谨呈：惠州市海燕房产投资有限公司惠州玉兰花园裙楼商业策划报告2007-4-5本报告严格保密1目录第Ⅰ部分市场研究篇第Ⅱ部分市场定位篇第Ⅲ部分项目营销篇本报告严格保密2第Ⅰ部分市场研究篇一、惠城总体经济概况二、主要商圈调研分析三、未来商业发展趋势本报告严格保密3惠州市位于珠三角经济圈，城市常住人口321万，商业发展快速，国内外Ⅰ市场研究篇商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。一、惠城经济总体概况惠州市陆地行政面积为1.12万平方公里，分为两区三县，包括惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县，城市常住人口321万。其中惠城区是主要的行政、文化、商业中心。惠城区面积419平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰7个街道办事处和小金口、汝湖、三栋3个农村镇，有常住人口67万、外来人口近48万（2005年统计数据）。惠城区作为惠州市主要的商业中心，商业发展快速，特别是近几年来，国内外商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。本报告严格保密4Ⅰ市场研究篇惠城区商圈分布主要有两个，一个是麦地路商圈，占到惠城商业体量的80%以上；另外一个就是中山路步行街。惠城区商圈分布主要有两个，一个是以麦地路为核心、辐射半径约0.6公里的麦地路商圈。另外一个就是以惠州市中山西路（步行街）为中心，半径约0.2公里的中山路商圈。惠惠州市主要商圈分布图本报告严格保密5Ⅰ市场研究篇二、主要商圈调研分析1、麦地路商圈2、中山路步行街商圈3、惠州市相关行业发展概况分析本报告严格保密6Ⅰ市场研究篇麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积超过160000平米。二、主要商圈调研分析主要商家经营面积及档次一览表名称经营面积/㎡整体档次1、麦地路商圈人人乐购物广场20,000中麦地路商圈是目前惠州市最繁华国美电器3,500中6,000的区域，也是商家最为集中的区域；惠女人世界中、低惠州数码街22,000中、低州市百分之八十（80%）以上（以商时代百货17,600中、高家数量计算）的大型零售商云集在该商百佳购物广场12,000中、低圈范围内；如人人乐购物广场、女人世海雅百货27000中界、时代百货、万佳百货、国美电器、万佳百货22,000中海雅百货、惠州数码街、百佳购物广场天虹23，000中，天虹商场，沃尔玛等，预计商圈内大沃尔玛70000中型商业设施经营总面积超过220,000平合计223,100——方米。本报告严格保密7Ⅰ市场研究篇麦地路商圈主要商业设施分布图本报告严格保密8Ⅰ市场研究篇项目名称时代百货项目位置惠州市下铺路旁发展商惠州市兴惠经济发展有限公司管理费/元/月/㎡——项临街长度/m60使用率（%）70%目概建筑面积/㎡17,600电梯及扶梯（部）8（手扶梯）况开业日期2004停车位数量（个）100周边配套住宅区、学校、写字楼、商业区等商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区位置与公交站点及路交通状况滨江公园：7、15、17、18线柱间距8×7m中庭面积/㎡200项层高/m3单层商业面积/㎡3,200目规层数/F2招商率（%）100%划超市：20%，服装、鞋业：45%，精品、化妆品：11%，家居、饰品：15%，其他：9%（以上业态按业态商业业态比例在经营的面积计算）整体租金/元扣点：20%—25%/月/㎡-1F：超市，1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等，2F：内衣、女装，3F：男装、运动系列、休闲装等，4F：楼层业态租家居、床上用品等售策经营状况良好略客户群定位惠城区及周边区域中高收入者（白领）项目定位综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）主要品牌商家ESPERI、EITIE、ETAM、季候风、BETU、POLO、BELL、梅花表、梦特娇、OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。经过调查显示，项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中本报告严格保密得出，惠州市民对9项目调查结论于该项目是较为肯定，是目前惠州市白领消费主要场所。