物业管理费预算案物业管理费预算案二二0000七年十月十一日七年十月十一日?现在状况现在状况目目?服务目标及费用设想服务目标及费用设想录录?预算案说明预算案说明?存在问题暨建议存在问题暨建议第一部分　　现在状况第一部分　　现在状况现在状况现在状况1.1.晶苑房地晶苑房地产产在常平、香港、上海在常平、香港、上海发发展需要物展需要物业业管管理提升一理提升一个档个档次，且在相次，且在相应应一段一段时间时间不落后不落后2.2.物物权权法、法、劳动劳动合同法出台后，合同法出台后，对对物物业业管理行管理行业业成成本的增加本的增加3.3.水水费费等能源等能源费费用仍有上升的用仍有上升的趋势趋势，使物，使物业业管理管理费费用上升用上升4.4.房地房地产产市市场场的繁的繁荣荣，推，推动动物物业业服服务费务费用上升用上升5.5.消消费费者者对对物物业业服服务务的期盼，要求上升，而服的期盼，要求上升，而服务务的的提升，涉及的也是成本的增加提升，涉及的也是成本的增加6.6.行行业业以深以深圳来圳来看，看，关内优质楼盘关内优质楼盘物物业费业费大多在大多在2.82.8元元//㎡㎡~4~4元元//㎡之㎡之间间SWOT分析S（strength）W　（weakness）1、小区前期开发物业费别墅在1、翰林物业属新建立，所有部门2.5元/㎡㎡,,高高层层在在2.52.5元元／职务均会涉及，增加了本身的费22、已、已经经有了升价基有了升价基础础用、成本及房地产的投资33、有、有国际国际知名品牌物知名品牌物业业公司在公司在2、团队是新的，也有服务质量达支撑物支撑物业费业费的基的基础础不到设想的风险性，引起业主不满44、新、新组组建，有建，有许许多多设设想可以想可以达达2、由于是分期开发，服务面积达成，一成，一张张白白纸纸服服务项务项目可策目可策划划不到，亏损期会延长O（opportunity）T（threat）1、幼稚园教育品牌的支持1、物业市场竞争的不规范性2、香港、深圳、常平购买者对较高2、万科等品牌物业服务收费情况仍不物业费的消费习惯了解，3、政府已经从政府指导价为物业费3、此次目标客户主要为常平客户，对备案，市场协商成为主流物业服务费用较高的消费习惯不强4、竞争对手低档物业服务及收费使4、前期开发区域物业服务质素不高对高端楼盘及配套服务有一定市场新区的影响第二部分第二部分服务策划及费用设想服务策划及费用设想　　　　体验式客户服务　　　　　传统综综合合资产资产服服务务＋一站式服＋一站式服务务　　　　风险评估＋战略规划＋危机管理＋训练有素安保措施的安管专员日常清洁、绿化　　　　专业的建筑装饰维护＋家政服务＋后勤计划＋执行＋环境政策＋针对传染病毒的卫生管理建筑维修　　　　全现的预防性保养计划＋健康及安全（突发性维修）风险评估＋设备持续升级／改善的资本开支　　　　一站式礼宾服务＋一体化接待方案＋人情客户服务（大厅接待）味／个性化的业户关系计划　　　　财务软件平台＋资产管理财务收费房地产竣工后的附属功能　　　　房地产投资＋使用“俱乐部”服务策划及费用设想服务策划及费用设想?项目引入第一太平戴维斯或者仕邦魏理仕管理通过品牌管理公司提高项目的形象，通过细节服务打动客户，为置业家庭提供贴心的管家服务。?加强基础服务：安管防护从小区大门→区大门→入户大堂→电梯大堂→报警系统设置五重安防系统；另外，消防自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务，为业主营造一个舒适安全的家居空间?客服的提升设计多重服务，前台受理、区域管家、装修事务受理专员、设施开通专员、让业主足不出小区就搞掂，另外，还为业主提供保姆、钟点工、清洁家居、小孩托管等个性化服务。社区文化的提升，结合细儿园资源，从教育入手，深化社区教育文化，以此提高物业附加值?小区创示范/ISO贯标，提高业主对小区信任行业一般在前期服务协议中约定，若物业企业取得市省国优，物业费相应上升10%~25%费用设想费用设想?不是越便宜越好不是越便宜越好我们不能削弱高品质服务的影响我们不能削弱高品质服务的影响力力普遍普遍的的误解：误解：较较低低的物业服务费的物业服务费意味着意味着提高房地产提高房地产的的市市场竞争能场竞争能力？力？