益新地产王旗营项目项目开发方向定位案全案框架项目基地感受？？？项目战略方向确定目标实现怎样项目目标分析市场研究？项目基地性质确定有效的市场研究？住宅？商业？项目怎么做？产品怎么做？市场调查是市场营销中的重要基础部分！绝对不能单纯的作为完全导向功能对的工作方式信息处理的能力针对项目的市场调研长期积累的符合经济规律的项目基地研究适应昆明房地产的开发商需求研究市场研究竞争对手研究客户研究丰富的操盘经验对市场与客户的认知度工作方式项目整体定位!!!我们本次选择的调研路段一：北京路调研区域我们本次选择的调研路段二：白云路调研区域我们本次选择的调研路段三：穿金路调研区域在市场调研的过程中，我们尽量做到没有遗漏用市场需求来说话，以此保证对项目认真负责的态度项目情况用地权属：益新房地产开发公司容积率：4.0；用地面积：11.67亩，7780.04㎡；总建筑面积：31120.16㎡；本案建筑密度：60%；车位特别提示：根据《昆明市城市规划管理技术规定》，新建住宅车位配比不得小于0.5：1。若项目建有大体量商业，须考虑商业部分的车位需求；项目目标从项目安全角度科学的短、平、快快速回笼资金从实现利益的角度保证利润率从品牌传播的角度建立开发商地产品牌目标下的战略快速回笼资金快速回笼资金保保证证利利润实现润实现定位定位以市以市场场客客户户群群为为目目标标系，系，实现实现快速快速销销售售产产品品优优先先选择选择更适合市更适合市场场，，销销售速度快的售速度快的产产品品高品高品质质，高附加，高附加值值，高性价比，高性价比销销售售选择选择最佳展示面，加大毗最佳展示面，加大毗邻邻城市的住房人城市的住房人气气商商业业体量合理最大体量合理最大合理的商合理的商业业主主题题定位定位项目工作流程市场研究项目分析定位分析分分项研项研究究11：宏：宏观观背景背景（一）、近期楼市交易量情况900000120008000001000070000060000080005000006000400000300000400020000020001000000006年806年906年1006年1106年1207年107年207年307年407年507年607年707年8月月月月月月月月月月月月月成交面积(㎡)482394595831662017662025662006662106593855650379569661560764817338854203735529成交金额(万元)175252190933228645233284345423374438196621218661182783201163380487292103268932成交均价(元/平米)3564340934643632328536263347346235153654376935873672当日成交量(套)5209510956995316986199325403535351705152658773026835分分项研项研究究11：宏：宏观观背景背景（二）、昆明地区房地产重大政策变化?昆明市政府管理当局也进一步明确了如下一些相关具体措施：?二环以内规模低于10亩的项目禁止开发，二环以外低于50亩的项目禁止开发；?在以往核准商品房预售许可证规定的基础上，项目要在完成总投资25%以上的建设资金投入后，才允许上市销售；提高商品房银行按揭贷款的“门槛”;?对购买时间不足两年的商品房出售全额征收营业税。对出售二手房所获的增益部份征收个人所得税。宏宏观观市市场研场研究究结论结论?供需关系的持续存在市场供需关系持续存在，调控性新政的出台并没有改变市场内客观存在的供求关系；?昆明地产大市场所处阶段调控新政出台后，昆明地产市场由“繁荣期”走向“调整期”，供盘量减少的同时，市场均价也实现也“三级跳”的过程。目前处于该期段末期的大市场，均价将逐渐趋于平稳化；?具体政策实施06年新政在目前的“调整期”末段效用逐渐降低，但是不断调高的房贷利率将是抑制购房有效需求的一柄利剑；项目所在片区楼盘供应情况可用地块少，供量小，除老的小区外，近年开发项目大多销售完毕；分分项研项研究究22：周：周边边二手房二手房调研调研1、主要以两房为主，面积多在60m2～100m2；2、户型设计同质化严重，并相对落后，但较实用，3、二手房的销售均价约3700—4500元/m2；4、片区租赁房市比较火爆，租金约为10元/m2（供应量与需求量都比较大）5、对产品定位与营销策略有重要的指向作用本次市调通过与房产中介的交谈，对区域的购房客户进行了资料分析统计；分分项研项研究究33：：项项目目区区域客域客户户群分析群分析1、年龄结构统计2、居住区域统计6%12%3%7%东边5%20%20-29岁1%西边7%南边30-39岁北边省外40-49岁54%地州50岁以上市中心20%65%一次置业客户为区域主要客户群体北市区地原客户为购房中坚力量3、购房目的统计4、影响片区房因素统计10%8%30%价格9%户型区位规模绿化及周边环境20%升值潜力23%居家型客户数量远大于投资客户北市区客户对性价比的重视程度很高分分项研项研究究44：：项项目片目片区区商商业业情情况调研况调研——结论结论1、片区商铺资源较为丰富，但是具有高形象的商铺资源缺乏表现：很少有拿到中介出租的，绝少有拿出来卖的！