谨呈：湖北华中房地产开发有限公司为了理想去实现Keepingyourdream星海虹城星海虹城营销推广执行报告营销推广执行报告fdc.21ask.com中管网房地产频道本次汇报目的本次汇报目的为了理想去实现Keepingyourdream?统一项目整体推广思路?fdc.21ask.com阶段重点工作安排中管网房地产频道?抓紧时间落实执行项目概况项目概况为了理想去实现Keepingyourdream占地面积6万平米88号楼号楼99号楼号楼3.78容积率77号楼号楼总建面20万平米住宅面积17万平米44号楼号楼66号楼号楼总户数1071户车位fdc.21ask.com850辆中管网房地产频道33号楼号楼55号楼号楼一期户数717户面积区间户型套数套数比（m2）二期二期2×2×114810.14%3×2×2118~14814620.36%4×2×2140~18451571.83%5×2×2134~168365.02%复式230~312192.65%项目工程进度项目工程进度为了理想去实现Keepingyourdream2006年1月2月3月4月5月6月取得预售证样板房完工fdc.21ask.com中管网房地产频道局部环境施工完成外展点完工现场接待中心完成项目封顶项目推广关键点项目推广关键点为了理想去实现Keepingyourdream2006年3月4月5月3.154.014.104.154.155.015.155.155.20?进进户户围围进进VIP驻驻入入电电外外墙墙口口驻驻盛外外广广线线现春卡大、、施施现大展展告告大改改场场交点点门门工工建建开完完fdc.21ask.com完完中管网房地产频道售售会升成成完完完完楼盘工成成楼工成成处处级?一期卖场包装的关键节点：1、2006年3月15日，正式进驻一期外展点2、2006年4月15日，正式进驻现场售楼处3、2006年5月10日，样板房全面开放4、2006年5月20日，盛大开盘本次报告总纲本次报告总纲为了理想去实现Keepingyourdream制定目制定目标标fdc.21ask.com目目标标下下问题问题中管网房地产频道解解决问题决问题的的办办法法我们的目标我们的目标为了理想去实现Keepingyourdream星海虹城一期：fdc.21ask.com2006年完成中管网房地产频道销售70%整体均价45004500元元//平米平米有有没没有什有什么问题么问题？？目标分解目标分解为了理想去实现Keepingyourdream蓄客期旺销期持销期尾销期第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段06.1.20之前2.15—5.145.15—5.1906年5.20—7.3106.8.1—12.3107.1.1—8.30内部认购VIPVIP认购VIP升级250~280套204~250套200~240套预计目标卡200张达500张达600张fdc.21ask.com中管网房地产频道推出节奏占位洪山广场销售35-39%销售63-70%销售95-100%占位市场推出第一批房号推出第二批房号正式销售期15个月目标分解目标分解为了理想去实现Keepingyourdream销售区域立足洪山，辐射武昌立足洪山，辐射武昌fdc.21ask.com中管网房地产频道主力片区：洪山广场，中南路，水果湖，中北路，民主路；辅助片区：积玉桥片区，徐东片区，街道口片区。目标分解目标分解为了理想去实现Keepingyourdream销售渠道浦江筑城浦江筑城人员销售媒体引导SP活动现场包装＋＋客户资源客户资源＋＋fdc.21ask.com中管网房地产频道报纸骑马游园售楼处营销户外泼水节看房通路机构网络……工地围墙杂志局部环境电视样板间…小区大门……目标分解目标分解为了理想去实现Keepingyourdream企事业单位管理者水果湖公务员私营企业主fdc.21ask.com客层定位客层定位中管网房地产频道高校教师其他投资者本次报告总纲本次报告总纲为了理想去实现Keepingyourdream制定目制定目标标fdc.21ask.com目目标标下下问题问题中管网房地产频道解解决问题决问题的的办办法法目标下问题目标下问题为了理想去实现Keepingyourdream建筑面积预计均价总价楼盘名称容积率建筑形式主力户型户均面积推售时间项目卖点(m2)（元/㎡）（万）118-146m2三房本项目20万3.78高层156m2450070.22006.05？