上饶中航城项目二、三期产品定位报告2010年11月基于大盘开发的思考?需要保证项目客群的成长性；?需要保证项目价值的成长性；?客群的成长性要求产品面的拓宽；?价值的成长性要求引擎的不断导入；第一部分定位前审视城市格局——远离城市中心，自成板块“五片区、两组团、复合中心”?五片区：信江北岸的老城—带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。?两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。?复合中心：城市中心“三心并一心”城东片区城东片区，形成复合中心，由中心片区南部罗桥组团罗桥组团的行政办公金融文体中心、老城—带湖片区带湖片区带湖片区的商业服务中心和三江片中心片区中心片区区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施呈“Y”字型布局老城片区老城片区。旭日片区旭日片区?各片区、组团之间由绿带、河流和城市重大设施分隔。相邻片区或组三江片区三江片区团之间有两条以上的联系通道，各片区、组团内就业岗位和生活居住水南组团水南组团相对平衡，功能各有侧重。资料来源：上饶市规划局地产格局——本板块属于城市热点板块（1）老城地区：功能疏解、人口疏散。（2）带湖地区：设施配套、吸纳人口。本本项项目目3：（）中心片区：极化发展、集中高效。带湖板块板块2171元/平米城东平米4元/（）旭日片区：互动发展、融入城区。3500（5）城东片区：完善配套、紧联主城。政务中心板块3300元/平米（6）三江片区：一江两岸、做出特色。心板块（7）水南组团：绿色背景、做好减法。）市中旭老城2（（/平米2日3元（8）罗桥组团：适当发展、独立配套。9上393片0饶元区县/）平米水南街板块2724元/平米开发三江板块区2660元/平米地产格局——板块支撑点与发展点明晰板块名称板块特征描述?传统市中心，配套成熟；市中心板块?供应量少，均价约在4000元，部分项目约4300-5000元；?在城市功能划分上定义为“功能疏解、人口疏散”；?依靠集中市场形成的规模居住区；城东板块?依托市场的商品中转功能，辐射周边乡县，规划定位为完善配套，紧联主城；?整体（含别墅）均价约在3500元，公寓实际成交价约在3300元左右；?首批承担市中心人口疏散的板块，在配套上承担主城配套分解的功能；带湖板块?配套将逐渐得到完善，供应量较大，整体均价约2200元；?市政府重点打造的政务新区，可能是未来住宅供应的主要方向；政务中心板?相关公务员、事业单位职员成为该区域首期导入人口；块?依托政府强大的影响力，对周边乡县的号召力较大，均价约3300元；?旭日板块原本的上饶县承担起工业园区的功能，人口导入较多，住宅供应量较大；?原始居民较少，由于政务新区的新建，在一定程度上决定了上饶县与信州区（上饶（上饶县）市）的快速融合，整体成交均价约2290元；?城市发展最为落后的区域，工业污染较为重的区域，尚未正式开始开发；三江片区?房地产发展不成熟，但是与主城联系较为紧密，整体均价约2660元；?与主城联系紧密，生活配套较为完善；水南街板块?地块狭小，供应量少，均价约2700元；板块规划——上饶未来城市CLD城东片区规划结构为“一心、一带、两副、?项目地处城东版块，本版块定位为城市高尚居两区、六轴”，位于紫阳大道以东，信江以北，饶住区，是政府规划的上饶城市未来CLD；北河以西，是集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。?随着板块开发的逐步深入，板块价值将会得到由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新很大的提升；城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。项目地块高铁新城规划项目地块板块规划——高铁概念成为板块最有力的“引擎”板块定位：集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。京沪高铁简介京沪高速铁路于2008年4月18日开工，从北京南站出发终止于上海虹桥站，建成后北京和上海之间的往来时间缩短到5小时内。纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。项目规划——盘量大，后期约46万方盘量经济指标一期二期三期四期合计1.本次定位是针对10#、8#地块，整占地面积864131683895624797569408618（㎡）体定位盘量约28.5万方，一期总量建筑面积143600178943105745176428604716约15万方；（㎡）花园洋房2.