山海天山海天·H·H.Condo.Condo房市研究竞争研究战略实施市场研究——宏观&区域市场特征宏观市场2000－2004年中国经济发展状况?根据国外研究数据，人均GDP突破1000美元，社会消费结构将向着发展14000012000.012000010000.0型、享受型升级，对度假型房产需求1000008000.0800006000.0增加，而在2004已经达到人均1270美60000400004000.0元200002000.000.020002001200220032004?政府意识加强，旅游资源的深度开GDP(亿元)8940495933102398116694136515人均GDP(元)7054.07516.77971.69030.210502.1发?迎合不同层级需求，旅游地产创新层出不穷，如高尔夫温泉别墅等尊地研究发现：经济强劲发展支撑，我国旅游地产进入快速发展期三亚房地产市场?投资持续快速增长：2002年,三亚三亚商品房年均销售价格(元)房地产发展进入较快的增长阶段,房地产投资占同期固定资产投资比4210例连续3年快速增长,由2002年的360021.92%上升至2004年的36.01%23001400?房地产价格不断攀高：2004年增长1000至4210元/m2(其中，海景房均价7000元/m2,非海景房均价330020002001200220032004元/m2)，2005年第一季度继续稳定增长,达到5100元/m2尊地研究发现：尊地研究发现：三亚作为中国唯一的热带滨海旅游度假城市，其旅三亚作为中国唯一的热带滨海旅游度假城市，其旅游度假经济的快速发展，将成为三亚地产发展的持续动力游度假经济的快速发展，将成为三亚地产发展的持续动力三亚房地产市场2000年至2004年三亚历年商品房销售面积(万m2)?三亚市商品房施工、竣工、74.6销售面积逐年增加，年均递增分别为54.99%、61.54%和56.61%50.728.73?累计竣工面积203.19万㎡，13.312.5销售面积188.00万㎡，竣工面积仅大于销售面积15.19万㎡20002001200220032004?销售率高达92.5%，空置率低尊地研究发现：三亚房地产市场需求强劲拉动，市场走势健康三亚市场需求特征?岛外购房人士约占九成从三亚购房客户的来源看，除西藏外，全国其他地区(含港澳台)均有，尤以江浙、上海和北京为最，约占百分之五十。韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家购房约占3%。?三亚已成为富裕阶层的理想第二居所从购房目的来看，大部分客户购房动机主要是旅游度假、休闲养老等目的，把三亚作为第二居住地，二次置业比例较高，短期投机或投资者相对较少。这种动机所引发的需求是正常的，是部分富裕阶层的真实性需求。尊地研究发现：三亚的市场是面向全国、面向世界的，其独有的自然资源和气候条件，成为富裕阶层置业的理想结论?宏观经济持续快速发展，带动旅游地产蓬勃发展?2000年到2004年，三亚房地产市场销售价格增长超过4倍，房地产销售面积成长近六倍，市场空置率较低，市场需求强劲，岛外需求是促进岛内房地产市场稳健发展?三亚国际性滨海城市特征，使之成为富裕阶层的居住梦想竞争研究——市场竞争项目特征项目基本情况?地理位置：大东海?土地用途：住宅用地?建筑类别：三栋酒店式公寓、二栋产权式酒店、一栋酒店?层高：18-20层?占地面积：37966m2?建筑面积：现有3栋15000-18000m2规划建2栋12000-14000m21栋15000-18000m2酒店式公寓酒店式设施和服务高星级酒店物业管理公司商商务务良好的居家格局和功能自住自住所有权在业主度假度假业主有充分的处置权投资投资产权式酒店酒店行业管理范畴获得客房的独立产权出让客房使用权委托酒店经营和出租短短期期获得一定天数免费入住权度假度假获得客房利润分红投资投资区域竞争本项目大东海三亚湾亚龙湾酒店式公寓竞争分析酒店式公寓酒店式公寓竞争竞争主主要要来来自自于于直接直接竞争：同区域竞争：同区域//相邻相邻区域同资源同区域同资源同类类产品产品间接间接竞争：同区域竞争：同区域//其他区域同资源其他区域同资源类似楼盘类似楼盘公寓竞争分析之大东海篇建筑面竞争程楼盘名称楼盘规模户型价格(元/m2)积(m2)度分析3幢11-13层小高层户型面积51.44-214.53，以公寓精装修、★★★、16幢独立别墅一50-70平米小户型为主一期6860起皇家生态期开发中间一栋，一室二厅51.44-73.25二期1200039000海景花园二期06年末推出另二室二厅64.68、90.07两栋，三期开发别三室二厅131.15墅蓝月湾酒3栋酒店式公寓，2500套40平米客房5000-7500★★★22000店式公寓栋7层，1栋8层一期15栋独立别墅★★★半岛龙湾24988二期4栋高层公寓公寓40-200㎡6000-8000★06年建一房77.49㎡、80.54㎡共均价8700★★★金陵海景3栋高层，1、3栋126套、二房158.79★★112901花园22层,2栋24层㎡、170.54㎡各126套、顶层复式6套1栋8层公寓，4层40-56㎡,160套均价6500★★★四季花开　以上可观海景公寓竞争分析之大东海篇?2006年榆亚大道－－三亚市标志性的热带景观道路?