140-184m2四房城开·玉桥新都10万2.82高层/小高层100~132m2三房116m2450052.22005.11品牌、价格华润凤凰城15万2.8高层103~142m2三房126m2510064.32005.11品质、文化梦湖水岸二期7万2.24高层/多层120~136m2三房130m2450058.52006.03湖景fdc.21ask.com124-139m2三房中管网房地产频道水岸星城65万1.78多层/别墅156m2600093.62006.03湖景、品牌138-182m2四房131-142m2三房锦江国际城14万2.38高层155m2610094.62005.09江景158-162m2四房高层124-135m2三房银海雅苑14万5.35120m2460055.205.06人文、品质92-102m2四房134-145m2三房东湖天下22万2.82别墅/高层155m27000108.52005.03湖景153-172m2四房推出总量167万目标下问题目标下问题为了理想去实现Keepingyourdream问题一：①市场竞争激烈，如何规避风险？fdc.21ask.com②项目的核心竞争力来自哪里？中管网房地产频道问题二：户型面积较大、总价高。目标下问题目标下问题为了理想去实现Keepingyourdream楼盘名称总户数销售户数销售率平均每月成交户数本项目717------城开·玉桥新都83823228%110华润凤凰城71322632%100梦湖水岸二期550------水岸星城fdc.21ask.com3800--中管网房地产频道----东湖天下35621059%22锦江国际城112323430%80?从其他项目每月成交户数来看，平均为78套，去化速度看好。问题三：本案销售速度能否达到预期目标？目标下问题目标下问题为了理想去实现Keepingyourdream楼盘名称小环境动线售楼部地处老城区，周边低矮本项目泥泞小路规模小，装修一般民房众多城开·玉桥新都临近和平大道OK规模大，装修气派位于和平大道与中山大华润凤凰城OK规模大，艺术氛围浓道交汇处梦湖水岸二期fdc.21ask.com湖北大学后，沙湖之滨中管网房地产频道一般规模大，装修气派徐东二路2号，紧临沙水岸星城OK规模大，装修气派，提供免费咖啡湖锦江国际城长江南岸积玉桥段OK规模大，装修气派，豪华餐厅已开放问题四：如何弱化周边环境对销售的影响？问题五：销售动线如何解决？本次报告总纲本次报告总纲为了理想去实现Keepingyourdream制定目制定目标标目目标标下下问题问题fdc.21ask.com中管网房地产频道解解决问题决问题的方法的方法SWOTSWOT分分析析为了理想去实现发挥优势发挥优势，，抢抢占占机机会会Keepingyourdream发挥优势发挥优势，，转转化化威胁威胁?一期准现房发售，开发商实力得到提升；?高品质保证——坐北朝南，板式高层，二梯2~3户?推广项目形象，武汉少有供暖住宅；（抢占广告牌、形象墙、报广等）?把握市场供需、价值最大化。?稀有性——欧式建筑及园林；?着重强调供暖。?大环境一流——紧临洪山广场、小龟山、水果湖。优势优势?入市和即将入市楼盘引起客户分流；?项目所处区域生活日益完善—结论?主力户型面积过大；城中村改造，道路扩建，地铁细分目标客户等；fdc.21ask.com机机引导需求均衡中管网房地产频道威威?项目办理手续滞后，后期推广节奏不能确定；?政府限制市内土地出让数量。遇遇加快包装展示胁胁品质服务到位?规划路施工时间无法确定。劣势劣势?加强销售现场的包装；?加快工程进度与效率，确保（园林、?增强区域性导示，截流客户；?周边低矮民房众多，严重影响本项目档次；售楼处、看房通路等）展示到位?现场包装如看房通路、售楼处、围墙等急需?选定酒店开盘，展示未来规划，改善；?增强服务意识（提升工作人员服务质提升项目形象；量）。?无优质教育配套。?与水果湖一小、二小联手。利用机利用机会，会，克服劣势克服劣势减少劣势减少劣势，，避避免免威胁威胁问题一：①市场竞争激烈，如何规避风险？为了理想去实现Keepingyourdream泛水果湖概念fdc.21ask.com中管网房地产频道1、避开正面竞争2、制造稀缺问题一：②项目的核心竞争力来自哪里？为了理想去实现Keepingyourdream服务本案：华润凤凰城水岸星城人文资源＋服务人文资源＋服务锦江国际城自然资源人文资源fdc.21ask.com中管网房地产频道银海雅苑东湖天下水岸星城锦江国际城梦湖水岸产品为了理想去实现Keepingyourdream问题二：户型面积较大、总价高。解决办法：1、树立项目高端形象；fdc.21ask.com中管网房地产频道2、充分展示、完美体验；3、面向自住客户：与水果湖一小、二小联姻，解决业主后顾之忧，等等；问题三：本案销售进程能否达到预期目标？为了理想去实现Keepingyourdream推售原则：推售策略·避免内部竞争；·良莠搭配；推售方案fdc.21ask.com中管网房地产频道·展示到位原则；1、第一次选房推售358套——3#、4#、5#、6#、7#