并并这这锦且且是是呼城硝问英华一一之嘉烟鼎雄域个个·欲园弥华辈群呼品出底漫中出雄唤格！商中的的首逐英战时记鹿雄场代华域·品格解决之道。隆盛·就乐时代中心——娱乐生活【玩时代】的畅想“就乐”不是一个新奇的概念或名词，但是我们必须清楚：我们追求的不是概念上的新奇，而是推广的可行性与市场的接受度。有用，是为上。——说在前面目录展望——我是谁？⊙发现——就乐时代中心定位？⊙塑造——如何完成招商和销售？⊙造势——营销推广策略⊙1展望——我是谁？商业市场和环境分析我们从大环境中摸索市场在什么地方？宏观经济概况及发展规划1、人口多、收入低、消费能力有限?岳阳地区面积1.5万多平方公里，辖区人口525万，其中市区面积824平方公里，人口70万，城市居民年均收入11726元，由于城市人口多，但人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢?岳阳市产业主要依赖化工、建材及饮食，在整个产业发展中，产业比例为18.3：47.9：33.8，第一产业相当落后，第三产业发展速度比湖南省平均水平低3个百分点，三大产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。3、旅游消费强大，但流动性太强?每年来岳阳的旅游人数高达450多万，旅游收入10.2亿元，对商业的贡献巨大。但由于来旅游的人流动性很大，所以对市区消费的带动性不强。4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强?岳阳市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。品格结论?岳阳市房地产市场发展速度缓慢，其所带来的经济压力正在逐步释放显现。?岳阳商业地产销售价格增长率低，销售面积体量小，但去化时间长。?岳阳商业地产市场成熟度不够，导致打量开发商都商业部分都是从社区服务方面下手。我们从小环境中找到市场在什么地方？区域商场市场状况泰和商圈新城区专业市场中心商圈金鹗岭商圈租金水平?金鹗岭商圈底层商业用房月租金平均为40元/平方米，浮动范围为30—50元/平方米之间，折算成销售价格平均为6000元/平方米,浮动范围为5000元/平方米7000元/平方米之间.?中心商圈商业用房月租金平均为60元/平方米，浮动范围为40—80元/平方米之间，折算成销售价格平均为9000元/平方米,浮动范围为6000元/平方米12000元/平方米之间.?泰和商圈商业用房月租金平均为8元/平方米，浮动范围为5—10元/平方米之间，折算成销售价格平均为1200元/平方米,浮动范围为750元/平方米1500元/平方米之间.?新城区商圈商业用房月租金平均为12元/平方米，浮动范围为10—20元/平方米之间，折算成销售价格平均为1800元/平方米,浮动范围为15元/平方米3000元/平方米之间.知己知彼，百战不殆竞争个案分析天伦城太阳桥建材市场左岸巴陵项目名称天伦城项目位置金鹗中路市政府对面投资商天伦发展商天伦基本情况销售代理占地面积总建筑面积10万㎡总体规划社区规划户数4000商铺规划位置主入口全街铺商铺概况商铺所属期数一期商业功能规划社区服务商铺辐射范围金鹗路商业面积商铺数量87个商铺层数二层基本数据主力铺空间指标/数底商数量63个一层间隔大致相当，二层大量主要面积60、80休闲空间花园景观途径交通路线5条目前(租)销售面积/开业面积/数量数量招商情况主力店形态无品牌认知度高底商商业形态休闲+服装+超市目标消费群社区业主价格一层7000，二层4000商铺租售情况调查租售政策交铺标准毛坯项目名称太阳桥建材大市场项目位置岳阳大道与通海路交汇处基本情况投资商湖南泰和集团股份有限公司发展商湖南泰和集团股份有限公司物业性质专业建材市场总体规划占地面积628亩总建筑面积30多万㎡商铺规划位置商铺概况商铺所属期数三期商业功能规划建材批发商铺辐射范围岳阳市商业面积30多万㎡商铺数量基本数据商铺层数3层主要面积30—300㎡基本数据开业时间2006年3月28日途径交通路线6条目前(租)销售面积开业面积/数量招商情况/数量主力店形态建材品牌认知度高30-40平米售价为3200元/平米，带地下室的30-40平米售价为3500元/平米，80-90平米价格砖混售价为2580元/平米，框架售价为2680元/平米，140-300平米售价4280元/平米，80-200平米的售价3480元/平米。