2014武汉零售物业市场上半年回顾李杰武汉董事总经理2014年7月17日城市地位及经济背景电子商务与实体零售零售市场分析及展望中国新兴城市50强HEILONGJIANG成都：中国新兴城市50强中首屈一指的房地产市场吉林沈阳重庆：全球增长最快的大城市新疆河北辽宁北京天津：重要的物流和制造业中心，积极发内蒙古天津大连展金融服务业山西沈阳：中国北部零售中心，重工业基地宁夏山东青海武汉：中国中部的枢纽中心，雄厚的教育甘肃江苏陕西河南安徽苏州基础西藏南京上海湖北杭州南京：历史上的重要城市，快速发展的服成都重庆务行业，雄厚的教育基础重庆武汉浙江四川湖南江西杭州：富裕城市，主要零售中心福建贵州台北云南台湾苏州：蓬勃发展的出口导向型经济广西广东广州深圳大连：业务外包和软件中心，吸引外商直香港接投资，旅游目的地澳门来源：仲量联行海南全球城市发展动力指数1旧金山2伦敦3迪拜4上海经济发5武汉经济6纽约联系7奥斯汀企业8香港9圣何塞建设10新加坡物业价格11深圳投资活动12雅加达北京新兴产业1314成都科技15洛杉矶教育16天津17波士顿18西雅图19东京20利马零售市场体系哈尔滨杭州、成都、沈阳沈阳北京天津大连青岛郑州天津、南京、武汉、重庆、西安无锡南京苏州上海杭州武汉青岛、宁波、大连、苏州、无锡成都宁波重庆长沙台北昆明厦门广州长沙、西安、郑州深圳香港哈尔滨、厦门、昆明澳门基于零售商集中度、零售物业总量、富裕程度、人口数量来源：仲量联行中西部主要城市人均GDP和消费品零售额比较人均GDP和人均消费品零售额——2012年元/年8990390,0007948280,0006966468673.4670,00060,00050,0003891440,000344832839730,000256102650020,0001375810,0000武汉成都郑州长沙重庆人均GDP人均消费品零售额数据来源：EIU经济学人智库中西部主要城市人均收入和消费比较元/年人均可支配收入和人均消费——2012年35,0003028830,00027061271942424625,000229681946020,0001881319054166101657315,00010,0005,0000武汉成都郑州长沙重庆人均可支配收入人均消费支出数据来源：EIU经济学人智库城市地位及经济背景电子商务与实体零售零售市场分析及展望中国电子商务市场规模?每年将新增4,000-5,000万网民，各主要国家电子商务销售额以及3,000-4,000万网购消费群体?43%的中国人口使用互联网，这其中仅有40%在线购物，而发达国家的比例可达到70-80%?快速增长的主要动因-经济的高速增长-中等阶级群体的不断壮大-零售市场不成熟，尤其在3、4线城市-在线付费与快递服务的不断创新与竞争来源：艾瑞咨询、波士顿咨询、仲量联行电子商务将摧毁实体零售业？?电子商务将对一些实体零售业态产生冲击，危及一些实体连锁店?许多小城市欠缺现代化的购物中心，电子商务的迅猛发展是否意味着不再需要建设购物中心？?智能手机的广泛应用加速“展示厅”现象的蔓延“中国的零售市场还远未发展成熟。虽然人均年收入和零售额增速迅猛，但中国实体零售店的覆盖网络尚未完善，许多不发达城市仍没有现代化的购物中心，也鲜有国内外知名零售品牌入驻。”一些零售业态将丧失竞争力?追求价廉物美的在线消费者更倾向于在淘宝上选购无品牌大众型的服饰?淘宝上的商品与低端散售型购物中心所销售的商品种类重叠?低端散售型购物中心将逐渐被淘汰对中国的零售业主们来说，不是末日?“逛街”作为休闲方式根深蒂固?尽管电影可以免费在线观看，但中国电影产业这几年仍取得了飞速发展?一些购物中心提供网上无法获得的体验，消费者更愿意在此类购物中心消费区域性购物中心的营销策略?自我防卫：减少网购中流行的品牌和业态?体验：提供餐饮、娱乐、生活类的体验?促销：大型活动、临时专柜?技术：无线网络、交互式触屏导购、应用程序?便捷：足够的停车位和交通可达性中国的电子商务市场仍将继续向前发展?创新和竞争的最终受益者将是消费者?随着市场的不断发展成熟，优胜者将从优胜劣汰中脱颖而出?购物中心不会被市场淘汰城市地位及经济背景电子商务与实体零售零售市场分析及展望武汉主要商圈发展现状7商圈成熟度和定位示意图6.56解放大道青年/建设大道5.55解放大道江汉路4.5中南路王家湾4青年/建设大道3.5王家湾成熟度3徐东2.5街道口光谷21.5钟家村1光谷0.5000.511.522.533.544.555.566.57定位注：商圈定位和成熟度都以评分方式呈现。7表示成熟度和定位最高，0表示最低。其他为介于两者之间，0.5为一个最小评分单位。2014年第二季度武汉优质零售物业市场指标本季度本季环比变化同比变化总体量*全市4,131,460↑180,000↑684,000（平方米）汉口1,797,900↑120,000↑260,000武昌1,800,560-↑364,000汉阳533,000↑60,000↑60,000空置率全市9.2%↑0.9个百分点↑5.7个百分点全市546↑0.6%↑3.0%租金**汉口640↑0.8%↑3.3%（元/平方米/月）武昌497↑0.4%↑3.1%汉阳349↑0.6%-*总体量包含购物中心和百货商场**租金为购物中心首层、非主力店、一般零售类商户的净租金，且基于净租赁面积，租金环比为同质比较来源：仲量联行房地产资讯服务，2014年第二季度零售物业市场要点?第一季度餐饮娱乐业态需求保持强劲，1-2月餐饮业零售额在来自中国传统新年假日需求的推动下，前两月零售额同比增长15.6%，预计全年餐饮业仍继续扩张。?第二季度，泛海城市广场入市，带来武汉CBD首个零售项目；人信汇开业，提升汉阳零售市场。?购物中心占比进一步增加，预计2014-2017年新增项目中，购物中心比例高达95%。?零售物业租金表现平稳，短期内空置率保持稳定。未来三年供应放量的同时，需求量也将保持旺盛，届时，品牌将面临更多的选择和更优惠的租赁条款。上半年两个项目入市，带动新增需求60014%50012%10%4008%3006%空置率千平方米2004%1002%00%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22005200620072008200920102011201220132014新增供应净吸纳量空置率来源：仲量联行房地产资讯服务，2014年第二季度优质零售物业租金保持稳定增长330武汉零售物业租金指数2801001基数230为180第一季度年1302005200以80Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22005200620072008200920102011201220132014注：租金水平按照首层小型服饰商铺净租赁面积计算来源：仲量联行房地产资讯服务，2014年第二季度成熟项目租金走势平稳9004008003500)01700为)600300季度1500第千平方米250年(4003002005002(新增供应200150100租金指数01002005200620072008200920102011201220132014供应租金指数(年底)同质比租金指数(年底)来源：仲量联行房地产资讯服务，2014年第二季度零售需求依然旺盛，未来三年供应放量1,200全市供应与需求预测15%13%1,000）11%)8009%6007%空置率5%4003%千平方米（建筑面积2001%0-1%200600270028002900200121012201230122014*0125*0126*012新增供应净吸纳量空置率来源：仲量联行房地产资讯服务，2014年第二季度李杰武汉董事总经理+862859592188Jie.li@ap.jll.com谢谢COPYRIGHT?JONESLANGLASALLE2014