租赁合同一般签半年到一年2、该区段铺面面积大都在60平方米以下3、租金平均在50元/平方米左右4、商铺售价理论反推：基地附近商铺租金平均水平为50元/m2。15年的投资回报率为较合理加权银行利率系数，假定商铺租金无任何增值贬值理论上商铺品均价格为9000元/平方米左右项目商业价值有待挖掘，商业潜力较大，需重点考虑市市场研场研究小究小结结宏宏观观背景背景供需供需关关系改系改善善，市，市场场前景前景看好看好房地房地产产市市场场借借鉴鉴高品高品质质、高附加是、高附加是畅销畅销的前提的前提客客户研户研究究一次置一次置业业客客户为户为片片区区置置业业客客户户主流主流项目工作流程市场研究项目分析定位分析项目区位解析项目位于可昆明市北市区与东市区交界北市生活区处的核心轴线区域；符合“核心—轴线—网络”的居住解析，商业生活配套极为发达；毗邻市中心，且周边多为10几年前的东市生活区老式住宅区域，为城市发展改造的中心区域；发达的商业生活配套和城市发展的重心成就项目的地块价值；西至：王旗营路西北：苏宁电器王旗营店项目四至研究王旗营路砖砖砖北至：王旗营股份合作社砖5云机南砖7械省厂化工云南省化工机械厂南至：云南省化工机械厂住宅区北东至：云南省化工机械厂住宅区周边虽有一定居住氛围，但是居住形象有限；项目基地现状目前，基地本身为王旗营农贸市场。基地地势较为平坦、方正，易于规划。基地临街面较长，商业价值较大；基地地形方正、平坦，易于规划；易于规划的基地形状为充分挖掘项目卖点埋下伏笔；项目周边配套现状调查范围1、白云路与北京路交叉口至白云路与川金路交叉口；2、穿金路与白云路交叉口至穿金路与联盟路交叉口；3、北站至北京路延长线与白云路交叉口；教　育　配　套名称性质位置昆明铁路第五中学高中北站新法村小学小学白云路官渡区第二中学中学新迎路昆明大学东校区大学新迎路昆明理工大学新迎校区大学白龙路云南电子信息技术学校大专穿金路教育配套非常完善，且学校办学质量都比较高医　疗　配　套名称医疗条件位置妇女儿童医院良好穿金路九州医院优良白云路云南省精神卫生中心门诊良好北京路延长线北京同仁医院一般北京路延长线翠康大药房一般北京路延长线医疗设施比较完善，医疗条件较好金　融　配　套名称属性位置上海浦东银行银联北京路延长线兴业银行ATM北京路延长线农村信用社信用社白云路工商银行银行白云路光大银行银行白云路中国银行银行白云路中国邮政储蓄银行穿金路建设银行银行白云路金融配套完善，完全能满足生活、商业经营个方面要求商　业　生　活　配　套类型数量类型数量房屋中介46美容美发40医疗诊所及药店29服装店164超市、便利店44汽车配件及修理25文化、音像、书店26饭店、小吃店120鞋店42通讯及通讯用品12网吧11家装及建材24农贸市场8娱乐、休闲场所15五金24茶室、饮料、咖啡吧51大型超市３专业商场４商业生活配套丰富，能充分满足小区居民的日常生活需要公交配　套公交线路起点站终点站10金殿双龙商场55黄土坡理工大学60金殿永盛路67北市区公交车场民航机场68世博园昆明站71世博园南屏街57公交北市车畅关上3昆明站金苑商厦公交系统完善、能较好的满足出行白云路——人、自行车、车流量统计时间频次（分钟）车流量人流量自行车流量Am8：455484852Am9：005814565时间频次（分钟）车流量人流量自行车流量Pm17：35513172112Pm17：5051215463人流车流量都较大，尤其是上下班时间，峰值为下午下班时间此车流量人流量对商业的支持度较高，但项目享受度有限项目市场抗性分析王旗营路砖砖砖需要解决的抗性一：项目昭示性问题砖5工云机南砖7?不邻主干道，是“闹中取静”的居住区域；械省厂化云南省化工机械厂?不解决此问题，项目商业价值将大打折扣；需要解决的抗性二：商业形象问题?项目本身为专业农贸市场，商业形象较差；?待地块拆除完毕后，项目基地的商业氛围也损失殆尽；不邻主干道造成项目昭示性弱；项目周边居住文化氛围东市区、北市区王旗营为昆明较早，且比较成熟的居住社区但是如今——“住在王旗营？”——“外地打工的吧？”形成外地人口，相对收入中等的，大量汇聚的居住区虽然这不是一个比较乱的地区，但给人的感觉是品质中下的地区居住感觉——找到了一个不漂亮的好老婆！在这个片区住不会自豪，可却让人很舒服,归宿感很强项项目分析小目分析