顶佳●珑山林2011年春节推广计划2011年1月项目状况概述政策环境:一、温家宝:坚定不移搞好房地产调控二、房产税试行三、楼市限购令扩至二三线城市住建部已经要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则，部分开发商已提前获悉这一消息。据透露，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。四、首套房优惠利率或全面取消各家银行的业务员表示，现在资金成本高，信贷稀缺，提高利率是大势所趋。目前之所以尚未提价，是因为谁也不愿做第一个，但是只要有一家银行提出来，估计其他银行会立即跟进的。业内人士估计，到今年4、5月份，首套房利率下浮的优惠，可能会全面取消。之前有报道称，深发展已经在深圳地区执行首套房利率1.1倍的新政策，贷款购买首套住房不仅不能享受利率优惠，甚至还要上浮至1.1倍。观点：房产税一直被认为是国家对楼市调控最后一张“王牌”，这张王牌的发出，给楼市带来的无疑是致命一击，天天喊着“狼来了”的房产税，此次看来真是狼来了。以往楼市的调控主要是针对需求的调控，而并非拥有房产的调控，只要是买到了就赚到了，成为很多投资房产的真实现状，而房产税增加的是拥有房产的成本，不但针对新买的房子，还将针对存量房。可以预见，楼市的降温会迅速来临，而且存量房市场也将起波澜，手中拥有多套房产的投资客，会集中抛出手中的房源，二手房与商品房市场的联动效应，必将让楼市进入一个有序的发展轨道。???房产税将在重庆与上海率先试点，其他城市也必将极力效仿，到底效果如何？先让房产税的“子弹”飞一会儿，看看能不能精准打中目标!项目进展及现状1、准现房、景观竣工、交房在即2、开盘一年第五次提价，涨幅50%以上，目前8000均价3、剩余房源预计销售金额2个亿。（剩余）40%＜60%（已销售）4、二期开工在即、配套趋完善5、现有客户积累耗尽，须重新发掘新客户6、区域內购买能力已不足，无法满足后期开发的消化营销计划思路综上，后续营销重点在于------组织有效客户（需求、能力、决策权）客户来源方向：1、区域內深度挖掘2、异地开拓新客源区域內挖掘：周边县城营销计划1、以县城为单位，利用政府经管部门或各类经济协会等资源，组织目标客户名单。2、准备项目材料在目标区域进行＂饶城人居品质高峰论坛＂产品说明会，推介项目余房及二期项目。3、邀约目标客户参加研讨并参观现场，进行＂少墅生活体验＂，增加购买意向，以达成一期余房的销售或二期房源的认筹。本计划的风险点在于目标客户对于项目的认知程度以及与会的热情，由此需要提前在目标县城进行一定的宣传以及相关的部门（如银行、税务等）进行关系营销，配合邀约以达到一定的到场率。周边县城营销计划执行准备阶段：?说明会相关资料（一期、二期以及未来产业园的蓝图）?人居专家预选、工作人员就位?收集整理目标县城各阶层实力人士名录?车辆、宣传品、展板、礼品、邀请卡、预约卡等物料?现场体验活动的准备（小区物业设备展示如：小区巴士、高尔夫推杆区、冷餐茶点等酒水接待服务可外包）?开始执行前10天目标区域的集中宣传推广执行流程1、物料准备及整理目标客户名单2、县城宣传推广3、预定目标县城会场4、邀约客户到会5、研讨进行，项目推介6、邀请客户到现场体验，未能到场的留下预约卡7、客户游览现场，进行＂少墅生活体验＂8、现场洽谈、下定或签约环节9、送回体验客户10、未成交意向客户的后续追踪11、安排预约客户到场体验异地开拓计划异地开拓计划的首选区域------浙江省投资需求旺盛、购买能力强、出手精明果断本项目异地拓展优势：品质优势、区域优势、产品稀缺优势、相对价格优势本项目异地拓展劣势：认知不足、营销投入大、政策限制、房屋空置多异地拓展计划执行计划执行试点区域------金华、衢州依托现有人脉及客户资源组织意向客户举行产品说明会进行推介（每20人一场）组织意向客户现场参观、洽谈、下定或签约送回客户并后续追踪未成交客户关于春节项目现场的包装建议现场包装目的：通过现场包装及活动组织，营造春节的喜庆氛围，增强现场的销售感染气氛，有效吸引春节期间到顶佳珑山林参观的客户，增加现场人气并促进成交。现场包装部分：一、接待中心1、大门口和接待台前及踏步旁边装扮些鲜花。2、门口门廊，增加一对大灯笼，“恭贺新年”3、接待中心里面：以大的中国结，小灯笼，福字、鞭炮等节庆物品进行包装；4、接待中心配备热饮，并在春节期间增加一些糖果点心。5、大门口铺设大红地毯。6、春节期间要保证饮用水的供应。二、小区大门建议：1、为了增强大门的展示效果，建议保安采用立岗方式迎接春节前来参观的客户，同时可以体现物业管理的形象；2、大门的树木利用金布进行包装，也可悬挂小灯笼，增强视觉效果和喜庆气氛；3、为了大门春节期间的整体形象，建议物业公司定人定时保持清洁；三、社区内及景观大道1、社区内各主要干道两边的灯柱建议悬挂小灯笼；2、每栋别墅大门前可悬挂两个大灯笼，在已销售和已销控的房源门前贴上新春对联；3、在景观大道在中间的花盆中补种一些鲜花。4、建议物业公司定人定时维护清洁。顶佳.瓏山林春节期间媒体计划及预算（1）报媒广告:(费用预算16000元)推广主题版面费用预算日期整硬半软：半版硬+半版软1月27日项目宣传+16000\A1春节献礼（2）短信(费用预算13500元)推广主题数量费用日期1月27日拜年短信，敬请品鉴30万条13500以上费用合计：29500元整。