Ⅰ市场研究篇项目名称百佳购物广场项目位置惠州市南坛路与下埔路交汇处发展商惠州市家华实业有限公司管理费/元/月/㎡——项临街长度/m90使用率（%）70%目概建筑面积/㎡12,000电梯及扶梯（部）4（平板梯）况开业日期2004停车位数量（个）100周边配套住宅区、学校、写字楼、商业区等位置与商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区交通状况公交站点及路线滨江公园：7、15、17、18柱间距7×6m中庭面积/㎡无项层高/m3.2单层商业面积/㎡5,000目规层数/F3招商率（%）90%划百佳百货：65%，家电：15%，独立店铺：8%，其他：12%商业业态比例（以上业态按业态在经营的面积计算）整体租金/元/月/㎡——楼层业态1F：独立店铺、顺电、屈臣氏、肯德基等，2-3F：独立店铺、百佳百货租售经营状况良好策客户群定位惠城区略项目定位综合型百货主要品牌商家顺电、肯德基、屈臣氏、海王星辰药店、百佳百货等经过调查显示，该项目是目前惠州市经营业态综合型较高的商业项目，业态较为完善，品牌档次相对也较高。目前项目由于刚项目调查结论开业,人流量相对有限，在与人人乐购物广场对比，本项目目前经营状况相对较差。本报告严格保密10Ⅰ市场研究篇项目名称惠州数码街项目位置惠州市麦地路旁（人人乐对面）发展商——管理费/元/月/㎡——项临街长度/m150×35使用率（%）75%目概建筑面积/㎡22,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）况开业日期2002停车位数量（个）——周边配套学校、写字楼、住宅、商业中心区位置与商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区交通状况公交站点及路线人人乐购物广场：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29柱间距6m中庭面积/㎡200项层高/m3.0单层商业面积/㎡5,000-7,000目规层数/F4招商率（%）100%划服装、鞋业：45%，餐饮、休闲娱乐：25%，家电：12%，其他：18%商业业态比例（以上业态按业态在经营的面积计算）整体租金/元/自用物业月/㎡楼层业态1F：服装、鞋业，2F：餐饮、儿童游乐、家电超市等，3F：电影院、游戏机中心等租售经营状况良好策略客户群定位惠城区及周边区域居民项目定位综合型百货主要品牌商家肯德基等经过调查发现；项目是目前惠州市最具特色的商业项目，主要表现在项目建筑结构上；目前数码街经营状况良好，表现在人项目调查结论流量相对较大、业态档次较适合目前惠州市的消费习惯及要求。本报告严格保密11Ⅰ市场研究篇项目名称万佳百货项目位置惠州市麦地路旁发展商——管理费/元/月/㎡——项临街长度/m100×50使用率（%）76%目概建筑面积/㎡22,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）况开业日期2000停车位数量（个）——周边配套学校、写字楼、住宅、商业中心区位置与商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区交通状况公交站点及路线万佳百货：17、21、23柱间距8×7m中庭面积/㎡无项层高/m3.5单层商业面积/㎡5,000目规层数/F4招商率（%）100%划服装、鞋业：30%，超市：45%，家电：家居用品：10%，其他：15%商业业态比例（以上业态按业态在经营的面积计算）整体租金/元/月/㎡——1F：烟酒专柜、生鲜区等，2F：副食品超市，3F：男装、女装、皮包、鞋类等；4F：床上用品、楼层业态儿童用品、家电等租售经营状况一般策略客户群定位惠城区及周边区域居民项目定位综合型百货主要品牌商家肯德基、佐丹奴、波顿时装等经过调查发现；该商场部分商品价格与人人乐相比较，在价格上稍微高些；当项目的整体档次要比人人乐高些。但是由于惠州市项目调查结论市民受传统消费观念的影响（如选择档次不高、价格相对较低的商品、市民对购物环境重视不够等消费特点），所以在人流及经营状况上都逊色于人人乐也就不足为奇了。本报告严格保密12Ⅰ市场研究篇港惠新天地一期主力商家：惠州第一个沃尔玛（世界五百强）、时代华纳（世界知名电影公司）、肯德基（世界著名快餐公司）、飞驰溜冰场等。一、二期商业沃尔玛华纳影院、大型电玩城、飞驰溜冰约2000平米广场约9000平米餐饮家居主力店---定位语：新中心·30万平米国际购物街区本报告严格保密13Ⅰ市场研究篇东大街:东大街位于麦地东路1号，为东江明珠花园裙楼商业，商业分三期推出，总商业建筑面积约40000平米，目前仅销售一期商业。一期商业建筑面积10000余平米整体出租新一佳，实行10年反租销售，年回报率为8%，目前销售状况良好。二、三期商业尚无明确定位。销售价格：楼层单价（㎡/元）1F街铺260001F内铺170002F95003F7000本报告严格保密14Ⅰ市场研究篇业态类型分布分析：根据上述调查显示，目前麦地路商圈内所拥有的商业类型主要有四种，包括超市+百货、主题商场、专业市场及商业步行街，具体分布如下：经营面积/类型代表商场比例（%）㎡人人乐20,000万佳百货22,000超市+百货61.1百佳购物广场12,000天虹23，000主题商场女人世界6,00018.72（时尚百货）时代百货17,600专业市场国美电器3,5002.78商业步行街惠州数码城22，00017.4合计——126,100100从上表相关数据分析；麦