云溪综合商城项目定位建议提案机密20070506如何突出项目在生活配套、区域命认知和区域版块的的优势，缔造突破性的招商定位和随之而来的题突破性招商成功。项目如何在昆明如此巨多的专业市场供应量中跳出竞争而全面超越竞争泥潭，从而形成自己独有的竞争力？塑造项目独特的、唯一的、排他性的核心价值在哪里？回我我们认为们认为如此之多的如此之多的专业专业市市场并场并不可怕，不可怕，答重要的是重要的是它它的需求性、的需求性、规规模化、模化、标标准化的准化的专业专业服服务务..........专业专业市市场场是一是一个关键个关键,,它它不不仅仅仅仅是一是一个简单个简单的市的市场场需求需求,,更是一更是一个个城市未城市未来来的生活需求的生活需求;;____对对昆明如此多的昆明如此多的专业专业市市场场,,其成其成败败的的关键关键在于如何利在于如何利用自身的用自身的区区域版域版块资块资源源优势优势,,从从昆明未昆明未来来新城新城区区的需求的需求着手着手________用价用价值观值观念引念引导导市市场场,,用生活定位吸引市用生活定位吸引市场场,,用生活需求聚焦市用生活需求聚焦市场场。。充分展示；充分展示；项项目特有的地位目特有的地位条条件件,,无可比无可比拟拟的升的升值值空空间间价价值值，，从从而而达达到超到超额额的招商利的招商利润润回回报报和和项项目的品牌回目的品牌回报报。。结面临的问题目标目标实现构定位因子分析战略性定位开发模式选择目各位同仁，标你们认为我们的目标是什么？迅速回收资金实现最大利润制造市场需求成为昆明最好的专业市场发展商结面临的问题目标实现构定位因子分析战略性定位开发模式选择项目自身态势CCTIitselftrend战略战略研究定位竞争者客户Competitoconsumer模型r说明：分析定位因子主要目的在于选择最恰当的产品组合和最能带来高利润的细分客户群以及指导项目的招商定位营销战略。自身资源项目自身态势研判itselftrend战略定位竞争者客户Competitconsumeror项目自身分析——区域位置分析?地理位置：地处新昆明发展的核心区域，辐射面广，坐拥新老城市中轴线。?前景优势：未来新昆明的主城区／消费需求潜力巨大。?配套与未来发展：城市基本生活配套设施完善,交通便利，消费人口密集。本案区域昆明新城区N未来本区域远景区域优势“画饼”模式描绘新城区的前景、蓝图新城经济带是促进商业地产发展的重要因素，新城经济带是新城经济带新城经济带一个产业链，是区域产业和区域经济的共同体、项目区域立体化的的对外交通网络，这些对项目商业的推进有极大促进。一个城市新的经济增长带，将成为是启动项目的重要支撑点。城市、人口、生活需求。市场需求市场需求未来的新城中心、辐射区域未来40万人口的生活需求描绘主题专业市场的超强需求空间专业需求专业需求主题专业市场将为项目带来大量的客户/外来人流,奠定了项目的主题形象,也将带来诸多潜在目标客户群.专业的起点专业的起点______营造出项目独特的出世背景营造出项目独特的出世背景项目未来的区域优越性、专业性和需求性的资源就是整体价值，而项目成功的关键就是在于如何将市场这种巨大的整体价值制造在产品的定位里面并作为附加价值被展现和传播出去，从而成为市场核心竞争力。成功的专业市场项目唯一性排他性需求性综合价值=核心竞争力竞争环境项目自身态势研判itselftrend战略定位竞争者客户Competitconsumeror第一圈层竞争?核心竞争力集中在产区地段层面，主要以新城区、官渡园大商圈、及项目区域版块现有的各涉农专业市场做对比分析调研。昆明现有涉农专业市场各区域供应量板块盘龙区五华区西山区官渡区数量46个48个33个42个昆明涉农专业市场增长比例200160120804002002年2003年2004年2005年2006年2007年?据昆明市工商行政管理局统计数据显示，2006年7月底，昆明主城区的农贸市场为185个，而2006年12月31日在次统计时，农贸市场总数已降至169个，由于老城区的拆迁短短5个月就减少了16个，根据城市的发展及现有的数量以远远不能够满足市民的需求，尤其是新城区的紧缺现象尤为明显。成功专业市场—发展模式??占地规模区域领跑者?定位形象?建筑规划、产品设计??空间布局、专业定位企业形象產品形象?服务形象?昆明本地客户附加值客户?本省客户?外省客户?未来的城市中心?高密度的消费群体?决对的交通优势?拥有决对区域优势?抢占市场先机渠道价格?广告推广：平面,戶外、电视?投资回报；元/平米?展销会推广?活动营销推广项目定位思路主脉云溪综合市场副食果品批发交易市场市场规划定位思路：?源起：“民以食为天”?从古至今、衣/食/住/行、都是人们赖以生存的根本,尤其以食为重;?云溪综合商城依托新昆明的发展建设,地处新老城之间的核心中轴,辐射整个新城区未来规划区域40万人口消费群体的巨大需求.?