2014武汉办公楼市场上半年回顾彭博武汉战略顾问部总监2014年7月17日经济发展态势研究办公楼市场分析办公楼市场发展预测武汉与全球城市武汉仅次于旧金山、伦敦、迪拜、上海，全球活力指数排行第五位。3武汉与中国新兴城市50强仲量联行在中国大陆甄选出50个拥有大量商业地产发展机遇的1.5线和二、三线城市，构建了一个评估中国城市特征的框架。武汉目前属于1.5线过渡型城市，也是中部六省中唯一被列入这一类别的城市。4各城市办公楼市场排名哈尔滨成都杭州、大连沈阳南京、天津北京天津大连济南武汉、西安、厦门青岛郑州西安无锡苏州、重庆、沈阳南京苏州青岛、宁波合肥上海成都武汉杭州宁波重庆长沙福州台北昆明厦门郑州、长沙、无锡广州东莞深圳香港福州、济南、珠海、合肥、东莞、昆明、哈尔滨澳门珠海基于甲级办公楼总量、企业数量来源：仲量联行5武汉经济发展武汉市国内生产总值12,00018%16%10,00014%8,00012%10%6,0008%4,0006%4%2,0002%-0%2005200620072008200920102011201220132014武汉GDP（亿元）GDP实际增长率数据来源：武汉市统计局6武汉产业结构武汉市产业结构500045004000350030002500200015001000500020062007200820092010201120122013第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）数据来源：武汉市统计局7武汉消费水平武汉市社会消费品零售总额450040003500300025002000150010005000200520062007200820092010201120122013数据来源：武汉市统计局8经济发展态势研究办公楼市场分析办公楼市场发展预测武汉办公楼市场发展历程起始阶段调整阶段发展阶段快速成长阶段1995年2001年2004年2010年2013年招银大厦泰合广场禧邦可广场新世界国贸新世界中心民生银行大厦广发银行大厦1996199720022005200720102013自用形式建设武汉最早的甲级更多有实力的开发多个高品质办公办公楼入市商开始进入楼开工建设10办公楼市场指标—办公楼供应办公楼历史新增及累计供应2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000-新增供应（平方米）累计供应（平方米）?2005-2010年，市场供应增长缓慢，2011年开始，进入快速成长阶段。?2014年上半年，武汉整体办公楼市场仅新增一栋甲级办公楼—泛海城市广场。数据来源：仲量联行研究部11办公楼市场指标—办公楼供应比较2014年各城市办公楼供应量第三产业产值接近时，办公楼供应量武汉优质办公楼现阶段的整体供属于正常水平，存在一定市场空间。数据来源：仲量联行研究部12办公楼市场指标—甲级办公楼供应甲级办公楼新增及累计供应数据来源：仲量联行研究部13办公楼市场指标—甲级办公楼供应比较各城市甲级办公楼体量各城市甲级办公楼占比武汉办公楼供应结构中，甲级办公楼占比偏少，还有提升空间。数据来源：仲量联行研究部14办公楼市场指标—吸纳量及空置率办公楼净吸纳及空置率400,00040%350,00035%300,00030%250,00025%200,00020%150,00015%100,00010%50,0005%-0%2005200620072008200920102011201220132014H1净吸纳量（平方米）甲级净吸纳量（平方米）空置率甲级空置率2014全年甲级办公楼供应有限，甲级办公楼的需求表现有望优于整体市场。数据来源：仲量联行研究部15办公楼市场指标—吸纳量及空置率比较各城市空置率比较武汉办公楼空置率水平相较成熟的一线城市偏高，但在同等1.5线城市中还属于偏低水平。数据来源：仲量联行研究部16办公楼市场指标—租金办公楼租金1201008060402002005200620072008200920102011201220132014H1全市（元/平方米/月）甲级（元/平方米/月）武汉优质办公楼在2014年全年还将维持高于通胀率水平的上升态势，甲级办公楼的租金增长水平还将高于整体办公楼市场。数据来源：仲量联行研究部17办公楼市场指标—租金各城市甲级办公楼租金比较武汉甲级办公楼租金与北京、上海等一线城市相比还有差距，但在1.5线城市中已处于相对较高水平数据来源：仲量联行研究部18武汉甲级写字楼租户分析甲级办公楼租户来源甲级办公楼租户行业国内客户为武汉优质办公楼客户主体，制造业、金融业及房地产业是市场主力租户行业来源。数据来源：仲量联行研究部19武汉办公楼市场分布区域中南中北路光谷20武汉各区域市场办公楼概况各区域办公楼存量与空置率各区域办公楼租金建设大道武广武汉中央商务区汉口沿江中南中北路武昌滨江光谷甲级办公楼武昌新兴商暂无甲级办硬件最好体量最大，吸纳量高武昌租金最务区，空置公楼供应，最新商务区租金最高总体平均租空置率低高区域率低，市场未来表现可空置率为零金最高表现好期数据来源：仲量联行研究部21经济发展态势研究办公楼市场分析办公楼市场发展预测优质办公楼年吸纳水平仍会稳定，但空置率会上升武汉办公楼市场供应与需求700,00035%预测600,00030%500,00025%400,00020%300,00015%200,00010%100,0005%00%2005200620072008200920102011201220132014*2015*2016*2017*新增供应（平方米）净吸纳量（平方米）空置率数据来源：仲量联行研究部23优质办公楼市场整体租金涨幅将降低武汉办公楼净租金预测数据来源：仲量联行研究部24彭博仲量联行武汉战略顾问部总监+862759592166peter.peng@ap.jll.com谢谢COPYRIGHT?JONESLANGLASALLE2014