【天盛·商务中心】住宅交房方案暨天盛房产交房流程营销策划部二○○七年十月十五日1前言【天盛·商务中心】是我公司在龙泉驿区航天城开发的高档商住楼，占地平方米，总建筑面积平方米（其中，住宅平方米，套；商铺平方米，套）。为确保下一步住宅交房工作的顺利进行，并形成我公司正式的交房流程，营销2部总结了商铺交房的经验教训，并走访了一些知名开发企业，了解了他们的交房流程后，根据物业交房的惯例及天盛·商务中心的具体情况，特制定了天盛·商务中心住宅交房方案。并从本次的交房方案中提炼出交房流程以便成为公司交房的固定模式.3目录一、解读9·30商铺交房二、行业中的几种交房模式1交房原则三、XX公司交房流程2交房时间安排3交房地点四、天盛商务中心交房方案4交房流程5入住办理资料准备五、天盛房产公司交房固定流程6人员配备六、天盛房产公司交房固定流程指引4一、解读9·30商铺交房1、交房重视度不够，无明确的交房办法解；2、交房责任主体不明确；读涉及到的相关部门应派相关专业人员组织交房3、分户验收时存在的问题没得到落实，遗留问题未及时解决A、现场玻璃墙与每一间的砖墙之间的缝隙；B、房间堆放的杂物、厕所的杂物4、基本条件未具备，资料不齐A、消防验收未完成，不能通知客户立即装修B、应该备齐《质量保证书》、《使用说明书》以及水电、结构图纸55、协调不到位、国家相关文件及收费标准未作公示交房前一天协商的是交1000元/间的装修押金和一个月的物管费通知客户，但交房当天，加收了建渣费和装修管理费。6、交房时间未作考究A、时间选择在国庆大假前一天，客户比较有充足的时间来进行查验；B、国庆放假，多数业主都要装修，出现的问题，因工作人员放假，不能及时保证维修到位。6二、行业中的几种交房模式第一种第一种，由销售代理公司或销售部牵头，工程部、物管配合物业管理市场化程度较低、以开发公司为主体的物业管理公司；物业管理公司无交房经验，需得到外来力量帮助第二种第二种，由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合☆开发公司支持下的半市场化物业管理公司，在物业管理上已积累了一定的经验，但不具备工程方面的专业技术人才第三种，由物管公司全权负责第三种完全的市场化的物管公司，没有自家开发公司的支持，具备各方面的专业技术人才和丰富的物业管理经验，主要凭借较强的策划顾问能力与经验在市场上取胜。7三、XX公司交房流程1、交付形式⑴、先内部分户验收（工程、销售、物管一起验收交付给物管）⑵、由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合交付给业主。2、身份确认：（确认是否符合以下交房条件）⑴、客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成；⑵、代收费用是否已全额交纳；⑶、是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备；⑷、是否签订业主临时公约和承诺书；⑸、满足以上3个条件后，开具交房通知书。3、物管确认：⑴、业主将交房通知书、房款和代收费用收据、购房合同（原件及复印件）、身份证（原件及复印件），一并递交给物管公司客户服务中心。⑵、交物管相关费用签收《质量保证书》、《使用说明书》和物业发放的有关文件。⑶、签署物管协议、物业相应管理规定。⑷、填写住户登记表和业主信息采集表。⑸、明确物业收费项目及交纳相应费用。⑹、发放钥匙或签署托管协议。84、XX开发公司：⑴、客户在物管办理完毕物管手续后，到开发公司办理交房验收手续；⑵、开发公司派出验收人员（工程及相关人员）负责陪同客户进行交房验收，并记录交房验收情况；⑶、验收完毕后，开发公司出具钥匙交接手续单。如有问题，开发公司工程部将客户验收反馈的问题及时进行整改，并及时通知客户再次进行验收。5、XX物业公司⑴、在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后，物业公司正式将客户所购房钥匙交于客户；⑵、客户接到钥匙后，办理钥匙交接手续；⑶、交房流程结束96、XX公司交房流程图代理公司或销售部业主名单公司财务部业主结算表物业管步骤1：前期阶理段公司交房通知书销售中心交房通知书业主10业主销售人员带领至物业管理步骤2：接待阶段物业管理处11物业管理处验证业主身份交纳相关步骤3：交费收资料费用发放二书及物签业公司相关文件署托管协议12验房工程整改步骤4：验房阶合格不合格步骤段4：验房阶段签字确认13签字确认回到销售中心办步骤5：接钥匙阶段理钥匙交接手续结束14四、天盛商务中心交房方案1、交房原则采用市场上的第二种方式（由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合）避开节假日；分批次交房；满足提前交房业主的需要（发出入住通知书后对需要提前交房的业主2实、交房时间安排行提前交房）；第一批：2007年12月19日～20日6楼以下的业主第二批：2007年12月21日7～10楼的业主第三批：2007年12月22日11～13楼的业主第四批：2007年12月23日13楼以上的业主注：严格按照以上时间集中办理，节假日不办理，延期的客户自行到各相应部门办理153、交房地点商务中心一楼集中办公交房（各交房组分开办公室）4、交房流程步骤1：前期阶段⑴、交房前30天（2007年11月19日前）营销策划部负责将业主详细名单及联系方式移交给物业管理公司，由物业管理公司建立业主档案、应收费用明细，制定并填写完《入住通知书》之后将其移交给营销策划部；营销策划部负责将业主详细名单、购房明细表、房款结算标准、产权办理收费标准移交财务部，由财务部进行核算分户的维修基金、房款结算制表后返营销策划部。