皇家生态海景花园有两栋公寓在2006年末推出，迎合市政配套进一步完善的利好?蓝月湾将在2006年初推出，道榆亚大价位较低?楼盘周边环境尚不成熟，目前销售并不理想，尚需经历2006年的预热公寓竞争分析之大东海篇山海湾?位于距项目较近的南边海域，以别墅和4栋高层公寓为主，公寓现正报建，06年下半年推出，将对项目形成冲击?别墅区水景设计及建筑设计由新加坡公司担纲，较为细致新颖，简约的南国风情设计优势：一线海景，私密性好劣势：楼盘周边环境较差，配套尚不成熟，交通不太方便公寓竞争分析之大东海篇金陵海景花园?离本项目最近，物业类型也相似(四星级酒店金陵度假村配套)?120套76.93㎡的一房单位120套155.53㎡二房单位、120套170.60㎡二房单位?户型设计上突出大阳台大东海大面宽等观景需求?海景房约占84%?海景房销售状况良好公寓竞争分析之市区篇建筑面竞争程楼盘名称积楼盘规模户型价格度分析(m2)高层住宅高层★★7栋高层住宅(27-291*268-7282户均价5200层)，已建3栋；2*293-101224户公寓精装修1栋19层公寓3*2108-12952户6000-52700规划别墅约50栋退台（3-5房）7500时代海岸0152-26710户均价公寓1*162.11-69.426700，1*278.28-83.6810楼68002*2跃式162.54-167.89起可看海景2*2复式139.16-187.24?时代海岸作为旧城改造的大盘项目，自建配套比较齐全，有超五星级酒店(07年建)作为配套，目前时代影城、酒吧风情街、健康城业已竣工，在三亚市区有一定的品牌效应?2006年推出占地250亩的别墅项目－－“水居巷”?相对劣势：非一线海景，主要卖点为园景、河景及其便利配套公寓竞争分析之亚龙湾篇占地面积建筑面积竞争程度楼盘名称楼盘规模价格(元/m2)(m2)(m2)分析公寓起价7800，均价2栋8层公寓申亚翡翠谷58,029N/A8900★★★15栋单体别墅120栋独立别墅，公寓均价80001000-1300虹霞岭俱乐部374,854130,000个公寓(高7★★★层)及连排别墅单元2004年，亚龙湾增加环线旅游双层巴士；2005年，亚龙湾华宇商业街年底试营业，区域配套及旅游环境极大改善；2006年，虹霞岭俱乐部经过规划调整，年底开始建，2006年下半年开盘。公寓竞争分析之三亚湾篇价格楼盘名称楼盘规模户型(元/m2)一栋30层高,楼高100米104套全海景豪宅6500-20000,465.73㎡12户擎天半岛滨海1-5层配套设施,6-10层163.53-305.73㎡44户国际公寓酒128.59-183.32㎡48户店,6-30层主楼公寓共140户，均价8000主力户型86㎡左右两室两厅别墅未定价阳光棕榈湾4栋单体别墅、3栋公寓楼三房130-150㎡,跃层127-210㎡,嘉和海景国际公寓精装修8栋别墅和1栋13层公寓公寓大户型，145-366㎡公馆7900-10000标准间42-50㎡均价9000(精多层(2至8层)度假公寓2*2+入户花园118.68-128.8装修)瀛寰度假公馆、度㎡假别墅3*2+入户花园127.38-130.8㎡一栋12层小高层公寓、两公寓精装修大卫传奇栋50㎡、70㎡一房、90㎡二房8000-10000会馆式风情别墅公寓竞争分析之三亚湾篇三亚湾的楼盘以2万-3万平米的小盘为主，零星开发，依托椰梦长廊和优美的海岸线取得不错的销售业绩，但未形成统一的片区文化，楼盘质素良莠不齐。三亚湾一线精装修海景公寓8000-10000元/㎡在售楼盘多位于海坡开发区，离三亚市区较远，配套不完善竞争研究占地面积建筑面积楼盘名称楼盘规模价格(元/m2)(m2)(m2)以套内面积计20000-天域度假酒每栋8-9层,400套，97,11567,00040000海景房30000店对外销售200套起3栋461套五星级产权产权酒店精装修华宇皇冠假133,400100,000酒店，对外销售两12000-15000日酒店百套产权式酒店以单套面积相对较小，精装修，面向投资及短时渡假，高端酒店品牌管理支撑，销售价格较高。竞争研究结论?项目所面临的竞争来源于国内类似项目的竞争，而最主要的竞争是三亚湾、亚龙湾、及项目所在的大东海拥有同类资