会议议程1、项目年度营销推广策略的提报；2、高层LOGO、VI创意的提报；会议重点确认部分1、项目今年总体推货策略的明确；2、项目整体媒体策略的明确；3、项目年度活动策略的明确；4、项目案名和LOGO、VI创意部分的确认。中溢香溢花城2010年营销策略报告出品人：全忠总监制：封辉、黄章林策略组：庄伟荣、龚晓欣、徐昌华、沈涛创意组：刘俊杰、谭建宇、刘道兵、杨立峰报报告目告目录录壹。市场概况贰。项目把脉叁。营销推广肆。创意表现壹市场概况政策聚焦楼市快递微观竞品NO.1政策聚焦【政策盘点，聚焦“两会”】政策政策盘盘点点房价高企，调控政策趋紧，近期新政的出台和两会的召开均将对目前过快升温的房地产市场产生一定的冲击国务院关于促进房地产市场健康发展通知国四条地方优惠政策取消控制土地出让面积两会召开关于促进房地产市场健康发展的通知物业税空转关于促进节约用地通知提高资本金比例公积金利率上调江苏新五条清查闲置土地9.27新政沪新政公积金利率上调10.22新政二套房收紧资本金比例下调关于房地产秩序专项整治通知地方政府救市广东十五条07-107-107-707-708-108-108-708-709-109-109-709-710-110-110-310-310-610-610-1210-12收紧政策剌激政策全国房价聚焦“聚焦“两会两会””两会矛头重指房市，但并无针对性政策出台，后续新政有待酝酿，宏观大势预期不定两会热议主题两会房产相关提案两会关注十大问题两会期间新政方向1.关于房地产行业地位医疗2.关于低碳地产和低碳建筑开发商囤地捂盘“国19条”出台3.关于土地出让制度高地价推高房价要求加强对土地4.关于土地出让金市场的监管民生工薪阶层住房难5.关于农村土地和小产权房《住房保障法》6.关于住房制度改革商品房价格过高以列入立法计划7.关于住房保障立法物业税开征问题房产8.关于保障住房管理和实施“非主营央企退9.关于经济适用房和廉租房房地产投资投机出房产”一定程10.关于房地产市场调控监管首套房贷的优惠度上增大了民企11.关于商品房预售制度投资房产的信心反腐二手房市场规范12.关于房价“低碳地产”成热13.关于国有房地产企业基本住房的保障点，有可能成为14.关于购房税费房地产信贷调控房产发展潮流教育15.关于物业税聚焦“聚焦“两会两会””“两会”期间房地产相关策略导向政策效果政府措施政策出台效果预测经济作用商品房市场的影响廉租房经济保障体系无影响加大保障住宅已经出台，地方短期执行力度的建设强，但长期不明确性较大经济适用房建设产生投资分流一部分商品房需求直接产生住房投资实物补贴分流一部分商品房需求基建拆迁、加已经出台，政府拆迁意愿较大旧城改造力间接刺激投资、传导时强，但拆迁难度在不断加大度货币补贴间较长影响改善性需求降低购置成本，变相提高居民2010年营业税减免已由两年购买力，对刚性需求影响较为提高到五年；契税或由1%提息税调整显著到2%刺激商品房市间接刺激投资，政策传变相提高居民购买力，对刚性2010年或调整为首付3成场首付比例调整导时间更长需求有较为明显的拉动2010年全国范围首付4成将对短期需求的拉动未必明显严格执行，利率优惠或提升为二套房政策8.5折。观点：根据两会“保增长、健康稳定发展”的精神，重击高房价的政策难出，但目前房价不断高涨的态势将有可能得到一定的抑制。政策聚焦政策聚焦一线时讯4月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。NO.2楼市快递【量价走势，供求关系，最新动态】量量价价走走势势3月楼市人气回暖价格坚挺3月份南昌楼市成交TOP10　楼盘成交套数成交面积（㎡）均价元/㎡1鑫业花园24622283.233853.42联发广场1527049.528706.334世纪风情14614493.965575.813凤凰城二期14516022.095328.815恒茂英伦国际12612445.444925.316博泰魏玛峰尚998673.94766.367南天阳光929197.043916.268联发江岸汇景608143.515967.439桑海春天586037.031713.3610荣昌格林晴天482258.823855.11成交活跃度跌至低点后稳步回升南昌市房管局官方网站数据中心公布的数据显示，自2009年12月开始，南昌楼市住宅成交量一路走低，至今年3月14日，仅成交33套，此后开始回升。2月份全市成交量为9.45万平方米，环比下跌了54.85%。市场形势的急转直下，严重打击了消费者的消费信心，观望气氛也开始在市场中出现。