商铺租售情况调查租售政策一次性付款，可委托经营3年，够铺自营3年，市场不旺可退铺交铺标准毛坯项目名称左岸·巴陵项目位置东茅岭路投资商九兴置业发展商九兴置业基本情况销售代理总体规划占地面积31275.2平米总建筑面积4.7万商铺规划位置社区主入口旁商铺概况商铺所属期数一期商业功能规划百货+休闲商铺辐射范围岳阳市商业面积2万㎡商铺数量尚未确定商铺层数4层主力铺空间指标/数底商数量商场性质近300个大多数间隔一致基本数据量主要面积40、60休闲空间小型中庭广场途径交通路线10条目前(租)销售面积/尚未开始开业面积/数量数量招商情况主力店形态尚未确定品牌认知度较强底商商业形态百货+休闲目标消费群岳阳市价格均价一层13800，二层9000商铺租售情况调查经营范围综合性百货商场，主营服装鞋帽、珠宝首饰等零售兼批发，四层为休闲会所交铺标准简单装修2发现——就乐时代中心定位？看看自己存在什么？（SWOT分析）?（一）优势?1、定位：“购物+娱乐+休闲”的主题商场定位在岳阳尚属首次；?2、规划：贯通东西方向的主干道青年路正在规划中，为人流的积聚提供一个良好的平台。商场内部拟建全玻璃式通透外墙规划，使商业与住宅景观相结合，一景双用；?3、产品特色：以玩为主的多业态组合，为产品的全面性提供保障；?4、档次：本项目档次高，客户消费群承受力强；?5、规模：本项目规模大，在岳阳象这样的住宅底商面积暂时没有；?6、产品特性：产品在本区域内具有稀缺性。整条琵琶王路目前几乎均无可售之产权商场，本案的适时推出，将有效聚集商业房产投资人气。?（二）劣势?1、人气：本区域尚未成型，人流量不大，很难形成强烈的商业氛围；?2、地段：琵琶王路和五里牌路对湖南岳阳来说，地理位置不优越；?3、消费力：受岳阳大环境的影响，岳阳市居民的整体消费水平不高；?4、冲突：本项目住宅定位高档，外立面在色调上难免于商业定位后的色调有差别；?5、物业管理：敞开式经营的商业步行街与住宅相对封闭的物业管理的矛盾；?6、认知度：本市居民对琵琶王路缺乏信任度和美誉度,普遍认为该市场档次低下,质量无保障。本案带动、提升琵琶王路形象，从而形成互动，发展商势单力薄；?7、租金：岳阳市整体租金水平不高，势必影响本项目的经营。?（三）机会?1、青年路改造是市政府基础设施建设的又一举措，这使得本商圈内的人流量会有一个大的增加与提升；从而使本案的价值可以有较大的增加。?2、部分商家、经营者经过多年的发展和累计，已经具有相当的资本积累，本案的出现无疑为他们提供了一个新的机会；?3、随着经济的稳定持续发展，居民收入的稳步提高，这必将对商业市场的软、硬件条件提出更高的要求，对业种、业态和经营理念也提出更高的要求，同时也带来更大的机遇。?4、随着城市北移东扩的战略格局的确定，作为东面的琵琶王路将迎来新的发展契机。?（四）威胁?1、市场对商业地产的投资观念不强,而投机心态较重,灌输投资观念和利用投机心态是本案销售成功的极为关键的环节。?2、近年来其他地区的市场如雨后春笋,相继出现,作为传统老商业业态受其影响,生意已大不如从前,市场前景不被普遍看好,商铺价值难以大幅提升。?3、市场对商业地产的产权、使用权,销售与租赁的概念混淆,利弊得失判断不清,观念上的滞后会成为本案以销售为目的的招商的巨大抗性。?4、当地房地产同类项目的不断开发，目标客户市场造成分流，并加剧了市场竞争的残酷性。?5、本市内其他大中型商业设施、商业建筑的开发以主要街道、好地段的住宅小区的沿街铺面的市场供应对本案形成竞争压力,造成了商铺在相当程度上的供过于求，使所有商铺都吃不饱，放空闲置，且在价格上形成一定的打压。?目标客户群定位?1、年龄结构：16—40岁，这类人群对于新鲜和时尚有着自己不同的看法，他们喜欢新、奇、特的东西。?2、客户区域定位：本案主要消费群体不能够只在项目所在的周边区域内，应该辐射到整个岳阳市，甚至包括旅游人士在内，我们的目标是做成城市新名片，要让来岳阳的人都知道。?3、终端消费者市场定位：?（1）类型：?1）岳阳市区有固定收入者（中等），包括部分高收入阶层；?2）来岳阳旅游购物者；?3）其他外地来岳阳工作、商旅人员；?4）商城社区其他消费者。?（2）消费心理：?1）讲究乐趣，又追求时尚潮流；?2）注重品牌、讲究一定档次；?3）地域情结浓厚，注重亲情，有家庭归属感；?4）寻求自我认可、身份定位，心理平衡感；?4、投资经营者类型与心理?（1）类型?1）东茅岭和各商圈在经营的经营客?2）其他商街和专业市场的经营客?3）专门的投资、投机炒家?4）外地招商的目标客户，包括强势品牌租赁客和联营客户?5）新市场的挖掘?（2）心理：?1）对商铺的经营具有一定的经历或体会；?2）看重拥有一份家产，具有保值增值心理；?3）有不动产与金融投资意识；?4）较好的理性思维与比较概念；?5）投机炒作心理主题功能定位思考?消费者渴望一些新的消费体验，有潜存的追求更高享受的欲望，那么我们该如何挑起他们的欲望并点燃他们对本项目的热情？?在对市场、产品、客层进行了详细的各自分析之后，现在让我们再回过头来把以上三个方面进行一次综合思考和分析，于是不难发现我们的项目在走向市场前必须面对和逾越的三个方面