东方林实业十里乡项目营销策划简案阜阳市山水房地产营销有限公司概述东方林实业十里乡项目位于阜阳市北侧——阜阳市颍泉区阜太路十里乡，紧邻105国道，位置略偏远。目前项目周边基本无各种生活设施配套，项目地理位置由于略偏远及受项目南侧阜阳市殡仪馆的影响，在阜阳市民心中感觉不佳。如何能在一年左右的时间内推出十里乡项目，打响项目的知名度，树立项目的优质、适宜居住形象，改变消费者对项目位置的抗性，从而实现快速而顺利的销售是我们双方合作的目标。策划导读一、阜阳房地产市场现状二、项目自身状况与分析三、项目SWOT分析四、项目命名五、项目定位六、项目卖点提炼界定七、项目包装八、项目宣传推广九、项目营销执行一、阜阳房地产市场现状一、阜阳房地产市场现状阜阳的基本状况阜阳市位于安徽省西北部，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市，人口932万，面积9775平方公里，是全国比较大的地级市之一。阜阳是农业大区，工业经济薄弱；由于人口较多，阜阳是劳务输出基地，常年输出劳动力约200万人，每年打工经济收入回流阜阳约80—120亿元；。阜阳2007年度GDP收入是450亿元。一、阜阳房地产市场现状阜阳房地产市场的基本状况2002年以前，阜阳房地产市场价格一直在低价位徘徊，投资基本停滞。2002年以后，进入了快速增长期，城市建设步伐加快，房地产投资升温，房价快速攀升，市场交易趋于火爆。综合起来具有以下几个特点：一、土地供应量增加，土地市场越来越规范二、房价涨幅较大三、楼房开发成规模化，集中化四、房地产由“卖家居”向“卖环境”转化一、阜阳房地产市场现状阜阳房地产市场的需求阜阳住房需求量较大，现仍未被满足。阜阳住房需求历史欠账较多，现有居住面积在50－100平方米的居民达53％，多为以前的房改房和自建房，存在面积小、环境差、设施不配套的状况，群众要求改善居住条件的愿望十分强烈。据2007年底公司对全市居民住房消费问卷调查分析，不考虑购房的仅占26%，1年内考虑购房的占31%，计划2—3年购房的占27%，3—5年购房的占19%。阜阳房地产投资需求升温。受房价上涨、投资回报率高的吸引，越来越多的消费者选择房产投资作为一种保值、增值投资渠道。县城及乡镇购房者渐成主力。随着阜阳城市化进程的加快，阜城周边乡镇及县市居民以子女教育、做生意、追求城市化为购房目的的消费需求每年呈递增趋势，这其中外出打工的农民占50%以上比例。一、阜阳房地产市场现状阜阳房地产市场的展望需求决定着供给，市场经济规则决定着阜阳房地产未来市场发展的方向。展望未来，阜阳住宅房地产市场将呈现以下几个发展态势：一、阜城的住宅结构将日趋平衡，精品住宅、经济适用房、廉租房与中档住宅将构成阜阳房地产市场的主力军，自建房进一步减少。二、消费者的购房理念将从“买房买地段，向买房买环境、买品牌、买生活方式发展”。三、房地产开发竞争加剧，房地产投资会进一步增加，房产的价格将稳中有升。二、项目自身状况与分析二、项目自身状况与分析项目概况本项目位于阜城北面颍泉区的城郊边缘，项目占地86亩，规划建筑面积约6—8万平方米。其中商业铺面2—3万平方米，住宅4—5万平方米。商业铺面目前规划为家具/建材/家居市场。住宅目前规划为普通多层住宅和复式/别墅住宅。二、项目自身状况与分析项目土地状况项目紧邻105国道，地块为略长方形状，平整，无需拆迁。现项目土地以新农村建设用地形式取得；国家相关法规对新农村建设土地用途及买卖对象控制较严，政策因素对项目的销售造成一定销售上的阻碍。二、项目自身状况与分析项目周边环境状况项目处于市区的边缘，周边基本无相关生活设施配套。项目南侧紧邻是加油站和二手车市场，向南1500米是阜阳市殡仪馆，消费者联想较差，不利于住宅销售；项目的西侧是阜太路收费站，由于阜太路收费站处于项目的中间位置，此对项目商业铺面的建设造成一定影响；项目的东侧、北侧是农田。项目西侧几个村庄形成家具制造集散地，对项目的家具市场商铺销售有利。二、项目自身状况与分析项目交通及周边配套设施状况该项目位于颍泉区北面，105国道阜太路收费站东侧，。项目的附近有29路公交车通往市内。项目的周边以农民的自建房为主，尚无规范和成型的小区。也无大型的商业中心和成型的专业市场。一些生活配套设施如超市、菜场、医院和学校都未具备。二、项目自身状况与分析项目进展状况项目现已委托设计院进行项目设计；项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证尚未获得；项目现尚未动工兴建。三、项目SWOT分析三、项目SWOT分析S（优势）1、项目周边为村庄农田，环境较好，空气新鲜。2、项目占地规模较大，利于小区的景观及配套设施营造，并有利引入先进的物业管理，塑造成熟规范的小区。3、项目销售上走低端路线，房价远低于市内其他房产的价格。