超甲级、超高层（超200米）、全智能化、信息化、倾全市中心、泰耐克金融大厦、皇冠国际之力综合城市规划、交通、配套等各方面打造总结：南昌市写字楼已经进入第五代写字楼时代，它在软硬件、周边配套、交通以及美观度方面有着前几代产品无法企及的优势，南昌写字楼未来发展趋势为：主题化---专门针对文化、教育产业的主题式办公楼；个性化---在室内空间设置、服务配套等方面强调个性特色；生态化---改善办公空间中阳光、空气和绿色环境，引入共享绿化平台；人性化---充分考虑客户办公形态，商务形态和生活形态，形成主题化、个性化（Character）、人性化(Humanity)，生态化(Ecology),共享性(Sharing)极强的新型办公型态和首家主题式办公楼。第三节典型物业相互情况比较1、基本资料比较物业名称总建筑面积标准层面积高度总楼层层高净高财富广场95404㎡1001.99㎡93m303.5m2.4m恒茂国际50万㎡1600㎡94m273.5m2.4m江信国际大厦31000㎡1033㎡108m303.6m2.6m1100-12002.4m华龙国际41000㎡㎡108m313.5m西格玛国际国际2.5m商务中心32466.86㎡1300㎡87m253.5m中航国际广场16万多㎡2100㎡180m383.8m2.8m调查小结：现在使用中的写字楼虽然层数较高但层高都较低，标准层的面积较大，可分割的面积区间多，很适合发展中的中小企业的办公需求，抓住了一部分投资者的心理。而中航广场的出现将高举高打，是南昌第五代写字楼的典范。2.硬件配置比较均价(元/平物业名称租金(元/平米*月)主售户型面积车位(个)开盘时间入伙时间物管费物业管理米)财富广场560028-40126、63㎡1902003年04年10月3.5江西华盈置业100㎡-120㎡，200㎡-250恒茂国际700025-4010002005年07年1月4美国世邦魏理仕㎡江信国际大厦60-70150㎡311997年97年7月2.5江信物业华龙国际585023-40140㎡、280㎡、558㎡2782006年06年1月2香港正合屋宇西格玛国际商850030-40207㎡1702007年3.2天安物业务中心中航国际广场9000待定88-121㎡5002009年09年8月4.98中航物业部分项目硬件资料对比表2指标空调入户大堂卫生间电梯布线类型及开放时间面积高度数量控制速度/品牌智能网络物业名称财富广场无中央空调，上班505独立卫生3部载人、1部群控1.5，迅达全套安保ADSL时间开间载货恒茂国际中央空调24小3006.5独立卫生6部群控2.5，广州日立非接触式感应控制器ADSL时间+公卫和闸门，闭路电视车牌显象识别系统丰和都会无中央空调公卫靠东2部群控2.5，奥的斯全套安保ADSL华龙国际中央空调，上班时3009独立卫生6部群控2.5，奥的斯全套安保ADSL间开间中航国际广数码多联体中央50011独立卫生9群控4，奥的斯霍尼韦尔智能化系统ADSL2+场空调，独有新风系间+公卫统西格玛国际美的分体式空调3006.7独立卫生5群控2.5，广州日立ADSL商务中心间+公卫部分已售项目硬件资料车位配套总建面车位比项目名称车位数（个）（平米）（个/百平米）恒茂国际中心7200010001.3华龙国际410002780.68丰和都会550002000.36联发广场211656.418390.40星河国际601272800.47国贸广场405003000.74西格玛国际商务中心32466.861700.52中航国际广场80422（一期面积）5000.62备注：车位比＝车位数*100/总建筑面积调查小结：早期的写字楼设计时不管在户型面积上还设计上都没有满足使用者的需求物业管理费用较低，但是物业管理的服务水平有限，写字楼的标准层面积也在不断的扩大，这也是南昌经济发展，使得南昌市的企业的发展对写字楼的办公面积需求不断加大。早期开发的写字楼在硬件配置上都带有明显的硬伤，财富广场的电梯上下班时间出现人员的严重的滞留现象，现在新开发的华龙国际和恒茂国际就在这个上面有明显的改善，增多了对电梯的数量和加快了电梯的速度。并且现在开发的物业项目中很多都带有公共卫生间，