根据项目所处区域版块分析,汽车配件、五金机电、装饰建材、家居、家具等专业市场占据着新城区的绝对地位及规模优势,随着新城区的不段完善及各大住宅楼盘.各新兴专业市场的交付使用.随着大量的流动人口.居住人口的大幅度增加,首先这部分人最需要的是什么?＿＿食品?尤其是快速生活类消费品的需求.?据此.建议云溪综合商城的经营定位以食品.果品.日用日化产品等老百姓最需要的东西做为市场的经营主题定位.项目定位云溪副食果品批云溪副食果品批发发交易市交易市场场老百姓的生活市老百姓的生活市场场项目定位--传达给市场的表象地段地段城市发展轴线城市发展轴线,,新城新城经济带经济带主题主题升升值值市场市场专业专业云溪副食果品批云溪副食果品批发发交易市交易市场场空空间间价格价格市场市场巨大巨大辐射辐射面最面最大的大的快快消消品品专业市场专业市场环境环境产品组合●日用百货、日化产品●副食、糖酒、饮料产品●时鲜水果、干果产品产品规划配比如下：此规划可以根据实际招商比例进行调整建筑面积规划业态组合区域占比（平方米）日用百货、日化品批发交易区3360a24%副食品、糖烟酒批发交易区3840b28%时鲜水果、干果批发交易区6720c48%价格预估——根据市场目前情况、区域位置结合项目自身条件，考虑到任何一个新兴的专业市场都需要一定培育期使其良性成长，我们初步预估价格范围——采用每年8％的递增值可出租总面积：14000平方米年总价（百万元）第一年：统一均价35元/平米/月588第二年:统一均价38元/平米/月638.4第三年：统一均价42元平米/月705.6提示:根据客户的选择需求,可制定一交多年优惠政策，实行一次性交三年租金的三年内租金不递增，一次性交五年租金的五年内租金不递增等、同时可享受更长的免租期优惠政策来鼓励商户多交，这样可以使投资者更快的回笼资金，商户也得到了多年内租金不递增的实惠。价格策略?定此价格的目的是，采取“放水养鱼、陪育市场”的价格政策，任何一个新兴的市场到开业—兴旺—达到稳定合理的租金收益都需要一定的陪育时期，若不给予市场一定的陪育期，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置，另一方面即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难形成，市场不温不火，老商户不愿支撑，新商户不愿进场，造成恶性循环。?招商策略为了达到快速招商的目的，吸引目标商户尽快落定，建议同区域的商铺统一租金制，先到先得，先到先挑到好位置来吸引商户，制定统一租金的目的是因为市场刚开始招商时大部分商家会处于观望状态，实行统一租金策略有利于刺激商户先行进场抢占好位置，后近场的商户虽然没有好的位置，但看到前面已有很多商家入住，也会增强对市场的信心，这有利于快速招商。结构面临的问题目标实现定位因子分析战略性定位开发模式选择昆明新兴专业市场参考模式参照系：大商汇国际建材、食品城：80万m2，国际型的专业大市场广福整体厨具专业市场：6万m2，强势地段，抢占先机（正在招商）新亚洲体育用品专业市场：15万m2，西南最大的运动主题专业市场（正在招商）华洋家居装饰广场：16万m2，昆明最大、最高端的家居广场（正在招商）市场开发模式研究1：启动模式现有专业市场启动模型的适用性启动规模的通常模式“画饼”模式商业地产营销初始阶段的产物“以点带面”低成本营销手法，成为目前主流模式“以小博大”体验经济的萌芽状态“以品定位”直面营销的做法，应对未来的区域市场确保绝对成功而非风险成功的招商模式以以点带面点带面+以小博以小博大大启动启动、专业的市场需求。、专业的市场需求。树树立形立形象，制造价格标象，制造价格标杆杆。。分区域规划、分区域规划、用适用适量的产品组合量的产品组合引领引领市场，带动客户需求市场，带动客户需求层层面。面。扩扩展传播、制造带动展传播、制造带动效效应。应。关键问题项目的项目的突破性突破性关键问题招商定位招商定位策策略略?如何借助政府规划，实现项目的可持续运营？?如何突出主题定位和亮点，并相互产产品品研究研究市场研究市场研究共生、互长？?如何确定本项目产品定位与规模，及动态实施策略？规划方案调整?如何通过客户资源开发、功能元素引入，实现项目整体价值的累积提定位主题梳理升？招商实施策略昆明专业市场情况——市场价值发展趋势——从昆明专业市场分析来看，目前昆明的专业市场处于无绪发展状态，由于土地供应和市场需求供应的有限性，使得昆明的专业市场盲目的跟风趋势严重。?未来几年的市场客户群需求将更加多元化，来自地州、外客户面省和国外以及大部分中产移民者将成为主流消费群体，市场需求将更加广阔多元化发展。?随着客户需求多元化和经济的快速增长，功能消费势不可产品面挡，尤其是快速消费类产品、将是市场的最大消费主流。?随着城市经济发展专