三、项目SWOT分析W(劣势）1、项目位置偏远，附近仅有29路公交车通往市区。2、周边无集贸市场和大型超市，给住户的生活带来十分不便。3、周边的配套设施如医院、学校、酒店等尚未具备。4、项目南侧有市殡仪馆，对客户造成负面的心理影响。5、项目为新农村建设用地，在销售上及房产证办理上有较多限制。三、项目SWOT分析O(机会)1、住宅方面，阜阳房地产市场仍有较大的需求，尚未达到饱和。2、商铺方面，项目周围有大量小型家具生产企业，利于招商。3、项目的景观及绿化营造出来以后，能有效提升项目的形象，突出项目的环境优势。4、阜城大规模的城市进程在近年内能改变人们对项目偏远的看法。三、项目SWOT分析T（威胁）1、泉北在建项目较多，项目南面有依泉雅苑、依泉庭苑、百合康城、泉水湾、中泰名城、美在花城等项目，以及两个大型的拆迁安置区，在很大程度上消化了本项目的大批客源。2、全国部分城市房地产价格出现下跌，使一部分消费者抱着持币观望心态，从而为本项目的销售带来一些不利影响。3、项目为新农村建设用地，建筑商铺及住宅面向阜阳市区居民销售，极易引起相关职能部门查处的威胁。三、项目SWOT分析SWOT分析综上所述，本着突出优势、克服不足、抓住机会、避免威胁，增强我方项目竞争力的原则；我们要着重从以下几方面入手：1、在宣传上重点突出我们的外部环境优势，产品上尽快对小区的景观和绿化加大建设，以实景现场的展示来快速推动销售。2、对项目进行统一、专业的包装。通过专业的宣传和有效的营销提高产品的知名度拉近与消费者之间的距离。3、价格上低开高走，便于快速销售、聚集人气、提高知名度。也利于快速回笼资金，对二期的销售起促进作用。4、通过项目风水上佳等宣传，抵消项目南侧殡仪馆的负面影响。5、销售上以正面的小产权房长期居住使用案例及项目的低价格，来突破新农村建设用地的影响。四、项目命名四、项目命名主选名称商业命名：东方家具大市场+东方家居建材大市场住宅命名：东方玫瑰园命名释义：1、开发公司为东方林实业，项目命名“东方”，具有彰显、提升开发公司品牌的作用。2、“东方”名称大气、易记忆，用在商业市场上，能有效地提升市场档次及规模，促进市场的经营。3、对商业市场的分开命名，能突出市场的专业性，显示出市场的规模，并方便消费者对市场的认识。4、“东方玫瑰园”名称大气、优美，能给消费者较好的联想，并方便消费者记忆；另外，“东方玫瑰园”能较好的提升住宅小区的品质及档次，并能突出住宅小区景观绿化多、环境优美、居住舒适的特性。四、项目命名备选名称商业命名：皖西北家具大市场+皖西北家居建材大市场泉北家具大市场+泉北家居建材大市场十里家具大市场+十里家居建材大市场住宅命名：十里香花园十里香安居苑东方家园东方花园东方安居苑五、项目定位五、项目定位1、产品定位（住宅）通过对项目的状况分析和房产市场的调查，结合项目的实际情况，本着突出优势，并最大化的促进项目的销售原则；经调查分析确定本项目产品定位于：百姓生活规范小区定位释义：百姓生活：本项目因位置偏远，总房价较低。针对的客户群为中低收入阶层，对中低等收入占大多数的老百姓来说房价是他们购房与否的第一选择。规范小区：规范包含着小区的安全性，整洁性，对普通的城镇居民具有一定的吸引力。五、项目定位2、形象定位（住宅）根据本项目的产品定位以及项目要传达给消费者的信息和促进销售的原则，确定将项目定位于：整洁规范的，美丽安全的百姓小区形象。五、项目定位3、消费者的定位（住宅）根据项目的地理位置和项目的自身状况以及阜阳房地产市场的状况，将项目的消费者定位为：1、本项目商业市场业主或从业人员。2、本项目周边居民。3、本项目北侧、东侧、西侧周边乡镇客户。4、阜阳市区（主要集中在颍泉区域）中低收入年轻人群（因结婚或其他原因购买低总价小户型房屋）。5、阜阳市区（主要集中在颍泉区域）中高收入人群（有私家车，因欲改善居住环境购买别墅/复式住宅/一楼带院大户型住宅）。6、太和县中高收入人群（有私家车，因欲到阜阳市居住，来本项目购买别墅/复式住宅/一楼带院大户型住宅）。六、项目卖点提炼界定六、项目卖点提炼界定通过对项目优势的分析和产品形象的定位，提炼出本项目的卖点如下：1、环境优美2、小区规范3、经济适用4、升值潜力六、项目卖点提炼界定1、环境优美城市生活田园风光项目周围是农田、树木环绕。空气清新，放眼皆绿。小区内景观的营造和绿化，让你推开窗就投入大自然的怀抱。这里远离了城市的浮尘和喧嚣，给工作之余的你带来了一种心灵的宁静和享受。休息的时候又可以带着孩子出门与大自然亲密接触，了解一些书本上学不到的知识。六、项目卖点提炼界定2、小区规范小区引入先进正规的物业公司，对小区实行全封闭式管理，确保小区的安全与整洁。在这里你享受的是全天候的贴心服务。六、项目卖点提炼界定3、经济适用较低的总房价和优质的产品形象是本项目的一