楼市价格坚挺1-3月南昌楼市成交均价维持在4000元/平米的均价。同比09年上升了11.83%。供供求求关关系系3月供应量逐渐增加3月后南昌楼市供应量逐渐增加今年1月首次出现供求平衡；但2月新增供应量再次急剧下降，当月仅新增5.4万平方米701-3月供应量，楼市开春明显迟于季节。60预估值3月新批预售16.4万M2，同比50歌4843增长34.3%，环比2月增长高4337路35189.4%；其中住宅16.28万40一预售量M2，同比增长73.35%；环比2（万3030方）月增长203.39%.楼市人气伴随19.3216.4020着新增供应量的增加开始回暖。9.45104月楼市有望再回春01月2月3月4月5月6月7月8月4月上旬，新批预售11.35万M2,其中住房10.41万M2。加上正在申请办理上市楼盘面积32万M2，预计4月新批上市面积约43万M2。截止4月12日，南昌市可预售商品房面积208.76万M2，其中住宅可售88.10万M2，共计8928套。全国两会后政策风险的释放，市场供给的集中回升，相对宽松的货币供给，都为楼市的回暖提供了保障。4月南昌楼市或将迎来姗姗来迟的小阳春。最最新新动态动态南昌28盘鏖战四月楼市“百盘大战”的时刻即将来临四月南昌楼市共有28个盘计划入市亮相或者开盘。纯新盘有6个，其中红谷滩大盘盛世经典和新地阿尔法国际社区首次亮相南昌，在别墅方面，千呼万唤的中式别墅大盘万科青山湖也将于四月上旬在媒体上亮相，正式推出南昌市场。此次推出市场楼市项目总量大概有25万余平方米，从区域分析红角洲将是四月推盘“重镇”。受市场大势和南昌土地市场成交价上升的影响，预计四月各楼盘均价相比于三月呈上涨的趋势。NO.3微观竞品【竞品总述，细说个案】竞竞品品总总述述竞品分布图09年因绿地中央广场泰濠紫荆国际公寓保利国际高尔夫花园精装豪宅的成功，今万科青山湖北京当代年南昌市过万元均价本案的高端产品和精装修项目应量增加；同时绿地中央广场青山湖东岸区域比08，央央春天浅水湾别墅滨江壹号09年供应量更大，竞世纪风情绿地香颂争将更加激烈。赣江新天地万科棠悦待售楼盘在售楼盘预计均价过万元项目竞竞品品总总述述3月竞品项目最新动态总建筑项目住宅产品最新均价本月成交楼盘名称面积最新开盘户型总套数元/㎡套数(万㎡)类型103㎡两房，20㎡高层高层5200世纪风情523800套10.01.30139㎡，三房155㎡洋房6400146洋房四房花园洋房。别墅261-375㎡独栋别墅高层5300保利国际351420套高层09.11.2713200-288㎡联排别墅高尔夫花园别墅12000310-375㎡独栋别墅独栋大宅约别墅5月别墅：独栋540–560万科高层25000初㎡双拼310㎡联排10待定待售青山湖别墅联排别墅高层9月210㎡；高层：13000-15000初160、180、220㎡高层住宅预计央央春天20待定10000左右待售待定写字楼明年预计5月滨江壹号50待定高层10000左右待售待定初高层北京当代待定待定待定待定待售待定多层泰濠紫荆高层待定待定待定待定待售待定国际多层万科万科青青山湖山湖关键优势主要客群自身品牌优势，精装修标准按照万科市区塔尖客户、高级公务员和企业老最高标准。总为主。项目概况占地面积：97000平方米总建面积：130000平方米物业形态：高层，别墅。价格：待定配套设施：楼盘旁边目前均无配套，主要依托区域配套为主万科万科青青山湖山湖售楼处推广诉求万科，青山湖（企业品牌和资源结合）最新动态前排别墅施工已经基本结束，现场售楼处本周正式亮相（市区接待中心已撤），3月26日取得首批预售许可证，可售面积624平米。预计5月初开盘，现正在加盖后排别墅，高层地块土地正在处理地基。首批别墅开盘价格预计25000元/高层地块㎡绿化万科青山湖万科青山湖总平面图推盘时间高层精装先推别墅产品，预计10修联排别墅区高层年5月份开盘，高层产区品预计10年9月份开盘双拼别墅区联排；景观带别推盘产品墅大区宅别独栋大院，共8栋，面积在墅区540–560㎡；景观少量双拼别墅，面积310带㎡左右；南面青山湖主力联排别墅面积在180–210㎡；“快速出货，把握时机”：其别墅预计5月份开盘，借助高层：面积有160、180和项目万科强大推广力度，有效引导客群，促进本案别墅销售。220㎡。启示“品牌联动”炒热青山湖板块：利用万科的品牌资源将青山湖板块的房产市场提升到一个新阶段。世世纪风纪风情情世纪风情项目概况总建筑面积:520000平方米总户数:3800户，约1.5万多人价格：价格区间5500元/㎡-6000元/㎡户型：1-4房户型均有产品组合多层+花园洋房+高层+小高层营销方式配