其中10#地块包含项目最优势资源，产品类型、高层、待定待定待定待定属于项目核心价值地块；小高层容积率1.481.061.881.81.48总户数721待定待定待定待定（住宅）总体车位503待定待定待定待定4期2期3期（5#地（10#地（8#地块）块）块）1期（7#地块）9整体定位——都市综合体板块内最大的房地产开发项目本项目的开发本身已经成为板块发展的重要一部分本项目的整体定位为“国际都市综合体”的概念板块领导地位得到确立中航城--60万方TOD国际都市综合体一期规划——次价值地块，启动区项目一期规划总建面14.36万方，共721套房源，产品包括地中海风格花园洋房、高层和小高层，以优势产品线实现对板块市场的全覆盖，掠取市场份额；花园南区与北区之间规划一条风情商业街，地块东洋南角规划五星级酒店——格兰云天，打造丰富、高端房的生活配套，取得竞争优势。一期整体鸟瞰图高层小高层五星级酒店一期产品——以小高层、高层为主，多层为辅面积段花园洋房高层小高层合计配比（㎡）（套）（套）（套）80-10018628816823.70%112-12846617618325.80%138-155526115827138.30%158-179364347410.50%206-226840121.70%160192356708100%合计23%27%50%100%?户型面积覆盖较广，基本以经济型户型为主；?物业形态涵盖高层、小高层、高层。以小高层、高层为主；?花园洋房面积覆盖较广，面积段分布较为平均；一期户型——花园洋房户型比较领先型面：160.65㎡户积户型面积：138.7㎡一期户型——花园洋房赠送面积较多?花园洋房基本保证有露台、入户花园、飘窗等等赠送面积保证本产品的价值点；?一层产品有南北双向入户，并且赠送较大的私家花园；?能够保证每个户型的南北通透性；户型面积：87.6㎡一期户型——高层户型户型面积：138.6㎡一期户型——高层户型户型面积：84.55㎡一期户型总结?花园洋房通过赠送露台、入户花园、飘窗等等方式构建独有的价值点；?高层、小高层户型通过空中庭园、飘窗、阳台等等方式构建的价值点；?基本能保证户型的南北通透，功能安排合理；本项目一期户型属于市场成熟产品板块市场——板块内竞争激烈，同质化严重佳利商贸城秀水园中航城东湖花园恒隆广场永隆商贸城亿升滨江紫阳名邸米兰春天清林桃花源紫阳公园中央公园紫阳华庭紫阳明星广场板块市场——未来板块内规划内供应量较大序商品房建筑面积政策住房建筑面积区域号（套）（万平方米）（套）（万平方米）1老城区3850411280102带湖片区167801684230333中心区104001021790144城东片区7340713450275三江片区4350432430196水南片区38303838037旭日片区8500842040168经济开发区642061------------合计6147060815600122随着高铁新城可能出台的规划，可以预见未来板块将会有较大规模的土地出让，形成较大的竞争；?板块未来成长性较强；?本项目体量较大，开发周期较长；?一期产品在户型上取得一定的突破；?可以预见未来竞争较为激烈；第二部分市场分析2010年1-10月份商品房市场月度成交情况90000400080000350070000300060000250050000八月大量非住宅商200040000品房成交，推高整体商品房市场价格150030000100020000二次市调发现，十月假期大量在外工作人员回饶购房，10000500加之开发商促销，促成成交0012345678910销售面积销售价格(数据来源：上饶市房管局)月份12345678910合计　销售面积(㎡)25727275646722659381391465349063518572014892280828523003销售金额(万759582071897417609120441706719750202471545325511162456元)销售价格(元/2952.152977.432822.422965.433076.693190.693109.363539.543158.63156.213106.22㎡销售套数(套)2072265994843105625345284316184479市场成交总量4-5月份有一定下挫，6月份开始回升，8-9月份再次回落，十月大幅增加到峰值618套；而价格总体维持小幅上升态势，8月份受成交大量非住宅商品房影响出现较大增幅，城市月均成交套数上升为448套，套均面积为118㎡。中高档物业价格表现销售均价（元/7月份价格项目名称项目地址物业类型价格涨幅加价幅度㎡）（元/㎡）公园道1上饶市凤凰大道市民公园旁高层440041003007.3%号（新市政府）　信州区五三大道延伸段北侧中央公园高层4500　41004009.8%　高层、小3900米兰春天信州区凤凰大道99号　4300　40010.3%高层3900奥城国际三清山大道316号（交警大花园洋房（另悉，项目将于3