消积的管理消积的管理方式：永久方式：永久关闭关闭夜景照明夜景照明、、放弃放弃维护维护购买购买奔驰奔驰、、宝马宝马、保时、保时捷捷时时人无讨价人无讨价还还价：价：购买的购买的信念：信念：个个人身份人身份++安全性安全性++可可靠靠性性++售售后服务后服务++价价值保值保持持拥拥有高品有高品质质的服的服务务才能保持物才能保持物业业价价值值费用设想费用设想序号序号项目项目收费标收费标准元准元//㎡㎡··月月11高层高层1818层层2.6~2.82.6~2.822小高层小高层1111层层2.2~2.62.2~2.633小高层小高层99层层2.2~2.62.2~2.644叠叠加别加别墅墅3.8~4.53.8~4.555会会所所3.8~4.53.8~4.566幼幼儿园儿园3377商商业业3.8~4.53.8~4.588车车位位100~180100~180元元//个个··月月20082008年度费用设想年度费用设想项项目目面面积积单单价价收收费费率率收入收入//年年支出支出//年年年度盈亏年度盈亏住宅住宅22,176.022,176.02.82.89090％％12837412837400会会所所2911.592911.594.54.5100%100%2620426204幼稚幼稚园园3466.83466.833100%100%2080120801商商业业750.36750.364.54.590%90%67536753车车位位21921918018015%15%1182611826其他其他((办办7600076000证证))小小计计26995926995922538742253874-1983915-198391520092009年度费用设想年度费用设想((二期预计二期预计0909年年1010月月11日交楼日交楼))项项目目面面积积单单价价收收费费率率收入收入//年年支出支出//年年年度盈亏年度盈亏住宅住宅91210.3891210.382.82.89090％％770244+5770244+52189721897会会所所2911.592911.594.54.5100%100%157225.8157225.8幼稚幼稚园园3466.83466.833100%100%124804.8124804.8商商业业750.36750.364.54.590%90%40519.4440519.44其他其他1748.891748.893390%90%5000050000车车位位838318018015%*315%*3个个67236723月月车车位位407407180180219*60%*219*60%*270864+1270864+11212个月个月52285228其他其他((办办10000001000000证证))小小计计20575042057504300300万万-100-10020102010年度费用设想年度费用设想项项目目面面积积单单价价收收费费率率收入收入//年年支出支出//年年年度盈亏年度盈亏住宅住宅91210.3891210.382.82.89090％％27581902758190会会所所2911.592911.594.54.5100%100%157225.8157225.8幼稚幼稚园园3466.83466.833100%100%124804.8124804.8商商业业750.36750.364.54.590%90%40519.4440519.44其他其他1748.891748.893390%90%5000050000车车位位838318018030%30%5000050000车车位位40740718018060%60%500000500000其他家政其他家政150000150000小小计计38307383830738480480万万-100-100万万会所会所2008~20102008~2010年费用设想年费用设想项项目目月收入月收入月月数数收入收入//年年支出支出//年年年度盈亏年度盈亏2008200830000300002260000600001010万万-4-4万万200920091000001000001212120120万万6060万万+40+40万万201020101500001500001212180180万万100100万万+80+80万万小小计计306306万万170170万万+116+116万万综述:2010年物业费收入380万及会所收入180万,物业支出480万,会所在100万,小计亏损在20万/年,如果家政及车场收入理想,则会持平第三部分第三部分预算案说明预算案说明预算案说明预算案说明?0808年全年费年全年费用用225225万万,,其中其中1-101-10月费月费用用152152万万,10,10月月3131日收楼日收楼((行行业业操作在操作在收楼前费收楼前费用用一一般般由由开发开发商负责商负责))?0909年年由于由于管理管理面面积积在在1010月月11日前日前只有只有2900029000平方平方,,其余其余77万平方在万平方在1010月月11日日交付交付,,故故收不收不敷敷出出,,亏亏损损在在100100万左右万左右?20102010年管理年管理面面积积1010万万,,年收入年收入在在380380万万,,而而费费用用在在480480万万