-----工作日期10天。确定并定制交房礼品-----工作日期10天。16⑵、交房前20天（2007年11月29日前）营销策划部填写完《入住通知书》中的缴款内容后通知业主（报纸公告、电话通知现场领取，特殊情况特快邮寄）---工作日期3天。步骤2：移交至物管⑴、交房前20天（2007年11月29日）工程部负责工程竣工验收⑵、交房前10天（2007年12月9日前）工程部负责将住宅进行分户验收给物业公司（必须作闭水实验及水试压验收）---工作日期3天。⑶、交房前10天（2007年12月14日前）工程部负责将《使用说明书》、《质量保证书》、竣工验收合格证件及分户水电、结构图交给物业管理公司，物业管理公司制定交房所需的各类交接表格，并将应具备的相关法律法规文件喷绘公示。17⑷、交房前10天（2007年12月9日前）财务部开好分户的发票。⑸、交房前5天（2007年12月14日前）物业管理公司对交房细节进行再次清理，查漏补缺。⑹、交房前3天（2007年12月16日前），物业管理公司对交房现场的内部环境进行合理布置：A、一楼接待大厅门口设置物业标识的指示牌。B、大厅内四周配以鲜花、盆景加以点缀。C、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在接待大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。D、在一楼放置展板，内容：乔迁之函、入住办理流程、入住须知、入住收费标准、装修须知、家庭防火安全常识、家庭装修安全常识、物业管理服务项目。E、各岗位人员姓名在办公桌上用名牌标明，便于与业主沟通。18物业管理公司对交房现场进行适当的氛围包装：A、在现场大门口，设立横幅“天盛·商务中心喜迎各位新业主”。B、在前面的道路上设立指示牌，指引业主到交房现场办理入住。步骤3：交房阶段⑴、住操作流程图接待――资料核验――结算房款等费用――缴纳物管等费用--签署协议――房屋验收――领取钥匙（业主如需物业公司托管钥匙，则签订《钥匙委托管理协议书》）――完成入住手续19⑵、住操作流程图接待（销售人员）资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，收产权办理资料（产权办理人员）签字：结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：20缴纳物管等费用缴纳维修基金、物业管理等相关费用（物管公司）签字：签署协议签署物管相关协议、填写相关业主信息，收回入住通知单（物管公司）签字：21房屋验收业主会同物管验房人员（现场验房（物管公司）工程整改签字：合格不合格签定《房屋验收合格表》业主签《遗留问题整改通知单》（验房人员）签字：（验房人员）签字：验收完毕回到签署协议处领取钥匙，签字确认（物管公司）签字：22⑵、办理入住须携带资料业主本人办理所需资料1）入住通知书；　　　　2）购房合同及收据（发票）；3）业主身份证及业主图章；4）现金（用于缴付管理费等相关费用）；5）如以公司名义购买，须带公司营业执照、法人章、身份证及复印件委托人办理所需增加的资料：1）业主或公司法人委托书；2）业主、委托人身份证及复印件、图章；235、入住办理资料准备责任完成时序号内容责任部门人间1入住通知单物管公司2入住流程图物管公司3前期物业管理服务协议物管公司4车位物业管理协议物管公司5车位租赁物业管理协议物管公司6车位租赁登记表物管公司7装修垃圾清运协议物管公司248住宅消防管理规定物管公司9业主情况登记表物管公司10房屋验收表物管公司11房屋遗留问题整改通知单物管公司12钥匙委托管理书物管公司13装修文件物管公司14业主手册物管公司15入住文件签收单物管公司16入住须知物管公司2517工程竣工验收合格证明工程部18工程规划验收合格证明工程部19住宅质量保证书工程部20住宅使用说明书工程部21水电、结构图工程部22客户名单销售部23合同情况表销售部24合同结算表财务部266、人员配备（20人）⑴总负责人1名（物业公司）成立交房小组⑵物业管理费用收费员1人（物业公司）物业管理应收的相关费用⑶协议签署员1名（物业公司）主要做好与业主签署协议工作，并要做好相关解释工作⑷钥匙发放员1名（物业公司）主要负责业主验收房屋后，发放钥匙工作，并与有需要物业公司托管钥匙的业主签订钥匙委托管理书。做好相关记录，把钥匙存档⑸应急事件处理人